房地产业是我国经济增长的支柱产业之一，其发展对我国经济有着重要影响，同时，房地产还属于人们衣食住行的四大方面之一，关系到民生根本，因此人们买和租房的需求逐年增加，这也体现出了房地产业的重要性。
随着经济的发展，房地产行业的高速发展也带动了服务业、制造业等相关其他行业的发展，在规模逐渐扩大成为国家的重要支柱产业之一的同时，房地产企业也同时对用人方面提出了更高的要求，其相关和附属行业企业也面向社会创造了大量的岗位需求，给整个社会的经济发展带来了一定的正向作用。
房地产行业在发展过程中逐渐形成了与其他行业较为不同的发展特点，同时也不可避免地存在一些潜在的风险。
因为房地产企业在生产经营过程中需要大量资金来维持相关项目和企业的正常运营，同时房地产企业在生产经营中进行的开发项目周期较长，企业回款速度较慢，导致企业在经营中存在较大的风险，甚至会出现较严重的资金问题。
所以对于房地产企业来说，有关融资的方式和风险防范研究就显得极其重要，企业能否进行长久有效的融资方式对其未来发展有着重要的影响。
近年来房地产企业的融资方面已经暴露出一些问题，包括融资方式单一化、相关的融资政策存在法律缺位的情况等，导致房地产企业的融资情况居高不下，尤其是龙头企业。
而且房地产的融资与银行有着较为密切的联系，所以目前行业内的融资情况导致房地产企业和银行都承担了较大的风险。
一、绿地控股
绿地控股集团股份有限公司是一家跨国经营的大型企业集团，总部位于上海。绿地控股的公司类型是国资控股的混合所有制上市公司，在中国A股整体上市并控股香港上市公司。绿地控股是我国首家以房地产为主业并进入《财富》世界500强的企业集团，2021年位列142位。
绿地控股一直以“公众化、资本化、国际化”为发展导向，坚持“走出去”与“引进来”同步发展，已在全球范围内形成了以房地产、基建为主业，金融、能源等综合发展的企业格局。
绿地控股积极响应经济趋势和国家相关政策，大力开发境外房地产项目。在经济全球化的环境下，自2012年首次开发海外市场以来，绿地控股的房地产和酒店等多种海外项目已在加拿大、澳大利亚、美国、英国等国家开展，共遍及五大洲30多个国家。
此外，绿地控股响应国家“一带一路”政策，积极与东南亚国家展开合作，例如越南、马来西亚等国家，拓宽了海外市场，合理配置境内外资源。
2020年度，绿地控股实现房地产主业合同销售金额3584亿元，稳居房地产行业前列。目前绿地控股的业务仍以房地产的开发经营为主，房地产是企业的核心主导产业。绿地控股的房地产相关业务项目的规模与产品质量在房地产行业处于领先地位，是我国房地产行业的龙头企业之一。
相比于同行业的其他企业，绿地控股的竞争优势不仅在于住宅、超高层建筑，而且包括大型城市综合体、现代产业园等多个领域都具有较强的竞争力。
绿地控股的房地产项目多元，公司房地产项目业态多元，主要包括住宅和商办两大类以及实业投资、住宅及基础设施配套建设、能源项目等多个小类。
绿地控股的住宅项目完成后基本用于在市场上出售，而商办项目大部分用于出售的同时也有小部分保留用于出租及商业、酒店运营等商业用途。
绿地控股作为我国房地产行业的龙头企业之一，企业经营状态良好，融资方式日趋多元化。和其他房地产企业类似，其融资也带有房地产行业固有的融资风险。
在房企资管政策出台后，绿地控股是12家被重点约谈的房企之一，并且属于政策划分的“红档企业”之一。面对三年内降负债的严峻目标，绿地控股和其他房地产企业一样，正处于压力较大的过渡期。
二、绿地控股应对融资风险的措施
对于绿地控股来说，应该结合自身经营状况采取较为合适的融资策略以防范融资风险，“降负债、稳发展、促转型、强管理”的降负债方案的主线是较为合适的方法，在此基础上有计划、分步骤、多管齐下地降负债去杠杆，不仅响应了政策要求，也从根本上优化了企业资金结构，为以后的高质量发展奠定基础。
1.顺应政策变化优化融资结构
就目前房地产行业的现状而言，房地产企业受国家政策调控高度影响。政策调控会影响企业的融资规模和成本，促进企业不断调整自身融资结构以达到企业价值最大化情况下的最优方案。绿地控股应该顺应国家政策的导向，紧跟政策调整做出适合自身发展的融资策略。
绿地控股应该采取合理措施降低长期居高不下的资产负债率。无论是资产负债率还是房企资管政策要求的“剔除预收款后的资产负债率”都显示了绿地控股对于负债的高度依赖。
绿地控股可以考虑增加股权融资来降低负债，不会增加有息负债的同时也降低了间接融资比例，像REITs的试点推广等措施，有助于改善房地产投融资结构总体债务性过重的基础结构。
对于高比例的银行贷款，绿地控股应继续保持和银行等金融机构的良好合作关系，按时还款，无逾期支付。同时及时跟随不同时期的不同政策要求进行结构调整。
2.加快资金周转与回笼
在降低对外源性融资的依赖的同时，绿地控股也应加强对内源性融资的管理和使用。对于绿地控股自有资产的管理方面，要根据自身业务的需要和发展方向灵活地分配资产，同时对于企业的闲置资金也要积极地利用，从根源上提高对企业资产的管理。
对于房地产企业的自有资金管理来说，绿地控股不仅要考虑自身资产的价值，比如资产的折旧和使用，更要考虑加强资产的周转和回笼。
对于房地产企业来说，销售回款速度慢是导致融资风险的重要因素之一。销售规模反映了企业的销量，而回款情况则反映了销售的质量。
对于已有的库存房产企业虽然可以采取降价这种直接有效的方式来增加销售，但是如果大幅降价不仅会影响企业的长远发展，同时会影响房地产行业的生态，还会涉及到相关监管部门的限制，不是长久之计。
为进一步增强营运能力指标组表现，提升指标组评分从而提升绿地控股融资综合系数，可以通过改善应收账款周转率等指标，绿地控股可以考虑优先收缩较大规模的项目，暂缓海外项目的开发同时加快滞重项目处置以回笼资金。
对于房地产企业来说，滞重项目可以理解为质地一般或者对企业发展来说较为冗余的项目，滞重项目较为严重的影响了房地产资金的流动性，企业如果想要提高资金流动性，可以考虑出售已有的滞重项目，在回收资金的同时，调整自身资本与业务结构，剥离不良资产，聚焦主业，利于激发新的利润增长点。
3.控制融资成本和开发成本
成本控制包括融资成本控制和开发成本控制，是房地产业在降低融资风险过程中重要的一环，企业需要从内部的成本可控因素入手，通过建立并完善系统化的资金管理体系，提高企业防范风险的能力以及应对突发事件的能力。
绿地控股不仅要注重销售回款，更要重视成本控制，从而保证营业利润率、成本费用利润率等指标持续改善。对于融资成本的控制，绿地控股应对已有的融资方式进行优化。
比如相较于境内债券融资成本更高的境外债券的到期偿还等问题，绿地控股尽快偿还即将到期的海外债券，在日后的融资中逐步降低境外融资的占比以减小外债的潜在风险，尽快恢复相应信用评级。
同时，企业的折旧成本也很重要，绿地控股对于资产折旧还有一些应收账款的逾期风险要加强相应的动态管理。控制融资成本根本上还是要从融资结构进行改善，根据绿地控股的发展情况灵活调整各渠道的比重以分散融资风险。
作为开发合作项目较多的房地产企业之一，绿地控股也应该重视开发成本控制即拿地成本控制，绿地控股可以通过合理的拿地规划来优化融资，应建立合理有效的成本控制体系，从筛选评估到项目测算等方面加强成本控制，提高土地收购质量。
4.增强数字化转型提升主业核心竞争力
房地产企业要改变过去依赖高杠杆快速发展的经营模式，实现稳健发展,同时由于数字经济时代的发展，企业面临的融资风险更加多样，传统的管理理念和方式急需转变，因此房地产企业需要数字化转型，实现集团财务智能化。
数字化转型是房地产企业通过数字技术发展地产科技，利用金融科技的快速发展推进房地产企业的数字化转型，例如通过智能技术手段建立融资风险的风控体系便于企业提前预判和预防，或者基于大数据进行精准化的营销体系和业务方案等降低融资风险。
绿地控股旗下子公司和产业较多，可以借此方式确定不同产业的细分市场和一、二线城市的扩张计划，并从用户角度出发，以用户大数据为基础，从需求出发开发产品、对于企业的产品进行优化，并根据企业的实际融资风险来考虑是否需要精简不必要的业务和项目等，从而确定适合的发展战略与目标市场。
这样的数字化转型可以提高绿地控股开展多元化业务时的经营效率，有助于提升内源性融资能力。
房地产企业的数字化还包括将具体的业务场景数字化，比如具体的营销行为、具体的业务模式等。但目前行业内的数字化转型程度较低，大部分房地产企业还处在初始转型阶段。
目前行业内仅有少数的大型房地产企业形成了整体的数字化产品，比如万科、碧桂园等。绿地控股可以向同行业优秀企业借鉴以形成成熟的数字化体系。
结语
绿地控股在政策实施后成立了绿地数字科技有限公司是一次积极的探索举措，将金融业务数字化，从初步转型开始逐步发展。此外绿地控股也可以考虑加强智慧商业和智慧营销等方面的转型，加大与互联网公司合作，提高企业的核心竞争力。
绿地控股与科大讯飞的合作，推动了房地产智能产品深度发展。这种利用互联网和大数据为现有的企业平台赋能的创新举措，可以提高企业的工作效率并扩展业务范围，更好地支持企业适度多元化发展，从而提升企业的抗风险能力和经营绩效。
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