陕西城更市场再获强援。
近日，信达地产（600657）公告称，公司全资子公司信达重庆房产与公司关联方中国信达分别以3亿元、4.17亿元参与认购芜湖沁景股权投资合伙企业（有限合伙），参与方中还包括曲江金控旗下地产公司陕西景宏晟瑞，并将标的指向西安某城市改造项目。按照最新的政策解读，“城市改造”正是“城市更新”的重要组成部分。
同时我们注意到，这是信达地产首次在陕布局，可以看出的是，这是中央层面推进城市更新的又一实践，对于陕西本土来说，也将获得城更市场上的“白衣骑士”。
01
“以旧换新”：房企竞逐“10万亿”赛道
自2019年12月的中央经济工作会议首次提出实施城市更新以来，中央层面已经将城市更新提升到了远期战略规划的地位。
城市更新正在以点到面，逐步在全国铺开。如下图所示，21个试点城市均出台了城市更新的政策，从参与模式、范围、配套支持等多方面提出了要求。
▲图：21城城市更新政策汇总
城市更新政策持续发力，同时也孕育了庞大的市场。浙商证券表示，“十四五”期间城市更新有望带动投资额超15万亿元，其中老旧小区改造的全国市场规模有望超3.5万亿元；中信证券预计，城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。
城市更新的业务模式主要包括：政府主导模式、市场主导模式以及多元合作模式。在政府主导模式下，融资模式有财政资金、城市更新专项债、地方政府授权国企进行一二级开发，并由地方国企进行融资。在多元合作模式下，可以通过政府、房企、产权所有者三方合作，PPP模式，投资人+EPC模式、城市更新基金等方式进行融资。
对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新因其所蕴含的巨大市场空间，既能降低拿地成本，又是能拓宽获地渠道，各大房企已在城市更新领域争先恐后，加速布局拓展，动作不断。
克尔瑞研究中心数据显示，在百强上市房企中，约六成涉足城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。但由于城市更新项目存在开发周期长、难度大等特点，勇于在公开市场公布城市更新布局数据的企业并不多。
西安金融棒棒糖根据A股及港股上市房企2022年年报、2023年半年报所披露的数据进行了不完全统计。如下图所示：
就全国城市更新格局来看，大湾区成为房企的“必争之地”，佳兆业（1638.HK）、富力地产（2777.HK）、中国奥园(3883.HK）、绿景中国地产（0095.HK）等在广州、深圳、佛山等热点城市较活跃。
比如，佳兆业凭借24年的城市更新经验，已布局全国十余个核心城市与地区，其中，大部分更新项目位于大湾区。截至今年6月末，集团连同其合营企业及联营企业在粤港澳大湾区有一百多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积五千多万平方米。
再比如，绿景中国地产耕耘旧改赛道近三十年，是大湾区城市更新领域当之无愧的先行者。今年上半年，该公司银行提款逾百亿元人民币，投入城市更新项目的开发与建设。
今天报道的主角——信达地产在亦积极入局大湾区城市更新项目。比如，今年1月，信达系与和昌集团等成立约90亿基金，投向货值340亿元的深圳两个旧改项目；今年2月，信达地产全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达、信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业，总认缴规模为31.51亿元，合伙企业拟投资深圳某城市更新项目，该项目属于中南建设（000961.SZ），预计项目总货值约45.77亿元。
加上这次“北上”布局西安，信达系今年入局的四个城市更新项目总货值将达到400亿元。
02
信达“白衣骑士”：共同开发长安区项目
杀入陕西，中国信达同样选择了合作战略推进。
据信达地产公告，此次成立的合伙企业总规模10.02亿元，LP分别为中国信达（1359.HK）、中国信达旗下地产公司信达地产的子公司信达重庆与曲江金控旗下陕西景宏晟瑞置业集团，GP为上海信达汇融，其背后亦站着信达地产，其中，除陕西景宏晟瑞以债权及现金方式出资之外，其他均为现金出资。而对于投资标的信息，公告中则隐晦的透露为西安某城市改造项目，预计项目总货值约18.94亿元，由此看来，该股权结构已坐实了信达系融资方身份。
▲图：合伙企业股权结构
事实上，信达地产携手曲江金控进入陕西市场早有计划。
在今年2月，信达地产西部区域公司就与曲江金控实业投资集团在西安签署了《战略合作框架协议》，在合作目的方面提到了后续聚焦城市更新及城市配套服务等领；同期，信达地产西部区域公司副总经理还会见了陕西景宏晟瑞置业集团负责人。
对于此次城更项目具体投向何方？西安近期土拍结果或已透露信息。
在今年8月西安刚刚公布的第二批集中供地土拍结果中，西安信景合置业以底价2.6亿元成功摘得长安区约50.9亩城改地块。以摘地时点来看，西安信景合置业股东分别为西安万景美奂置业与陕西景宏晟瑞置业，而其后8月西安万景美奂置业退出，此次成立合伙企业入局的工商变更则是本次成改项目投向长安区地块的又一佐证。
具体来看，该地块位于长安区郭杜街道子午大道以西、学府大街以南、温国堡城改项目安置用地以东，紧邻陕师大、邮电大学、西北大学，属于长安区大学城核心地段。约50.9亩的面积中住宅占地50.339亩，商服占地0.557亩，容积率为3.54。
▲图：CA06-25-18宗地位置
我们更关注项目的实际操盘者。
基于信达地产此前参与深圳城更项目与本次公告信息，中信达重庆房产将参与该项目联合开发，在退出安排方面，信达系公司通过获取合伙企业财产分配或对外转让财产份额的方式收回投资本金及收益后实现投资退出。如此看来，中国信达与此前纾困房企的“AMC+代建”模式内核相同，依然是以“白衣骑士”的角色出现。
值得一提的是，中国信达在陕西的首次布局一举拿下两个项目，与长安区地块一同在2023年8月成交的地块中，宝鸡房企轩苑集团以17.45亿元摘得丁白村城改地块82亩，其背后亦站着中国信达旗下金谷信托。
03
多方聚合：百亿城更基金再发力
回到本土市场，面对城市更新这块资金需求大、涉及利益主体多、规划程序复杂的“硬骨头”，西安已出现多方力量。
如城投平台：城投公司作为地方基础设施建设的主要承担者，西安已明确鼓励采用PPP模式推进城市更新项目的实施。西安城投作为西安市棚户区改造项目的统筹建设融资主体，截止2022年9月，开展了总投资1286.24亿元的共4期棚户区改造项目，已投资1099.28亿元。此外，据西安市政府2021年11月公布的《西安市城市更新办法》，各区县及开发区城市更新工作则由当地政府及开发区统筹推进。
如头部房企：由于城市更新流程类似于地产导向型更新机制，一批市场化运行的头部房企已先后入局，参与项目如下图所示。以项目类型来看，棚户区（城中村）改造类项目参与最早亦数量最多，随后拓展至商业更新改造、片区整体更新、工业遗产更新、街区有机更新等；以房企类型来看，早期参与方主要是本土房企，随后迎来全国性的头部房企逐步入驻。
▲图：部分房企参与西安城更项目
如安居集团：作为西安保障房、人才安居和租赁房市场的主导企业，西安安居集团在保租房建设过程中同样贡献了重要力量。据了解，在“十四五”期间，西安市计划建设筹集保租房30万套（间），其中6万套（间）就是利用城棚改安置盘活。
还有一支重磅力量，那就是西安城更基金。
2022年6月8日，西安市财政局印发《西安市城市更新基金设立方案》；2022年7月15日，西安城更基金正式注册设立。
作为西北首支百亿规模城市更新母基金，西安城更基金采用“母子基金”架构搭建，由市级国有金融资本运营管理平台西安财金发起设立并按市场化方式运作，遵循“政府引导、企业发起、社会参与、片区合作”的原则，进行市场化管理和投资运作。
正式运行以来，西安城更基金聚焦支持城（棚）改类、区域产业园区建设类及区域老旧资产提升改造类项目建设，逐渐探索出城市更新基金的“西安模式”。
比如，西安城更基金与陕文投集团合作设立陕文投城更子基金，针对城市工业遗存、老旧厂房、商业街区等城市资源进行文旅概念赋能，聚焦城市“微更新、微改造”，对老旧资产进行结构性、功能性调整。该基金的投向之一，就是“长安十二时辰”二期项目。
▲图：部分房企参与西安城更项目
除了支持老旧资产提升改造，西安城更基金还重点关注产业导入，鼓励区域以龙头企业为依托，建立产业园区或配套园区，或对既有园区软硬件方面进行提升改造，进一步提升产业链竞争力。代表性项目有西安泾河城市更新子基金、空港新城城市更新子基金。
截至今年6月底，西安城更基金已累计决策子基金14支，申请母基金认缴出资76.45亿元，子基金规模合计455亿元，预计带动项目投资规模不低于2165.86亿元，母基金实际出资突破25亿元。
▲图：西安城更基金投资概况截至2023年6月末
金融棒棒糖认为，随着越来越多的机构竞逐城更赛道，西安这座古都在下一轮城市竞争中势必迸发出新能量。