来源 :界面2022-03-29
3月28日，迪马股份（600565.SH）发布公告，旗下物业分拆港股上市迎来最新动向。据公告，香港联交所在3月24日举行了上市聆讯，对迪马股份旗下东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（简称：东原仁知服务）首次公开发行境外上市外资股并在香港联交所主板上市的申请进行了审议。
两次更名，谋求资本市场青睐
实际上，作为早在2002年就上市的民企，迪马股份早就动了分拆旗下物业公司上市的心思，并且不惜两次为其更名。
官方资料显示，迪马在物业市场的布局最早可以追溯到2003年9月，彼时，该公司被命名为东原物业，其成立之初系扩充迪马股份的全资子公司——东原房地产开发集团有限公司的地产开发业务的物业版图。而至于东原地产，系总部位于上海的大型综合性企业，业务涉及地产开发、商业运营、物业服务等多项维度。
而在冲刺上市之前，东原仁知服务已经有意识地把目光延伸至住宅物业外的非住宅领域。
2019年，东原仁知服务收购了重庆盛都、湖北中禾的全部股权，以进一步扩大非住宅物业的规模。此后，为了扩大增值服务，收购了上海原集文化的全部股权；为了将服务链则进一步扩张至医院及医疗综合体，收购了盛康集团的51%股权。
2020年，东原仁知服务继续延伸业务范围，相继接管了江苏江淮动力、江苏吴中高科创投等多个产业园、华夏航空基地和昆明滇中新区综合管廊及控制中心项目等多个优质项目。
事实上，迪马股份董事长罗韶颖就曾表示，东原仁知服务会承接一些政府、学校、医院、机场航站楼等多元化的机构服务。
而在完成了一系列收购后，2020年12月7日，东原物业迎来了第一次更名，伴随着此次更名，迪马股份正式公开了上市计划：拟分拆控股子公司重庆东原澄方实业有限公司在港交所上市。
迪马股份表示，分拆上市有助于进一步做大做强物业服务板块业务，扩大物业管理业务规模，提升增值服务优势，从而提升物业服务的持续营运能力及整体实力；同时，可以有效增强东原仁知服务资本实力，通过建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为其业务发展提供更为多元化的发展渠道，提升其市场竞争优势。
一个月后，迪马股份再次发布公告称，控股子公司重庆东原澄方实业有限公司已完成股份制改造，整体变更为“东原仁知服务”，定位于城市运营服务赛道，意在押注城市服务的万亿蓝海。
万亿物业蓝海，仅有一步之遥
日前，富途证券在研报中指出，物管行业仍处于成长期，物管龙头公司仍有10倍、乃至百倍的业绩增长空间；且行业目前集中度较低，竞争格局良好，对于行业内大多数公司，未来5年业绩仍有望维持中高速增长。虽然基础物管服务不存在明显的规模效应，但掌握了线下亿万用户流量后，龙头物管公司有机会探索类互联网企业的流量变现（增值服务）。
事实上，早在2021年4月，迪马股份发布公告称，东原仁知服务向港交所递交了首次公开发行境外上市外资股，并在港交所主板上市的申请资料。同年10月，再次发布公告称，东原仁知服务发行境外上市外资股获中国证监会核准。
招股书数据显示，2018年至2021年9月30日，东原仁知服务营业收入分别为3.87亿元、5.59亿元、7.67亿元、8.59亿元；同期毛利分别为8860万元、1.33亿元、2.16亿元、2.22亿元；同期净利润分别2905万元、2559万元、8446万元及9592万元。同期毛利率分别为22.9%、23.7%、28.2%、25.9%。
截至2021年9月30日，东原仁知服务有289个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖国内46个城市，总在管建筑面积约2470万平方米。来自物业管理服务收入占比53.3%、社区增值服务收入占比23%、非业主增值服务收入占比23.7%。按收入来自主体看，来自独立第三方的收入占比69.7%。
在综合实力方面，东原仁知服务排在2021中国物业服务百强企业第20名，并在中国西南地区和长三角地区的公司中排名第5名和第9名。
国金证券指出，物业公司在社区增值服务上会持续发力，物业公司自身的运营能力也将有所体现。未来社区增值服务是否能探索出成熟可复制的产品线，将愈发成为决定物管公司估值高低的关键因素之一。