绿地控股近日发布2021年三季度业绩报告，公司前三季度累计实现营业收入4268亿元，同比增长33%；归母净利润112亿元，同比减少7.3%。单季度数据来看，公司第三季度营收、归母净利润同比增速分别为29.74%、-27.12%。
图1：绿地控股三季报信息看板
绿地控股通过促销去化、放缓增储，2021年1-9月经营性现金流量净额达到491亿元，同比增长880.36%；公司前三季度压降有息负债645亿元，债务结构有所改善。截至10月底，公司转为“黄档”房企。
“三道红线”限制外部融资的情况下，绿地控股通过增加应付款的方式缓解资金压力。2021年三季度末，公司应付账款及票据余额为3105亿元，同比增长65%。其中，应付票据规模合计343亿元，同比增速超过150%。
?基建收入持续超越房地产业务收入改善现金流为前三季度主基调
绿地控股是一家以房地产、基建为主业，金融、消费等综合产业并举发展的跨国经营企业。
翻阅历年财务数据发现，公司的房地产、基建业务合计收入贡献超过八成。2016年，房地产开发业务收入达到基建业务的2倍，随后基建业务收入增速显著，2020年首次超过房地产开发业务。
图2：2016-2020年绿地控股基建、房地产业务的收入与毛利率
今年前三季度延续该趋势，绿地控股2019年1-9月基建业务累计收入达到2114亿元，同比增长44%，超过当期营收增速33%；房地产业务结转收入达到1496亿元，同比减少3%。因低毛利率基建业务的营收占比增加，加上房地产行业整体利润率走低，公司前三季度增收不增利，营业收入达到4268亿元，同比增长33%；归母净利润112亿元，同比减少7.28%。
在房地产全方位调控持续从严从紧的市场形势下，现金流管理成为绿地控股的主基调。
一方面，绿地控股试图通过促销去化进行资金回笼，但效果甚微。数据显示，公司前三季度共完成合同销售金额2302亿元，同比增长5.7%；合同销售面积1817万平方米，同比增长3.2%；但仅看第三季度时，公司合同销售额、销售面积的同比降幅达到20%以上，业绩也不及2019年同期。
图3：2019年至2021年三季度绿地控股各季度合同销售情况
另一方面，公司放缓增储，以控制现金流出。具体来看，今年前三季度，公司累计新增房地产项目储备41个，去年同期为77个；权益土地面积294万平方米，去年同期为1053万平方米；累计权益土地款304亿元，去年同期为731亿元。
得益于加重现金流管理，2021年1-9月，绿地控股经营性现金流量净额达到491亿元，同比增幅超过880%。?10月底由“橙”转“黄”评级机构接连下调评级
政府于2020年出台“三道红线”政策，根据三个指标的触线情况，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡，以此来划定房地产企业融资时有息负债年增速的上限。绿地控股作为试点房企之一，连踩三道指标，降负债成为其第一要务。
当前，负债总额超过万亿元的房企有4家，依次为碧桂园、万科、绿地、保利。绿地控股的负债规模在2019年首次达到万亿级别，资产负债率也常年维持在高位。
图4：2015年以来绿地控股总负债、资产负债率
公司在今年一季度压降有息负债约181亿元，实现现金短债比指标超过1.0的央行监管基准线，“一条红线”转绿达标。在此基础上，公司进一步压降有息负债，前三季度已累计压降有息负债645亿元，净负债率有所回落。
截至2021年9月末，公司总负债规模达到12228.22亿元，资产负债率为87.7%，较去年年底有所回落。公司有息负债约为2500亿元、货币资金余额为795亿元，剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为81.4%、100.6%、1.6倍，仍处于“三道红线”分类中的“橙档”房企。
绿地集团近期在官微披露，截至今年10月底，绿地控股净负债率已降至100%以下，达标转绿。至此，绿地控股从“橙档”上升至“黄档”。
鉴于目前房地产开发企业融资条件越来越差，结合绿地控股的销售、债务到期情况，两大国际信用评级机构穆迪、标普于今年10月接连下调了公司的信用评级。?应付票据增速超过150%隐形债务值得关注
为对冲外部融资压力，绿地控股通过增加应付款的方式缓解资金压力。2021年三季度末，公司应付账款及票据余额为3105亿元，同比增长65%，分别占当期净资产、合约销售额的181%、135%。其中，应付票据规模合计343亿元，同比增速超过150%。
今年以来，房地产商票逾期问题受到较大关注。今年6月，有媒体报道称央行等监管部门将“三道红线”试点房企的商业承兑汇票数据纳入监控范围，要求房企将商业承兑汇票数据随“三道红线”监测数据每月上报。未来，房企的商票乃至其他应付类负债或将受到更多管控。
另外值得一提的是，截至2021年9月末，绿地控股的少数股东权益为766.97亿元，占所有者权益的45%。不过，当期净利润151.4亿元中，少数股东损益仅为39.75亿元，占比约26%，也即持有公司近半净资产的少数股东仅拿到公司1/4的净利润，是否存在“明股实债”值得探究。