2021 年，房地产市场的调控不断升级，楼市降温持续，企业债务违约层出……压在房企身上的担子逐渐加重。从最近各大房企披露的 2021 年前三季度财报来看，告别高增长发展阶段的众多房企，盈利空间正逐步缩窄，强监管带来的降杆杆压力持续重塑和改变着房企的运营发展，已跳出“三道红线”的企业则更为期待在业务上找寻到更多机遇。
近日，房企TOP10之一的绿地控股同时发布了2021年第三季度财报，整体上看业绩尚可，营业收入实现一定幅度的增长，在降杠杆的驱动下，绿地控股也基本实现“三道红线”的指标要求。然而，高营收背后不能回避的是经营上的承压，增收不增利的状况在绿地控股身上体现的尤为明显，已然成为众多房企盈利压缩，销售乏力的一个缩影。
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“营收冠军”的增收不增利尴尬
在竞争激烈的房地产市场中，绿地控股(600606.SH)的营收一直都是笑傲群芳的存在，一度属于第一梯队甚至直指行业老大之席，尤其是在“万绿之争”焦灼缠绕的那三年，随着绿地控股直接以“营收突破2000亿元”的业绩“官宣”，万科直接被甩在了身后，一时间绿地风光无限。不过这样的风光在最近两年变得有些暗淡，一方面在整体营收上绿地控股逐渐被“老对手”万科甩在了身后，另一方面2020年，绿地控股的归母净利润也首次出现负增长，今年前三季度，利润表也有失华丽。可以说，在绿地控股面前，隐忧多于光鲜。
10月26日，绿地控股发布了2021年第三季度报告，报告期内绿地控股实现营业收入1440.7亿元，同比增长29.73%；年初至报告期末营收为4267.67亿元，同比增长32.99%。期内归属于上市公司股东的净利润为29.31亿元，同比减少27.12%；年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为111.65亿元，同比减少7.28%。根据第二季度与第三季度的对比，绿地控股的毛利率出现了小幅下滑，成绩单透露出，绿地控股的经营已经显现出了力不从心。
绿地控股2021年第三季度报告
对房企来说，营业收入是企业阶段性经营成果的一面“镜子”，通常反映的是其1-2年前的销售情况。绿地控股增收不增利的状况一方面说明，在国家强监管下，房地产企业的拿地成本越来越高，地价房价比例一定程度上影响了毛利率；另一面则反映出绿地的其他多元业务板块对其业绩支撑不足，增长拉动有限。
从房地产项目上看，绿地控股的新开工步伐呈现放缓，主要以“去库存”为主。数据显示，1-9月绿地控股完成新开工面积 1387.6 万平方米，比去年同期减少44.0%，完成竣工备案面积 1459.9 万平方米，比去年同期增长 34.4%。
房地产销售上，前三季度绿地控股累计完成合同销售金额2302亿元，同比增长5.7%，销售面积1817万平方米，同比增长3.2%，回款2136亿元，同比增长8%。整体看上去差强人意，但已显现出乏力之态。2020年全年，绿地控股实现合同销售金额3583.53亿元，2019年这个数字是3859.46亿元。绿地控股2021全年合同销售额也因此被外界预估将继续下滑至3000-3200亿元之间，同时被判断为房产项目售罄率较低。
评级下调融资受阻
根据财报显示，截至2021年9月底，绿地控股资产负债率为87.7%，同比下降0.4%；总负债达到1.223万亿，全年保持在一个平稳态势下，反映出绿地控股的降杠杆显现成效。绿地控股也通过官方披露，截至10月底，其净负债率也降到了100%以下，达标转绿。值得一提的是，2021年上半年，绿地控股的现金短债比达到1.05，得到一定改善，货币资金覆盖短期有限负债能力有所提升。对此业内专业人士认为，绿地控股现金短债比出现变动主要与“三道红线”有关，受“三道红线”的影响，在资金使用效率上表现出积极。
身处高杠杆的房产行业中，企业的融资能力是实现稳健发展、规模扩大的重要指标，这考验着企业的现金流管理。对绿地控股而言，2021年前三季度的另一个改变即发生在现金流管理上。数据显示，1-9月，绿地控股经营性现金流量净额达到491亿元，同比增幅超过880%。2020年以来，绿地控股在现金回流上开启加速度，先后处置了多项海外资产项目，而回笼现金的一个重要目的在于偿还海外负债。
对于绿地控股而言，高负债是另一个无法回避的尴尬，以至于基于这个原因市场对绿地控股的整体留在了“大而不强”的印象之上，“上不去的股价，下不来的负债”成为业内对绿地控股的一个评价。此前，绿地控股债务规模的急速膨胀，一方面为了扩张拿地，另一方面库存积压，大量债务到期，绿地因此动用各种融资工具和手段，银行贷款、发行债券、ABS工具、境外发债等多种方式进行集资。
近日，标普将绿地控股的长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”，以及将公司提供担保的高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B”。标普的这个选择主要就是基于认为绿地控股狭窄的融资渠道限制其融资选择。标普同时指出，绿地控股的经营状况在走弱，靠房产合同销售和抵押贷款的方式无法与“BB”级的同行相比。
与此同时另一家国际评级机构穆迪也将绿地控股的评级调整为负面，包括：企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”；全球中期票据计划的高级无抵押债务评级从“（P）Ba2”下调至“（P）Ba3”，全球高级无抵押票据评级从“Ba2”下调至“B”。穆迪给出的理由是：在未来6-12个月内，绿地控股将遭遇再融资难、销售难的困境。
近年来，房地产行业出现了多元发展的风潮，很多企业纷纷追赶潮流进行了多元化的尝试与探索，绿地控股也加入其中，除了地产业务之外，绿地试水了多元化业务转型，试图打造以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费、能源”等多元产业并举发展的企业格局。
然而市场浪潮凶猛，稍有不慎就会被无情打击，甚至有时风浪就是“多元化”本身，这个血淋淋的教训想必绿地控股体会的较为深刻。目前来看，虽然业绩没有受到波及，但是产生的一些连锁反应需要绿地控股加以重视和改善，毕竟当下，压在绿地控股前身上的担子已经很多了。