来源 :新浪证券2023-10-13
9月28日，绿地控股集团股份有限公司（下文简称“绿地控股”）发布公告，表示其全资子公司绿地全球投资有限公司发行的9只合计31.6亿美元的境外债券展期征求已获持有人会议通过，展期4年。展期方案获得通过，一定程度上将缓解绿地控股的流动性压力，不过未来一年公司面临的偿付压力依然较大。
近两年债券问题接连不断多只公司债券明年将到期
2022年6月，绿地全球投资有限公司对1只境外债券申请展期1年；2022年11月，对其他8只境外债券申请展期2年；2023年9月，对该9只境外债券再次申请展期4年。值得关注的是，在进行了2022年的两次展期后，境外债券5769.HK于今年8月出现了因未及时偿付利息而使债券停牌的情况。
从债券问题延伸来看，以绿地控股为代表的国内房企近两年不断出现因无法偿还债务本息而违约爆雷的情况。国外投资者对于相关债券的信心有所下降，使得公司从海外通过发债进行融资的难度提高。
据不完全统计，企业债券16北海棚改项目NPB01、包括21绿地01和21绿地02 等多只公司债券都将于2023下半年至2024年到期，目前存续规模合计约52亿元，届时公司将面临较大的本息偿付压力。同时，在经历了多次展期及2023年的债券违约后，后续公司如果再次面对类似情况，债券持有人是否依然会通过新的展期或其他解决方案令人存疑。
降负债、去存量、结构优化势在必行
从营业利润来看，绿地控股2022年营业利润为101.41亿元，较2021年193.20亿元下降91.79亿元，同比降幅到达约48%。就细分行业的毛利率而言，2022年同比除基建产业小幅增加0.53%外，其他行业包括房地产、商品销售等毛利率均有所下降。
从收入结构来看，基建产业和房地产业为绿地控股主营业务收入中的主力。其中基建产业体量大、应收高，但毛利率处于几大行业中最低，2022年为5.4%。房地产业毛利率最高，2022年为17.11%。
从营运能力来看，根据Wind计算，2021年、2022年和2023上半年绿地控股存货周转率为0.55、0.44、0.19，应收账款周转率为5.00、3.86、1.84。两项周转率均逐年下降，说明公司整体消化存量能力出现下滑、资金流转和偿债能力有所降低。
根据Wind数据库，2021年的资产负债率（扣除预收账款）为83.68%，2022为83.42%， 2023年上半年为80.95%，逐年呈下降趋势。但相较于国家在2020年出台的针对房地产行业的“三条红线”中规定的扣除预收账款的资产负债率不得超过70%的指标依旧相差较远，降杠杆降负债还任重道远。
更进一步来看：从资产角度，2022年绿地控股合同资产余额为1713.58亿元，相较于2021年的1438.28亿元增长275.30亿元，涨幅约19.14%。在收入规模有所下降的情况下，公司施工项目周期长、结算周期长等都有可能成为该指标增长的原因，从而影响回款周期、资金利用率、现金流等关系到公司经营健康的关键因素。2022年存货中开发产品余额为1697亿元，较2021年1668亿元增加29亿，涨幅约1.74%，说明目前公司的可供销售存量房及土地有所增加。
从负债角度，2022年负债余额为12010.51亿元，较2021年13052.15亿元下降1041.64亿元，降幅约7.98%。但多个负债类科目余额有所增加，其中短期借款2022年较2021年增加55.18亿元，主要为质押和抵押借款。值得关注的是，2022年公司对中国民生银行上海分行的2.4亿借款出现已逾期未偿还的情况。虽已与银行之间达成和解，但该违约行为无疑会加剧市场对其流动性风险的担忧。
流动性指标需重视政策倾斜提振行业信心
从现金流角度看，2022年经营活动产生的现金流量净额为274.21亿元，较2021年622.33亿元下降348.12亿元，降幅约56%，该数据的大幅下滑一定程度地解释了目前公司偿债能力的下降。同时根据公司年报披露，该指标变动的主要原因为业务规模出现下降。从短期偿债指标来看，公司2021年、2022年和2023上半年年的速动比率分别为0.45、0.45和0.44，均小于安全值1，也说明了其短期偿债能力具有一定的风险。
从整体房地产行业的角度来看，相关政策正从多个方面向房地产行业施以援手。例如，在 2022 年年底，中国人民银行发布《中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融支持16 条”），以此通过融资支持、风险控制等方面帮助房地产行业的复苏，鼓励多家银行向相关企业提供信贷融资； 2023年8月，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》推动落实“认房不认贷”，从需求端提振购房热情。这些政策上的支持缓解了近两年房地产企业融资借款的困难，提振了行业的信心。
2023年上半年绿地控股上半年营业利润为68.03亿元，营业总收入为1742.18亿元，两个业绩指标较2022年同期仍然呈下滑趋势。在政策支持和需求端刺激下，绿地控股集团股份有限公司后续的业绩表现是否能回暖，相关债务问题能否妥善处理还需持续关注。