根据蓝光发展的财务报表及其披露的信息中可以发现蓝光发展主要通过向银行借款、发行公司债、中期票据、短期融资券等信用债、资产支持专项计划以及信托融资等方式获得债务资金。
从3方面来看，蓝光发展在债务融资风险中，存在哪些问题？
从债务融资总规模来看，2021年上半年蓝光发展债务规模相对资产规模仍有所上升。通过对融资新规三道红线的计算分析，有息债务占比较高、手持现金少的局面给企业带来了不小的资金压力，根据政策划分标准已经从黄档企业升至红档企业；
从债务融资资金结构来看，银行授信是主要的债务融资方式，且根据已知信息的估算，企业债务平均融资成本在合理范围内，排除其对债务融资风险的主要影响；
从债务融资期限结构来看，2020年至2021年6月蓝光发展到期的短期债务迅速增加，加之目前经营性资金来源受到抑制，传统的“借新还旧”也很难正常开展，企业短期还款压力极大；最后在银行授信违约情况来看，蓝光发展对平安的失信行为引发的金融机构内的多米诺骨牌效应已经显现，企业的资信水平备受考验。
宏观政策背景趋于严格
2014年开始，我国债务市场打破刚性兑付的现象，并且随着宏观调控政策陆续推出，政府对房地产行业的管控愈加严格。2017年以来，国家在各产业部门均不断强调防范化解系统性金融风险的重要性，同时针对各行业部门陆续推出一系列去杠杆化的政策要求。
作为近几年经济发展的核心要求，除了房地产开发企业之外国民经济各行业各部门的降杠杆效果显著。部分房地产开发企业的发展战略在房地产金融审慎管理背景下仍没有及时转变。自“三道红线”融资新规于2020年8月出台以来，对房地产开发企业来说融资环境进一步收紧。
“三道红线”对房企的资金来源进行约束，目的是为了优化房地产开发企业的资金结构：一、提高预收账款和定金等无息负债的比重，减小有息债务的规模；二、扩大企业经营性资金的来源，提高股东权益的价值。
从债务融资的角度来说，融资新规要求房企提高优质资金来源，在社会各行各业都在降杠杆的发展背景下降低企业可能会面临的信用风险、财务风险等债务融资风险，体现出国家政策对房地产开发企业持续进行融资全方位监管的决心，这也意味着国家政策对于房地产业经济的是紧缩性的。
从需求侧和供给侧两方面来看，首先，在2021年新年伊始，央行与银保监会出台了所谓的房贷“两条红线”的政策。该政策旨在减轻房地产业与金融机构的经济联系，防止房地产贷款过度集中增加金融体系的系统性风险，树立“稳地产等于稳金融”的正确思想，同时也降低居民的杠杆风险。
但是房地产贷款规模受到限制的同时也意味着房企的销售渠道受到了一定程度的限制，最终通过这种政策手段达到控制房地产开发企业规模扩张速度的目的。其次，2021年各大中心城市陆续推出并实施的集中供地的土地政策是土地供应端的变革。
集中供地政策目的是为了平稳土地交易市场，避免房地产开发企业“哄抢式”的高价拿地最终却导致相当部分土地资源被浪费的现象。
在过去二十多年时间里，我国房地产市场几乎呈现爆发式增长，其中房地产开发企业通过高杠杆运营模式规模也在迅速扩张，伴随这些“大刀阔斧”式的发展，烂尾楼和闲置荒废的土地数量也在迅速增加。
2021年7月，广西南宁蓝光雍景澜湾由于发生资金缺口开始停工，上亿元的资金缺口使得开工日期遥遥无期，不仅造成了资源浪费，对已购买该项目商品房的用户来说，蓝光发展的信用重重跌倒了谷底。
2021年新出台的房贷“两条红线”和集中供地政策正是分别从需求端和供给端抑制房地产开发企业规模的过快增长。
总的来说，紧缩性的宏观政策对房地产开发企业的融资环境和规模扩张都进行了约束和限制，要求债务规模和资金结构进行优化以抑制房地产泡沫经济；同时为防范系统性金融风险、进一步约束房企规模扩张，从产业的需求侧和供给侧分别进行政策干预。
蓝光发展在这些紧缩性的政策要求下表现得有些“我行我素”，随着风险敞口的不断增大，再想收回越界的脚注定要付出更为惨重的代价。
行业发展格局出现转折
过去二十多年，在我国城市化、旧城改造、旧房重建等发展过程中刺激了对住房的数量需求和质量需求，这些因素是过去几十年间我国房地产业迅猛发展的关键，当对房地产业的这些需求保持持续增加，并且房企在融资和投资过程中资金充足、循环良好时，这种模式确实是能够为房地产业带来巨额利润回报的。
但是当需求都趋于稳定、利润空间开始缩小的时候，房地产业也随之迈入平稳发展的阶段。为了更加直观了解我国房地产业的发展趋势，通过对相关数据的搜集和整理，从以下两方面详细分析了我国房地产业的目前的发展现状：
商品房销售情况趋于稳定
通过对我国商品房销售额、销售面积和销售均价的走势分析我国商品房整体的销售现状：
（1）销售额情况从销售规模来看，20年来我国商品房销售额呈现快速上升趋势，总体上升趋势显著，2015年至2016年更是一次巨幅的攀升。
从增长率来看，存在两个明显的阶段差异：第一个阶段为2000年~2010年，在此期间我国商品房销售额增长速度快，但是增长速度的震荡幅度大且波动频繁；
第二个阶段为2010年~2020年，在这十年间商品房销售额增长速度放缓，且相对来说更加稳定。2017年开始，由于国家政策背景逐渐趋于严格，销售额规模低水平稳定增长。2020年我国商品房销售额规模达17万亿元，较2019年增长了9%。
随着针对该行业的政策持续收紧，市场对房地产业的表现会产生不一样的期待，行业环境不再适合那些企图借助房地产泡沫来牟取暴利的投机者们，在可预见的未来里销售额都会保持低速稳步增长的发展趋势，但总体规模仍将在十万亿以上，这是市场愈加成熟的表现。
（2）销售面积情况我国商品房的销售面积和增长速度的表现与销售额及其增速几乎保持一致。2010年4月“新国十条”出台后，限购政策开始在一些房价较高的一线城市开始试点实施。国家对房地产业的严管控再加上各地限购政策的影响，2017年开始商品房销售面积增长速度一直处于低水平平缓增长。2020年，我国商品房销售面积达到176086万平方米，同比升幅仅有2.6%。
（3）销售均价走势情况2000年~2019年我国商品房销售均价趋势与销售额和销售面积依然保持一致，2010年以来销售均价增长速度放缓，且增长幅度较小，相对早期的发展来说稳定性大大提高。随着国家对房地产业管控政策的趋严态度，整个融资环境对房地产开发企业也在不断提出新挑战，企业为了加速资产流动性被迫降低价格，可以看出政府“以价换量”政策效果明显。
房地产开发投资稳中求进
近十年我国房地产开发投资完成额持续增长，2020年已经达到14万亿，同比上升7%。增长速率在2014年度出现分水岭：2014年后我国房地产开发投资完成额曲线表现得相对更加平缓，增长速率下降至一个低水平阶段，但是总额仍然保持持续增长的状态。
2000年以来我国房地产开发面积波动较大，波动范围在1.5~4.5亿平方米之间。房地产开发面积的变动也明显在2014年出现分水岭：2014年之前开发面积多在3亿平方米之上，自2014年紧缩性的宏观调控政策陆续推出，政府对房地产业管控愈加严格，开发面积开始回落。
2014年之后我国房地产开发面积保持2.5亿平方米左右的水平，波动很小。房屋新开工面积以及施工面积保持同样的发展态势，但是增长率在2014年后下降至较低水平，随后保持低水平稳定增长。
总的来说，在国家诸多限制性政策下整个房地产业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去。并且在现阶段看来这些政策会持续较长一段时期，必定会使整个行业格局焕然一新。在我国的新发展时代，房地产行业已经迈如新的阶段，必定会呈现新的行业发展特色。
反观蓝光发展似乎仍然迷恋房地产业发展的老路，对实际需求的下降和利润空间的缩小视而不见，没能对整个行业发展方向进行正确地把握，在整个行业重塑格局的过程中才后知后觉，造成如今在危机中挣扎的局面。
企业发展战略表现激进
蓝光发展作为一家A股上市房企，受到A股市场对地产业公司股权融资的严格限制。自2019年以来A股市场逐渐关闭了对房地产开发企业股权融资的大门，加上债务融资有成本低、不分散公司控制权的优势，于是蓝光发展选择债务融资作为企业主要的筹资方式。
合理范围内的举债能够优化企业的资产结构，提升企业价值，但是蓝光发展却逐渐迈出合理区间，在宏观政策和行业发展格局都开始转变时依然采取激进的发展战略，漠视市场的实际需求，忽视企业资金的流动性，最终造成债务融资风险的爆发。
漠视市场的实际需求
2015年至2019年短短四年间，蓝光发展销售额从183.7亿元直接飙升至1015.37亿元，一跃成为千亿地产企业，如此快速的规模扩张必然离不开传统高杠杆的运营模式，但这种运营模式能够给企业带来效益也是基于过去二十多年来我国经济发展的需求背景。
首先，城镇化发展是我国改革开放以来的发展趋势，刺激了城市人口的增加以及城市居民的住房需求；其次，早期发展中建立起的一些项目不论是结构、功能还是物质建设都已经开始变得无法满足居民生活需求，在我国城镇化发展进程中表现得疲累，跟不上发展的脚步，这些城市功能需要重新整合。
这不仅给房企带来了更加稳定的住房需求，地方政府政策同时也助力了房企的发展；最后，早期建造的一些房屋建筑由于水泥质量、钢筋质量差导致住房质量差，也需要随着社会发展进行旧房的拆除重建，同样刺激了房地产业的发展。于是房地产业便乘着时代的东风，在高需求背景下运用高杠杆、高周转的模式实现迅速发展扩张。
但是现实情况会随着时代变迁发生变化。不论是城市化发展，还是城市项目更新，又或者是旧房拆除重建，都随着社会经济的进步逐渐进入平稳状态，不再产生巨大需求了，这就意味着走传统路子的时代已经过去。房地产开发企业若还是采用旧模式发展，必然行不通。
虽然国家早就出台相关政策试图一步一步降杠杆、实现“去杠杆”目的、遏制投机炒房、抑制房地产泡沫，但显然蓝光发展还是按传统思维在规划和发展，对待这些问题总抱着侥幸心理的态度，错过了主动修正、及时止损的时机，以至于拖到最后变得一发不可收拾。
忽视企业资金流动性
近几年，蓝光发展为实现企业规模的迅速扩张高溢价激进拿地，在不知不觉中使杠杆率越来越高。
2021年，蓝光发展为了应对公司的资金流困境，将蓝光嘉宝服务和无锡和骏实业有限公司的股权变卖后，紧接着又将公司旗下石家庄蓝光雍锦项目卖给石家庄万科，而当初对该项目竞拍时万科也有参加，最后蓝光发展以7.93亿元、溢价99.7%的价格竞得。
现在却为了资金回笼不得不将该项目卖出，得不偿失。如果蓝光发展在拿地时能够稍加冷静，出于对企业资金流动性和安全性的考虑审慎裁决，也断不会陷入眼下这样尴尬的境地。
目前蓝光发展面临的债务融资风险，最直接的原因还是对行业政策的忽视而过度使用财务杠杆，紧接着在“三道红线”融资新规、供给侧和需求侧的约束政策下资金的安全性和流动性状况恶化所致。侥幸心理造成了蓝光发展越到后面就越难收场，激进扩张的发展战略和行业布局导致的现金流恶化最终造成债务融资风险的爆发。
总的来说，蓝光发展债务融资风险发生的原因与宏观政策、行业环境和企业自身的发展战略都有密切的关系，债务融资风险爆发是宏观、中观到微观各层次之间均没有合理过渡的直接结果，是宏观经济政策和行业环境的转变与落后的激进发展策略之间的矛盾激发导致的。
企业不仅仅需要从自身角度寻求解决问题的办法，还需要加强与政府和行业的联系去寻求更多化解矛盾的方法。