观点网近日，首开股份发布2025年度报告，呈现了一幅在行业下行周期中努力修复资产负债表、提升内部运营效率，并坚定向新发展模式转型的图景。
尽管2025年业绩仍处亏损状态，但在经营性现金流显著回正、毛利率触底改善、年度亏损幅度收窄等方面显现积极信号。尤其值得注意的是，2026年2月10日，首开股份正式启动商业不动产REITs申报，项目名为嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金，并于3月2日获上交所正式受理。此次申报选取北京华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三项优质商业资产作为底层标的，旨在盘活存量资产、拓宽权益融资渠道并优化资产负债表。
尽管前路依然充满挑战，但首开股份通过深化管理改革与业务转型并举，已迈出了构筑未来发展第二条增长曲线的关键步伐。
大幅减亏现金流改善
2025年度，首开股份实现营业收入300.97亿元，同比增长24.30%；归属于上市公司股东的净利润较2024年的亏损额大幅收窄18.7%，呈现持续减亏的态势。
这一减亏成果得益于公司在多个层面采取了严格的开源节流措施，经营效率得到有效提升。
其中，包括销售费用与管理费用双降。报告期内，公司严控费用支出，实现销售费用9.26亿元，同比下降7.81%；管理费用9.49亿元，同比下降8.56%。主要系公司在控制费用支出、强化项目审核、精简管理流程方面取得成效，人员费用等均有所降低。
此外，销售去化逆势攻坚，公司通过强化“转签”回款，积极去化非住宅类产品。公司全年销售金额178.45亿元，销售面积125.72万平方米，结转收入290.22亿元，结利面积113.91万平方米，并在多个核心项目上实现了集中交付，带动房产销售收入同比增长25.17%。
毛利率呈现结构性回升，尽管行业整体利润率承压，但公司通过优化结算结构，报告期内主营业务毛利率为13.51%，较上年同期增加了8.81个百分点，其中，占大头的房产销售业务毛利率为13.60%，同比提升9.04个百分点。
分地区看，北京地区实现收入203.85亿元，同比大幅增长172.81%，占总营收的68.06%，毛利率达到19.29%，同比增长超过15个百分点，显示了公司深耕核心区域带来的相对优势。公司明确将继续实施“深耕北京”战略，依托对北京市场的深刻理解与国资背景优势，将其作为战略支点，拓展城市更新与商业物业经营。
与此同时，公司的现金流管理亦得到加强。2025年经营活动产生的现金流量净额为78.82亿元，同比增长6.77%。公司表示，这主要得益于其控制优化项目支出，为公司平稳运营提供了关键的安全垫。
融资层面，公司全年完成271亿元债券接续，年末有息负债规模较期初减少103亿元，加权平均融资成本下降31个基点，存量融资成本3.54%，处于房地产行业较低水平，这也正是首开股份作为国企的强大信用表现。
此外，首开股份在2025年实施了被称作“上市以来最大规模的组织架构优化”。
“瘦身健体”重组整合部分，公司对原有的19家二级开发单位进行了战略性整合，形成了京内（京北、京南）、京外（辽宁、江苏、浙江等七大区域）共“9个大区+1个商管平台”的二层级管理体系。此举旨在优化资源配置，强化专业能力，提升运营效率，降低内部损耗。
此外，首开股份还优化资产结构与推进项目盘活。报告期内，公司成功将通州宋庄保障房、海口项目与地方政府签署土地有偿收回协议，实现了存量资产的有效盘活，收回现金，优化了资产质量。
探索“第二赛道”
面对传统房地产开发业务规模见顶、模式转换的行业大趋势，首开股份的战略重心正从单一“开发销售”向“开发+运营+服务”的综合模式延伸。年报清晰地勾勒出了公司布局存量运营、构建新发展动能的核心战略。
在管理层讨论与分析部分，该公司明确将“探索构建差异化商管细分赛道”，并视公募REITs为打通“投、融、管、退”完整商业闭环的核心资本工具。公司设立了北京首开乐尚住房租赁有限公司作为长租公寓平台，整合旗下近7000套分散租赁资产，此举被认为是未来可能以REITs形式实现资产证券化、优化资本结构的重要一步。
通过REITs，不仅可以盘活存量资产、回收资金，更重要的是能建立起一个长期、透明的市场化运管体系，通过专业的运营提升资产价值，并引入更广泛的机构投资者，最终实现从重资产持有向“开发+运营+服务”的轻资产输出模式的转变。年报中将其总结为公司“获取持续稳定现金流、平衡开发周期性风险的重要载体”。
据了解，通过发行公募REITs，能将沉淀在资产负债表上的大量优质商业、办公、长租公寓等持有型物业转化为现金，回收资金用于支持新项目开发、降低负债，优化资产结构，实现资产的循环利用和价值重估。
公司还强调，具备资源整合能力的企业将通过深度参与城市更新等国家战略，实现运营能力沉淀，并通过REITs等工具逐步打通“投融建管退”闭环。这意味着公司不仅要做重资产的“建设者”更要加强作为轻资产的“管理者”和“资管人”的能力，提升专业的资产管理服务能力，实现开发业务及轻资产运营并举的战略转型。
观点新媒体翻阅年报了解，首开股份目前持有的物业经营业务（涵盖商场、写字楼、酒店、长租公寓等），是REITs潜在发行的“底层资产池”，也是公司稳定现金流的重要来源，报告期内结算收入9.28亿元。公司正在系统地提升持有资产的运营质量和收益水平。
商业与写字楼方面，首开股份在全国持已有29个零售商业物业，在营商场建筑面积合计约51.8万平方米，整体出租率达96%。
长租公寓则拥有“首开乐尚”品牌，已开业项目11家，上市房源近7000套，综合出租率93.7%。2025年，公司设立专业平台北京首开乐尚住房租赁有限公司，旨在对租赁资产进行集中化、专业化与规模化运营管理，这正是为未来可能的资产证券化做组织准备。
除此之外，还覆盖酒店、养老、文投多个业态，其中养老业务平均出租率高达96%。构成了多元化、抗周期的资产组合。
在存量盘活与城市更新方面，公司长期坚持“城市复兴官”定位，并将城市更新作为响应国家战略、推动转型发展的主战场。
报告期内，首开股份在自主投资运营和委托管理运营两种模式下均有突破，例如报告披露，通州宋庄首开LONG街项目不仅被纳入2025年北京市“三个一百”重点工程，更成功入选第二批城市更新示范项目清单。同时，通州缇香郡保障性租赁住房改造试点等轻资产运营项目也在稳步推进。
这表明公司正在积极探索自主投资运营与委托管理运营并行的城市更新模式，试图将此培育为新的业务增长极。管理层在《致股东信》中进一步指出，“十五五”期间，公司将重点围绕城市更新，打造可持续的利润增长点。
城市更新不仅是公司重要的社会责任的体现，更是其将非核心存量用地盘活为优质经营资产、并为后续REITs或类REITs运作提供标的的重要战场。
挑战与机遇并存
对于2026年，公司计划实现销售面积113.4万平方米，开复工面积465.8万平方米，新开工面积19.7万平方米，竣工面积103.7万平方米，物业租赁面积213.7万平方米。
面对房地产市场仍在筑底阶段，市场分化加剧。公司提出了以“防风险、强管理、谋转型”为核心的2026年工作主线，公司将继续优化销售策略，深耕核心城市，审慎参与土地竞拍。继续巩固在北京市场的领先优势，获取高能级地块，打造中高端改善型“好房子”产品，以维持开发业务的基本盘和现金流。
此外，将平衡资金与经营风险，公司负债率较高，部分合作项目面临合作方资金风险。公司将严格“收支两条线”，统筹资金调度，强化对合作方的风险管理。
在具体业务方面，明确向服务与平台转型，即依托城市更新项目和非经资产资源，拓展中高端物业服务与代建代管业务，作为向轻资产转型的主要阵地，旨在延伸价值链、拓宽收入来源。
同时强化科技与运营赋能，年报提及将利用AI、大数据等技术提升数字化营销、智能社区管理与施工建造效率，以科技驱动降本增效。
值得一提的是，公司能否成功打通“开发-持有-运营-REITs退出”的新模式，是决定其未来估值能否重塑的关键。这需要公司不仅在前期开发、中后期精细化运营管理上具备更强能力，更需要在资本运作、资产定价与市场沟通等方面建立起专业化团队，实现新赛道破局。
首开股份2025年的年报，描绘了一幅传统房企在逆风中调整航向的清晰图景。短期来看，公司通过聚焦核心区域、提升内部运营效率，有效稳住了经营基本盘，现金流和毛利率的改善是财务向好的积极信号。长期来看，公司以“公募REITs”作为战略突破口，将存量资产经营和城市更新确立为核心发展第二赛道，展示了向“开发+运营+服务”综合不动产资管平台转型的决心。
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