来源 :REITs速达2026-06-11
前言：
近期，起步于1961年位于新泽西州持有多户住宅和零售资产的FREIT，在运行了65年时间后提出了清算计划。核心考量在于公开市场估值持续落后于私募市场定价。
聚焦国内C-REITs市场，由于发行价值诉求导致私募REITs与公募REITs争利这一现象在C-REITs市场也有发生，公募REITs与私募REITs的发行收益、成本差异、路径博弈愈发凸显。华安外高桥仓储REIT拟扩募购入资产最终成为私募REITs扩募资产最为典型，由此也产生了投资者对包括：信息披露、承诺履行、利益倾斜等相关事项的质疑和思考。
1、公募与私募的选择
2021年，浙商沪杭甬REIT上市后，不足一年时间，浙江沪杭甬高速公路股份有限公司又以申嘉湖杭高速公路发行了私募REITs，在“沪杭甬高速资产公募REITs与私募证券化的选择？”文章中提到：发行私募类REITs的利率水平介于2.6%-3%之间，远低于公募REITs最低4%的收益分配比例，能够有效降低企业资产证券化的综合成本，这也成为众多原始权益人权衡两类产品发行路径的核心考量。
2、公募REITs博弈失利
华安外高桥仓储REIT扩募终止事件极具代表性。成为公募REITs与私募REITs利益博弈中，公募REITs权益让渡、扩募终止的实际案例。
2026年1月30日，华安外高桥仓储REIT发布公告，启动产品扩募工作，市场对本次优质仓储资产注入预期强烈。但时隔四个多月，宣告扩募终止。
追溯事件脉络，2025年11月25日，中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划设立；原本规划用于华安外高桥仓储公募REIT扩募的W5-3地块仓库项目、F18地块厂房项目，最终被调整划入上述私募专项计划，原本既定的公募REITs扩募核心资产，全面划转至同体系私募REITs产品，形成公募让渡私募的格局。
3、公开承诺落空
在华安外高桥仓储REITs发行阶段的招募说明书中，原始权益人曾作出明确公开承诺：不会将项目公司的新增业务机会，优先授予、提供给任何竞争性主体及项目；不会依托自身股东优势地位、利用信息优势，作出损害基础设施基金利益、利好竞争项目的决策，同时将主动规避此类利益倾斜结果的发生，核心原则为:资产优先注入公募REITs、杜绝内部利益输送。
但从实操层面来看，外高桥集团设立私募资产专项计划、划转核心优质资产、终止公募REIT扩募的一系列操作，与发行前的公开承诺形成明显背离。原本已敲定注入公募REITs的核心优质资产，被直接划转至同体系下的私募专项计划，直接违背“资产优先注入公募REITs、规避利益输送”的公开承诺。且本次调整完全源于原始权益人自身资产证券化路径与利益考量;本质上是公募REIT投资者的专属成长资产被内部倾斜配置，直接违背了公开承诺的公允性原则。
4、存在利益倾斜与信披缺失问题
从投资者权益角度来看，公募REITs市场参与者（尤其是首发阶段入场的持有人）的核心投资逻辑兼具稳健收益与成长价值：一方面依托底层稳定租金现金流，获取类固收的稳健收益；另一方面依托原始权益人持续注入优质资产的预期，实现基金规模扩张与二级市场估值抬升，而常态化扩募预期是支撑产品首发定价、维系长期估值体系的核心基石。投资者正是基于原始权益人的公开承诺与资产注入预期作出投资决策，而本次优质资产定向划转行为，形成了显性的公募向私募的利益输送，严重损害公募持有人的合理权益。
更值得关注的是，本次扩募终止事件中，外高桥与华安外高桥仓储REIT公告均未披露本次“优质资产流失”对公募REIT长期分红能力、估值水平、未来成长空间的负面冲击说明，仅在公告中以“公司资产证券化方案调整”作为终止扩募的唯一理由，未对外披露方案调整的具体细节、核心资产划转至私募专项计划的具体原因，也未阐释公募与私募产品之间的核心利益差异以及公募REITs申报发行中承诺事项的履行情况。
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