自监管部门2020年8月份为房企融资设置“三道红线”以来，降负债成为各大房企的当务之急。“三道红线”出台至今接近一年，负债水平高、偿债压力大的企业如何满足监管要求、实现稳健经营，备受市场关注。
公开报道显示，绿地控股是“三条红线”监管首批12家试点房企之一。2020年底，绿地制定了“三年三步走去杠杆”计划，其通过出售资产、减缓拿地等多种方式快速降低负债，在现金短债比在今年一季度超过1之后，净负债率指标也有望提前达标转绿。
但在降债的同时，绿地控股的业绩承压，利润额不高，净利润率在行业内垫底。如何平衡降债与发展，仍是摆在公司面前的难题。
降债压力几何？
截至2020年末，绿地控股是为数不多的维持“红档”的头部房企。据贝壳研究院数据显示，截至2020年末，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%，较上年同期上升1.3个百分点；净负债率为139.2%，较上年同期下降17.7个百分点；现金短债比为0.97，同比提升0.21，三项指标均超过监管红线，与2019年踩线情况一致，维持“红档”。
2020年年报显示，截至2020年年末，绿地控股有息负债余额约3217.53亿元人民币，整体平均融资成本5.64%。
截至2020年年末，绿地控股的货币资金约1034.71亿元，其中，受限资金约为172.37亿元。另外，流动比率为1.2，比上年同期下降1.64%；速动比率0.49%，比上年增长19.51%，该指标虽有不小的提升，但短期偿债依旧存在压力。
近几年，绿地控股的存货余额呈现增长趋势，2018-2020年的存货余额分别约为5954.97亿元、6699.12亿元、7299.09亿元，占总资产的比例均超过50%，占比较大。
为了达到监管要求，绿地控股于2020年底制定了“三年三步走去杠杆”计划，以未来三年每年6月30日为时间节点，按照现金短债比、净负债率、剔除预售款后的资产负债率三大指标依次降至绿档，至2023年6月底实现全面“达标”。
今年初，绿地控股宣布，“三年三步走去杠杆”计划提前阶段性达标，在稳健应对春节前后付款高峰的同时，实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”达标，由红转橙。截至3月底，公司有息负债总额、净负债率出现持续回落态势。
多路径降债
对于去杠杆路径，近日，绿地控股方面对中新经纬客户端表示，公司正围绕六大核心措施，有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆，主要包括：一是主动压减有息负债规模，优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区，优化土地储备结构，提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产，灵活调整生产供应节奏。四是加快销售资金回笼，实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金，提升资本实力。
除此之外，和众多房企一样，绿地控股的降负债方式五花八门，包括出售资产、提前还债、推进分拆上市、减缓拿地等。今年7月5日，绿地控股公告称，拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股集团有限公司旗下指定主体，股权转让对价为12.6亿元。对于此次出售物业公司变现，外界普遍认为是绿地控股意图加强资金回笼。
在今年5月底举行的绿地2020股东大会上，绿地控股董事长、总裁张玉良也谈到降负债的问题。他透露，公司计划将东京、悉尼等部分酒店资产出售，同时将总价值超30亿元的4家酒店打包REITs到新加坡证券交易所上市。
绿地新加坡REITs项目于2020年12月底获得新交所的上市许可，主要以绿地旗下相关酒店资产作为底层资产，计划于2021年5、6月间上市。不过，中新经纬客户端注意到，绿地控股7月28日在投资者互动平台表示，该项目尚未决定发行。
过往多年，商业、办公类项目在绿地控股开发的业务中占比都较大，这其中就包括酒店业务，但是，重资产的酒店并不能带来很好的现金流，再加上疫情冲击，业绩惨淡。截至2020年12月末，绿地酒店客房数为12246间，入住率47.7%，当年取得经营收入16.60亿元，占营业收入的0.36%。
除了张玉良提及的出售国外的酒店资产，早在去年底就有报道称，绿地计划出售200亿元的国内商办项目。今年5月底，有报道称，上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店、铂瑞高端公寓及徐泾会展中心项目酒店已经共同打包、在一家名为“酒店交易网”的网站挂网出售，标价为50亿元。今年6月底，上海绿地酒旅集团将一家酒店以8.6亿元出售给了金辉控股。
另外，重要业务分拆上市也是绿地在“十四五”期间的目标之一，这其中就包括绿地金控、贸易港的上市。今年4月，绿地对外透露，绿地集团旗下的绿地数科计划在3年内完成上市。张玉良在5月13日的业绩会上表示，目前，绿地金融、贸易港正在做一些股权方面的调整，为下一步分拆上市做准备。
中新经纬客户端还注意到，绿地控股在今年已经放缓拿地节奏。按照中指研究院统计的数据，今年1-6月，绿地控股的拿地金额为223亿元，位列行业第23位，明显低于绿地控股同期销售总额在行业内的排名。
针对一些大城市出台的“双集中供地”，绿地控股表示，面对新的调控措施，关键是要转变投资方式，要继续审慎投资、精准投资。
一系列降债措施后，绿地正在向“三道红线”的监管要求靠近。7月中旬，绿地控股对外公开表示，公司净负债率指标稳步较快回落，将尽快提前达标转绿，超预期完成既定降负债阶段目标。截至6月底，有息负债总额较今年初再降347亿元，自去年推进去杠杆计划以来，累计较高点已下降超过1011亿元；净负债率较高点累计下降62个百分点，扣除预收账款后的资产负债率也延续了持续回落态势。另一方面，绿地稳健按期足额偿还境内外公开资本市场到期债务本息总计近200亿元人民币及约4.72亿美元，并加大相关债券回购注销力度，已回购美元债券共计约6000多万美元。
张玉良近日称，接下来，绿地将进一步提速去杠杆计划，相关指标达标时点有望再提前，今年内，力争实现两条线“转绿”达标。
利润承压
降负债叠加公司转型，绿地的业绩指标承压。近日，绿地控股公布了2021年上半年的业绩快报，1-6月，公司实现合同销售面积1293.5万平方米，比去年同期增加25.4%；实现合同销售金额1640.74亿元，比去年同期增加23.3%。
这样的增长，是在2020年较低的基数上实现的。对比2019年1-6月，绿地控股实现合同销售面积1487.1万平方米，实现合同销售金额1676.85亿元，均高于2021年同期。
就营收、利润而言，2021年上半年，绿地控股实现营业总收入2829亿元，同比增长34.74%；实现利润总额158亿元，同比增长3.29%；实现归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比增长2.67%。
近几年，绿地控股的营业收入出现较大幅度增长，但利润增幅却十分缓慢，2021年的利润额尚不及2019年同期。2019年上半年，绿地控股实现利润总额165亿元，实现归属于上市公司股东的净利润88亿元，均高于2020年与2021年同期。
从2020全年看，绿地控股实现营业收入约4557.53亿元人民币，同比增长6.53%；归属于上市公司股东的净利润约149.98亿元，同比增长1.73%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约143.62亿元，同比增长13.13%。
据Wind数据显示，绿地控股上述三个指标，即营收、归母净利润、归母扣非净利润的增速均创下2016年以来的新低。中信建投在一份研报中称，绿地控股归母净利润增速不及营收增速的主要原因在于：房地产业务结转毛利率水平下降，较上年同期下降1.19个百分点，至26.39%；受疫情影响投资收益下滑显著，由2019年的88.6亿元下降至2020年的47.7亿元；成本管控能力下降，销售管理费用率较上年同期提升了0.5个百分点至5.5%。
亿翰智库选取50家A股、H股代表性标杆房企进行分析发现，在2020年，绿地控股以4557.53亿元的营收规模排名50家房企第三位，但净利润率却仅有4.64%，排在50家房企的倒数第三，处于垫底状态。
截至发稿，对于在推进降负债的同时如何稳定利润空间的问题，绿地控股方面没有进行回应。(中新经纬APP)
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