金地集团用“收缩”换取“安全”。
4月3日，金地集团披露2025年年度报告。年报显示，公司全年实现营业收入358.58亿元，同比大幅下降52.41%;归属于上市公司股东的净利润亏损132.81亿元，较上一年亏损61.15亿元扩大超一倍，创下历史最大亏损纪录。
与此同时，金地集团完成了公开债清零，成为2026年首个还完公开债的民营房企。
亏损为什么扩大?三大因素叠加
对于业绩大幅下滑，年报中提及的原因可以概括为三方面因素。
一是可结算项目少了。报告期内，公司实现营业收入358.58亿元，同比下降52.41%，其中房地产业务结转收入238.90亿元，同比下降60.20%。受近年销售规模下降影响，公司2025年可结转面积较上年显著减少，成为整体营收下滑的核心因素。
二是卖房子几乎不赚钱了。房地产业务的结算毛利率仅为7.93%，比上年同期下降6.2个百分点。
三是计提了大额减值。全年计提资产减值准备合计93.15亿元，对归母净利润的影响达到75.75亿元。其中信用损失准备45.06亿元、存货跌价准备24.98亿元。简单说，就是公司认为过去投的一些项目、借出的一些钱，现在值不了原来那么多，一次性从账面上“抹掉”了。
与开发主业形成对比的是，物业管理板块实现收入80.60亿元，同比增长3.23%，成为唯一正增长的主营业务。物业出租及其他业务收入36.08亿元，同比下降15.69%，但毛利率高达58.09%。对金地而言，租金这门生意比盖房子赚钱多了。
销售端同样不乐观。2025年公司实现签约销售额300.2亿元，同比下降56.18%;签约面积226.8万平方米，同比下降51.90%;销售均价约1.32万元/平方米，同比微降5.94%。房子不仅卖得少了，单价也在往下掉。
图据金地集团2025年年度报告公开债清零，但现金流几近枯竭在业绩大幅下滑的另一面，金地集团在债务控制上交出了一份还不错的成绩单。截至2025年末，公司有息负债余额约670亿元，同比压降约8.8%。其中98.6%是银行借款，融资加权平均成本降至3.92%，较上年再降13个BP。这意味着金地几乎不靠高成本的公开债融资，借钱成本也比大多数房企更低。值得一提的是，2026年4月7日，金地集团完成了“21金地03”“21金地04”两笔公司债本息的兑付，总金额约5.22亿元。至此，金地集团公开市场债务实现全部清零。但“清零”的代价是现金流急剧收缩。年报数据显示，金地集团经营活动现金流净额从上年同期的136.2亿元骤降至1608万元，降幅高达99.88%。公司解释的原因是“销售收入减少”——卖房收到的现金大幅缩水；筹资活动现金净流出近95亿元；期末现金及现金等价物余额减少47.09%，仅剩112.12亿元。截至2025年末，金地一年内到期的有息负债达308.72亿元（其中银行贷款占97.83%）。账面资金对短期债务的覆盖能力明显不足。尽管公司通过资产盘活、债务偿还等措施维持基本运营，但现金流的安全边界仍然很脆弱。
图据金地集团2025年年度报告
公开债清零，但现金流几近枯竭
在业绩大幅下滑的另一面，金地集团在债务控制上交出了一份还不错的成绩单。
截至2025年末，公司有息负债余额约670亿元，同比压降约8.8%。其中98.6%是银行借款，融资加权平均成本降至3.92%，较上年再降13个BP。这意味着金地几乎不靠高成本的公开债融资，借钱成本也比大多数房企更低。
值得一提的是，2026年4月7日，金地集团完成了“21金地03”“21金地04”两笔公司债本息的兑付，总金额约5.22亿元。至此，金地集团公开市场债务实现全部清零。
但“清零”的代价是现金流急剧收缩。
年报数据显示，金地集团经营活动现金流净额从上年同期的136.2亿元骤降至1608万元，降幅高达99.88%。公司解释的原因是“销售收入减少”——卖房收到的现金大幅缩水;筹资活动现金净流出近95亿元;期末现金及现金等价物余额减少47.09%，仅剩112.12亿元。
截至2025年末，金地一年内到期的有息负债达308.72亿元(其中银行贷款占97.83%)。账面资金对短期债务的覆盖能力明显不足。尽管公司通过资产盘活、债务偿还等措施维持基本运营，但现金流的安全边界仍然很脆弱。
图据金地集团2025年年度报告
物业和代建能否撑起未来?
金地提出“轻重并举”发展战略，在开发主业收缩的同时，发展代建、物业服务、持有型资产经营等轻资产业务。
年报显示，代建业务新增签约服务面积1531万平方米，同比增长59%，累计签约管理面积达5362万平方米，覆盖全国超70座城市，委托方涵盖国央企、城投平台等。
报告期内，物业管理收入80.60亿元，同比增长3.23%，是唯一持续增长的板块;物业出租及其他收入36.08亿元，同比下降15.69%，但毛利率高达58.09%。
客观来说，轻资产方向虽正确，但目前体量尚不足以对冲开发业务的大幅下滑。金地集团仍是一家以房地产开发为主业的房企，当开发收入从高峰期的近千亿跌至不足240亿元时，轻资产收益短期内还难以弥补主业的亏损。
2026年：继续收缩，谨慎过日子
根据公司披露的经营计划，2026年金地集团计划新开工面积46万平方米，竣工面积171万平方米。相比2025年新开工52万平方米、竣工397万平方米的数据，新开工进一步收缩，竣工面积则大幅减少。
从开年数据来看，2026年1月，金地集团签约金额12.2亿元，同比下滑45.78%，销售端尚未出现明显回暖信号。
中银证券发布研究报告给予金地集团“增持”评级，认为金地集团目前仍处于解决历史负债、修复经营的过程中。2025年在杭州、上海等核心城市拿地，说明该公司仍有积极面对行业变化的决心，短期整体处于筑底阶段，若经营情况改善，后续有望轻装上阵。
不过，中银证券也提示了多项风险：销售与结算不及预期;拿地不及预期;毛利率下滑幅度超出预期;增量融资落地不及预期。此外，公司短期负债占全部有息负债比重达46%，结合经营性现金流的持续低迷，流动性管理仍是2026年需要高度关注的问题。
综合来看，金地集团虽守住了安全底线，也通过财务出清为后续发展腾挪了空间，但现金流紧张、短期债务覆盖不足仍是严峻的现实压力。
金地集团能否真正走出经营困局，既取决于行业整体复苏节奏，更依赖自身销售回款的实质性改善，同时也离不开代建、物业等轻资产业务的持续发力。守住安全底线只是第一步，如何从“活下去”走向“活得好”，才是2026年的真正考验。