来源 :亿翰智库2023-08-29
引言
2023年上半年，首开股份仍处在去库存的过程中，上半年仅在北京底价竞得一宗土地，销售主要依赖库存供货，库存规模进一步压降。公司盈利能力有所下降，主要是受项目毛利润率减少的冲击，同时物业经营业务的收入快速增长。融资渠道依然保持畅通，同时难以平衡流动性与盈利性，导致杠杆率难以压降。
企业积极去库存，上半年投资乏力
当前首开股份仍处在去库存的过程中。2023年上半年，公司销售业绩有所下降，录得合约销售金额349.4亿元，合约销售面积130.9万平米，分别较2022年同期下降19.7%、9.1%。所销售的物业来自于过去形成的库存而非新增投资，同时可喜的是，公司的库存规模正在一步步下降，截至2023年6月末，公司仅在3月份以底价27亿元竞得北京市昌平新城东区三期这一宗地块，总规划建面10.8万平方米，而公司的存货，在期内有1.77亿跌价准备转回的情况下，进一步减少至1410.5亿，较2022同期减少19.1%。
销售结构方面，公司立足于北京市场，形成京津冀、北方片区和南方片区三大区域，按当期预售面积计算，销售占比分别为46.99%、5.38%、47.63%，其中北京是对销售业绩贡献最多的城市，共预售51.68万平方米，占总面积的39.48%。
开发业务盈利下降，物业经营收入快速增长
2023年上半年，公司开发业务的盈利能力有所下降，录得净亏损15.35亿元，净利润率为-7.91%。盈利能力的下降主要是受公司项目毛利润率减少的冲击，而非对费用的控制不力。上半年，公司毛利润率为11.43%，较2022年末下降4.7pcts，在本期结算的项目中，熙悦宸著、金禧璞瑅等部分项目有降价销售的情况，使得最终结转的收入有所减少，降低了毛利润率。而费用方面，公司三费费用率为12.64%，较2022年末上升1.64pcts。
物业经营业务也是公司重要的业务板块之一，多年来公司结合内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，以确保项目的长期稳定经营。随着政策的全面放开，公司酒店经营收入4.42亿元，较2022年同期增长49.2%。
运营效率方面，公司资产的周转速度略有下降，2023年6月末，公司存货周转率为0.236，资产周转率为0.141，分别较2022年末下降0.013、0.021。
融资渠道依然畅通，流动性与盈利性难以平衡
财务方面，公司的短期偿债能力略有提高，同时杠杆率却始终难以下降，维持在高位。
在短期偿债方面，公司积极回笼现金，提高偿债能力。截至2023年6月末，公司持有现金229.09亿元，较2022年末增加11.56%，现金短债比为1.21倍，较2022年末提高0.18倍，始终高于1倍的警戒线。
在杠杆的控制方面，公司始终难以压降杠杆。截至2023年6月末，公司的净负债率、剔除预收账款的资产负债率分别为156.65%、72.16%，分别较2022年末上升9.37pcts、1.66pcts。杠杆始终难以压降的原因可能是公司目前难以平衡流动性与盈利性。公司采取降毛利润率的方法来促销售、促回款，为企业提供流动性，同时也造成结转利润不足，难以形成权益积累，甚至亏损、导致权益减少的情况，6月末，公司净资产为627.8亿元，较2022年末下降了42.5亿元。在外部没有权益融资补充权益，内部又无法形成权益积累的情况下，难以压降杠杆也就不足为奇了。
融资方面，公司的融资渠道依然畅通，在上半年的市场逆境下，公司累计发行债券产品147亿元，取得32.2亿经营性物业贷融资批复额度，并获得信托、保债等债权投资64.4亿元。
