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迪马股份(600565)内幕信息消息披露
 
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在管面积少,依赖迪马股份,通过聆讯的东原仁知没赶上好时机

http://www.chaguwang.cn  2022-04-16  迪马股份内幕信息

来源 :界面新闻2022-04-16

  记者|杨冰柯

  疫情正全方位考验着物业行业,尤其是想要登陆资本市场的物管公司。

  日前重庆房企迪马股份旗下的物业公司,东原仁知城市运营服务集团股份有限公司(以下简称“东原仁知”)通过了港交所上市聆讯。

  如果不出意外,东原仁知会是继金茂服务、力高健康生活之后,今年第三家成功登陆香港资本市场的物管公司。

  但目前已并非物业股上市的最佳时机。从去年下半年开始,随着房地产行业调整,与地产板块关联度高的物业板块迎来整体下调,估值已大不如前。截止4月14日,80%以上的港股物业公司市值已经腰斩,超过半数物业公司市值只有当初高点时的三成。

  而今年仅有的两家上市物业公司股价走势也有分化。其中今年第一家物企金茂服务在上市首日就出现破发,当天跌幅高达28.75%,目前最新股价仍较招股价跌去超20%。

  东原仁知通过聆讯也并非易事,此次是东原仁知第二次递表后的结果。2021年4月30日,东原仁知服务首次向港交所递交招股书,但此次递交的招股书于11月1日失效。10天后,东原仁知第二次向港交所递表。

  根据招股书,东原仁知服务于2003年成立,已在中国提供物业管理服务19年,公司的业务主要包括物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。

  截至2021年12月31日,东原仁知服务共有325个在管物业项目,包括住宅及非住宅物业,覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市,总在管建筑面积约为2820万平方米。

  这一在管面积在物业行业中排名处于中下。2021年披露年度在管面积的49家上市物业企业中,在管规模超过亿平方米量级的物业企业已达16家,超过均值为1.10亿平方米,超过均值的物业企业为14家。东原仁知服务在管面积距离均值还有较大差距,规模只能排在第34位。

  在2019年-2021年期间,东原仁知服务收入分别为5.59亿元、7.66亿元及11.93亿元,复合年增长率约为46.1%。

  2021年披露年度营业收入的49家港股上市物业企业中,平均营业收入为33.62亿元,东原仁知的营业收入只能排在第30位。

  2019年-2021年期间,东原仁知服务毛利分别为1.32亿元、2.15亿元及3.08亿元,同期毛利率分别为23.7%、28.2%及25.9%。中指院研究报告称,东原仁知服务的毛利率处于行业中等水平。

  净利润方面,在2019年-2021年期间,东原仁知服务归属股东净利润分别为2566万元、8471万元及1.28亿元,复合年增长率约409.4%。

  2021年,物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务分别占收益比例为52.7%、24%和23.3%。

  其中,物业公司最核心的业务物业管理服务收益占比在提升。

  2019-2021年期间,东原仁知服务的物业管理服务的收入分别为2.57亿元、3.49亿元和6.29亿元,分别占同年总收益的约46.0%、45.6%及52.7%。随着收入提升的还有利润,2019-2021年,东原仁知服务物管业务的毛利率分别为17.6%、23.5%和23.1%。

  从社区增值服务来看,2019-2021年东原仁知服务的社区增值服务收益分别为1.75亿元、2.04亿元和2.87亿元,分别占31.4%、26.7%和24%。东原仁知服务该业务的毛利率分别为31.4%、34.5%和29.7%。

  跟所有物业公司一样,东原仁知也对关联地产方的依赖不小,其中近一半来自迪马集团及关联公司。根据招股书数据,东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由2018年的276.5万平方米,占比22.9%,增长至2021年的1410.4万平方米,占比达50.0%。

  而在上市前的股权架构中,据此前东原仁知的招股书显示,其控股股东为迪马股份,迪马股份的最大股东为罗韶宇、赵洁红夫妇,罗韶宇为实控人,其妹妹罗韶颖为迪马股份董事长。

  东原仁知来自第三方在管面积占比的提升源于收并购,这三年,分别收购了重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升、泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团。

  在管规模、营收和布局都不占优势的背景下,东原仁知即便此次通过港交所聆讯,在物业股整体下跌的背景下,后续的招股和发行依然存在挑战。

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