绿地控股（600606.SH）最新的年报披露：公司2021年实现营收5442.86亿元，同比增长19.43%；归属于上市公司股东的净利润61.9亿元,同比下降58.8%。
而该份年报中，最让投资者关心的数据是：全年压降有息负债812亿元。
这降负债的进度有点超预期，有点梦幻。
净利润下滑的新解释
对比过去七年的业绩，2021年绿地控股可谓创下最低的业绩水平，净利润仅为61.79亿元。公司2018年-2020年归母净利润均是百亿元量级的盈利水平，而2021年这个数据的爆降，反映了房地产公司面临的转型压力，以及轻易赚钱时代的远去。
绿地控股对净利润下滑做了另一番解释：经营性现金流量净额622亿元，同比增长39%；为了保障现金流，利润出现较大幅度下降。
年报披露：绿地控股全年压降有息负债812亿元，自“三条红线”政策出台以来累计压降有息负债1476亿元。截至年末，有息负债余额降至2406亿元，在大幅降负债的背景下，“企业经营保持了总体稳定”。
现金流成了一个关键支点，也是本次年报披露的关键信息。
一家知名智库分析称：减少拿地支出是缓解企业债务压力比较直接的手段，由此绿地2021年投资力度明显下降，全年新增项目45个，权益建筑面积703万平米，权益土地款322亿元，明显低于往年，并导致土地储备的下降。
曲线吸金的转型
实际上，大金融板块才是绿地控股的关键，可以让绿地在投资方面不会完全依赖招拍挂方式拿地，加大多元拿地模式的推进。
绿地控股的大金融指“投资+投行”的大资管全产业链布局，逐步形成了债权业务、股权业务、资产管理和资本运作、科技金融齐头并进的业务格局。
换言之，一家房地产企业转型了大资管业务，但这类业务是金融类企业的专长，操持实业的公司也能这么转型？
年报中找到一处这样的表述：“成功引进湖畔山南基金等战略投资人，落实资金40亿元。有序推进基础业务经营。债权及股权投资等业务总体平稳。集中精力推进存量资产处置和资本运作，取得积极进展。全年完成利润总额21亿元。”
我们来看资产负债表：债权投资余额出现近50%的下滑，主要因房地产基金到期收回。但“其他权益工具投资”的余额在所有项目中涨幅颇高，达到123%的幅度，涉及金融板块对外投资增加。
此外，“其他非流动金融资产”也因金融板块对外投资出现73%的涨幅。
可见，绿地控股的金融投资在加大力度，这是投资者必须要看到的“潜台词”。
那么，这些投资究竟是什么呢？
绿地控股披露了委托贷款的情况，涉及多个自有资金的投向，报酬确定方式为委贷利息，年化收益各不同，但最低的为10%，最高的为24%
年报有一行小字的披露：“上述委托贷款大部分为公司金融板块所从事的房地产债权投资业务，通常设有适当的抵押或担保。逾期委托贷款中，公司提供给上海远运投资管理有限公司的委托贷款设有股权质押、关联方及实际控制人连带责任担保。”
也就是说，委托贷款是公司的对外投资业务之一，这确实比房地产投资来得轻松。
消失的80亿
查看公告我们发现，绿地控股的减值计提对报表冲击力不可小觑。
2021年度共计提各类信用减值损失28.03亿元，资产减值损失52.44亿元。本次计提资产减值准备及信用损失影响公司2021年度合并报表利润总额减少80.47亿元。
拆解来看：1）坏账损失28.27亿元，其中应收票据计提坏账损失7.26亿元；应收账款按单项评估计提坏账准备3.29亿元；
2）存货跌价损失42.7亿元，长期股权投资减值损失5.21亿元，合同资产减值损失2.75亿元。计提的存货跌价损失中，部分海外项目因销售周期和开发周期拉长，导致成本增加及折现时间加长，共计提跌价减值损失约8.42亿元等。
可以看出，绿地的账面压力并没有真正缓解。
年报中还有一段文字值得关注：“2022年公司重点工作……以回款为核心，推进存量去化，进一步盘活资源，回笼资金。继续推进海外房地产业务‘去化、减量、回款’，加快轻资产转型。”
显而易见，公司的回款压力成为2022年一个不确定因素，投资者需要特别关注。