来源 :亿翰智库2022-08-26
核心观点
2022年上半年，绿地控股继续面临较强的债务压力，在此情况下，公司强化销售工作，紧抓商办大单和存量资产的去化，加强现金回款，以保障现金流的正常运营。
紧抓大宗和存量资产去化
半年度销售额近700亿元
2022年上半年，绿地控股房地产主业实现合同销售金额681亿元，销售面积651万平米，相比往年有明显的下降。公司的房地产项目业态包括住宅和商办两大类。住宅项目开发完成后基本用于出售；商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店运营，因此在公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比55%，商办占比45%；合同销售面积中，住宅占比64%，商办占比36%。
对于绿地来讲，公司致力于多举措推进销售工作，主要表现在三个方面：第一，重点抓商办大单的去化。公司组建大宗交易的专业团队，提升重点商办项目的操作能级，促进大单去化；第二，抓角落资产去化。全面挖掘和梳理存量车位、住宅底商、沿街商铺等角落资产，实施清盘销售。第三，抓住宅散售。围绕重点住宅项目，进行阶段性促销，提升项目流量。在推动商办大宗、存量项目去化的情况下，公司同样紧抓现金回款。一是抓销售回款。强化考核挂钩，提升销售回款率。二是抓逾期应收款清收。着力解决梗阻问题，推动散售及大单应收款回收。三是抓按揭回笼。把握政策放松的窗口期，加强与银行对接，加快审批及放款，推动按揭回笼。四是抓项目融资。全面梳理项目及资产，加强与金融机构沟通，努力获取新的融资。上半年，绿地累计回款金额777亿元，回款率114%。
我们认为，在行业销售规模持续下降的情况下，尽快恢复稳定的销售活动对绿地至关重要，不仅可以通过销售回款缓解公司的债务和现金流压力，而且销售规模的稳定也可以建立投资者和购房者对公司的信心。只有资金建立良性的循环，公司的地位或将更加稳固。
收入体量维持相应水平
但增速普遍下行
销售活动的不健康进一步传导至公司的营业收入上，截至2022年上半年，绿地实现营业收入2045.5亿元，同比下降27.6%；实现净利润63.0亿元，同比下降42.7%。经营活动产生的现金流净额130.7亿元，保持正向增长，但是量级下降。从营业收入的构成来看，房地产及相关产业的营业收入达到754.9亿元，同比下降22.3%，毛利润率为21.5%，相比2021年同期下降1.7个百分点；建筑及相关产业的营业收入为1089.5亿元，构成了公司收入的主要来源，但是同比增速下降30.8%，毛利润率为4.7%；商品销售及相关产业的营业收入为128.5亿元，同比下降63.8%，毛利润率为6.3%。
总体来说，绿地的营业收入虽保持一定的体量，但销售规模的下降导致收入增速出现下行，稳增长的压力增大。盈利能力方面，绿地实现毛利润率12.8%，实现净利润率3.1%，相比2021年同期保持较为稳定的水平。我们认为公司存量资产的去化有利于让公司经营资产保持健康水平，尤其是利润率水平已经处于逐步见底的状态，未来新增的低价地块有利于利润率企稳。
有息债务保持下降趋势
短期偿债压力仍存
对绿地来说，最大的难题是公司存在较高的债务，虽然上半年先后兑付了多笔公开市场美元债及信托，累计净偿还金融机构有息负债178亿元，但截至2022年上半年，绿地仍拥有有息负债金额2228亿元，剔除预收账款后的资产负债率达到81.3%，现金短债比仅0.6倍，短期的债务压力依旧比较大。
为了继续缓解债务压力，兑付到期的债务，下半年预计绿地继续将资源向稳增长等核心工作倾斜，保障生产经营的良性循环，并加强降本增效，控制生产成本及各项费用支出，典型如公司的管理费用、销售费用等均实现同比大幅下降。
