陆家嘴在去年12月15日对外公告将启动资产重组，拟融资收购母公司陆家嘴集团旗下4处资产。
这也被称为：地产再融资开闸后的第一单。
结果仅仅只过了三个多月，包括四家对象公司的并购审核文件在内，今年3月24日陆家嘴的收购方案就出来了。
而这四处资产除了都归属于母公司之外，其业务重心都是以陆家嘴地块为中心。
那么此次百亿级别收购案又凭什么被提上桌面呢？
01
2016年陆家嘴之变
在陆家嘴的并购路上，2016年也发生了一次百亿级别的收购案。
2016年4月28日，陆家嘴发布了重大资产重组预案，计划百亿规模收购陆金发（上海陆家嘴金融发展有限公司）100%股权。
陆金发在当时经营着3家持牌金融机构。
分别是爱建证券有限责任公司、陆家嘴国际信托有限公司、陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司。
因此这次收购直接宣告陆家嘴从原先的单轮发展变为了双轮驱动：地产+金融。
不久之后，也就在当年5月17日晚间，陆家嘴宣布复牌。
而之后的几年里，新增加的金融业收入为陆家嘴穿越房企暗黑期贡献了汗马功劳。
在2019--2021三年间，陆家嘴房地产销售收入分别是：
2019年71.53亿元；
2020年64.46亿元；
2021年49.70亿元。
三年时间，规模不断缩水，营收出现加速下滑。
而与之形成鲜明对比的是陆家嘴金融业务收入。
在17、18年间，他的金融业务收入还是稳定维持在16亿左右水平，但是到了2019年金融开始发力，保住了陆家嘴地产业务下滑时期的门面。
2019年19亿元；
2020年25亿元；
2021年29亿元。
以陆家嘴国际信托有限公司为例，在2019-2021年间，单陆家嘴集团一家就分别斥资20亿、100亿委托陆家嘴信托设立单一信托。
而且到了今年，陆家嘴集团不仅再度拟斥资100亿购买其信托产品，另外还向陆金发申请规模达150亿元的贷款。
陆家嘴金融业务在2022年重回平静之后，2023年可能再度绽放不一样的光彩。
道理很简单：不要将鸡蛋全部放在一个篮子里。
但是效果却很好。
02
金融虽好，不是最好
在房地产企业中，陆家嘴的毛利率一直都颇为人津津乐道。
其整体毛利率最高时期甚至超过了70%！
对此，可能大多数人认为是金融业务具有高毛利率，从而提升了陆家嘴整体的毛利率。
实际上并非如此。
陆家嘴因为地理位置特殊，本身的房地产销售业务的毛利率就比较高。
陆家嘴地块名声在外，有着超高的售价基础，在这块土地上耕耘的地产商想要毛利率不高可能都不行。
虽然金融业务的毛利率会比一般的地产销售毛利率高一点，但是也高不了多少。
地产人言整理
这六年来，金融业务的毛利率和陆家嘴地产销售的毛利率大体是不相上下的水平。
而且除了房地产销售业务之外，陆家嘴的金融业务占比一直都不是最大的。
谁是背后真正的推手？
地产租赁业务。
陆家嘴手握一大批长期持有物业，对于陆家嘴地段的特殊性不必多说，能够在如此豪华地段出租，租金自然是不愁。
该业务毛利率常年维持在70%以上，最高时期甚至超过了80%。
以陆家嘴2016年收购陆金发前后，以及最新年报数据来看：
2015年毛利率83.69%；
2017年毛利率79.9%；
2022年毛利率70.72%。
不仅如此，相比于后续才加入的金融业务，陆家嘴的房地产租赁业务很早之前就有了。他的业务占比一直都比较高。
2015年营收21.05亿元，同期地产销售营收21.93亿元；
2017年营收30.76亿元，同期地产销售营收29.93亿元、金融业收入16.91亿元；
2022年营收30.63亿元，同期地产销售营收43.44亿元、金融业收入17.20亿元。
所以陆家嘴毛利率比较高，最大的功臣实际上是房地产租赁业务。
不仅毛利率很高，从2017年之后，陆家嘴的租赁业务收入一直都是维持在30亿元左右的水平。用四个字来形容就是：
极度稳定。
与之相比，当下热门的商业地产业务都是有所不及，毕竟全中国的陆家嘴也只有这一个。
03
百亿收购案注定载入历史
此次并购与2016年有着本质的区别。
2016年收购是为了开疆扩土，发展新的业务。
但是这一次百亿收购是为了在已有的基础上完善业务权重。
本次交易完成后，陆家嘴将持有：
昌邑公司100%股权；
东袤公司60%股权（此前已经持股30%）；
耀龙公司60%股权；
企荣公司100%股权。
数据来源：企业公告
这四家企业都是主营房地产方面的业务。其中昌邑公司和东袤公司项目主要位于陆家嘴金融贸易区，而另外两家主要位于前滩国际商务区。
至于这四家企业加盟之后陆家嘴是不是要加大租赁业务，我们不得而知。
实际上这也不重要。
重要的是地块位置。
通过本次重组，陆家嘴将位于陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的优质资产注入上市公司，后续上市公司在陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营将会有更坚实的基础。
首先是在陆家嘴这块宝地上更好地站稳脚跟，然后才是考虑地产销售业务和租赁业务的占比问题。
实际上无论是房地产销售的高毛利率，还是租赁业务的超高毛利率，他们的共同点就是陆家嘴地块的唯一性。
所以即使不像2016年百亿并购那样有史诗级战略调整，这次百亿收购案后续能够为陆家嘴带来的动能是不可忽视的。
而且就算不提这一点，单单“地产再融资开闸后的第一单”这个名头，就是历史性的事件了。
在此之前的7年里，“涉房”并购重组可以说是一言难尽。
例如，广宇发展、渝开发、栖霞建设、苏州高新、苏宁环球等，他们并购重组的结局多是中止审核、不予核准…
就拿广宇发展来说：
2009年，以定向增发的方式向鲁能集团购买旗下七家公司股权；
2011年，国家暂停上市房企的重组与并购动作，计划破灭；
2013年，再次尝试重启资产重组，除了之前的七家公司，另外增加了两家公司股权的购买；
2015年3月，审核没通过，计划再次破灭。
其中波折，不言而喻。
但是自从陆家嘴在去年年底做了示范之后，这种现象就开始有了明显的改变。
在2022年12月，重点房企中披露了并购交易金额的有32家，总交易对价为528亿元，环比大幅增长72.4%。而且未披露交易金额的并购交易还有12家。
甚至有观点认为2023年将是房企并购重组大年。
若如此，在今后房地产的发展史中，此次陆家嘴百亿并购案就不得不提了。
结语
今年2月，“涉房”并购的圈子里又出现了恒大、保利、中南、旭辉等身影。
无论是出于资金救场，还是盘活项目等目的：
并购之于房企，就像淡水之于沙漠行者。
另外对于陆家嘴而言，除了历史性的并购事件，他在租赁业务上的突出表现可能更值得我们思考……
毕竟毛利率常年稳定在70%以上，而且不管春去冬来，他的营收水平都出奇地稳定在30亿元上下。
超高的毛利率、极其稳定的营业收入。
这已不知是多少企业梦寐以求的经营模式了。