近日，首开股份发布2022年财报，全年营业收入为479.21亿元，同比下降29.32%；归母净利润为-4.61亿元，同比下降274.81%。这是首开股份自2001上市以来的首次亏损。
2016年至2020年间，公司积极向北京以为市场扩张，重点投向苏州、福州、成都、沈阳四城。2022年财报显示，这些京外土储一方面去化周期长，另一方面售价出现了明显同比下滑。
01 京外项目交付减少、售价下滑
营收和净利双双下降，毛利率和净资产收益率两项指标同样表现不佳。2022年公司整体销售毛利率下降到16.62%，净资产收益率为-2.66%，同比下跌245.36%。
从财报中可知，2022 年首开股份营收下降的主要原因是销售端的无力。其中京内营收较上年增加31亿元、京外项目营收较上年减少206亿元。
36氪梳理发现，近几年来，首开股份的京外项目营收稳定提升，从2016年的163.4亿元达到了2021年的399.56亿，占比达到总营收的60%。2022年，京外项目营业收入大幅减少，仅占到营业收入的40%。
首开股份解释称，营收的下降源于京外交房项目的减少。财报显示公司2022 年竣工面积492 万平方米，与2021年的680 万平方米相比下滑28%，结算收入下滑26%。
而另一个主要原因是项目实际销售价格不及拿地时预期售价。可供出售面积2000万平方米，2022年京外已售面积仅为176万平方米，上一年达到了255万平方米，同比下降30%。以结转收入和结转面积计算，2022年京外销售均价为1.57万元/平，而2021年京外销售均价为2.09万元/平。
从首开股份主要控股、参股公司来看，有三家公司出现净利润亏损约9.1亿元。而对比上一年年报，仅有北京毓秀及龙和新泰合计净利润亏损约7973亿元。
具体看，璞瑅公馆、璞瑅墅、国风华府等项目所属公司城开集团，净利润亏损8781万元；幸福里项目所属公司北京毓秀，净利润亏损1500万元；璟宸府项目所属公司厦门莹泰净利润，亏损8.1亿元。
此前首开股份业绩预告中表示亏损预计达10万至15万左右，其中预计计提存货跌价准备6亿至8亿元。不过最终2022年度计提资产减值准备仅为5009万元，其中对房地产项目计提存货跌价准备为4815万元。
首开股份的亏损仍在持续扩大。2023 年一季度，在实现营业收入同比上升54.91%的情况下，亏损9.45 亿元，同比下降138.46%。2022 年一季度公司毛利率为14.10%，较2021 年同期下降15.94 个百分点。
期间，首开股份对联营企业和合营企业的投资收益同比减少163.82%，联、合营企业未发生集中结利项目，形成亏损。
02 从扩张到收缩不拿地王
首开股份在北京市场的市占率排名靠前。不过公司在北京大多数项目采取联合开发模式，降低了运营风险但导致了其权益销售额不高。
年报数据显示，2018年，首开股份京内17宗土地储备中有12宗为联合开发模式，2021年7宗土地储备中均为联合开发，其中3宗地块权益占比低于50%。
扩大规模是潘利群2015年上任首开股份董事长定下的主基调。2016年起首开股份积极向外拓土，这一年新增的14块土储中13块位于京外。此后一直到2020年，首开股份在京外市场的拿地宗数稳定在10块以上。
不同于京内的联合开发模式，首开股份在京外区域多是独立开发。如2022年的南京、温州、成都、东莞等多个地块都不涉及合作开发项目。即便是联合开发，首开股份所占权益比重也略大于京内项目，占比多在40%—60%之间，对业绩贡献度较高。
首开股份持续投入的京外城市，仅为苏州、福州、成都、沈阳四城，且有多个地块是高溢价时期拿地。2016年首开股份以19.5亿在福州拿下仓山区地块，平均楼面价达15038元/㎡，至今仍有17.4万平方米可售面积。
不过2021年之后，首开股份开始收缩在京外区域扩张土储，拿地强度有所下降。2021年年报显示，首开股份在京外项目新增土储8个，建面为79万平方米。2022年首开股份仅新增四宗土储项目，其中三块在北京，一块在福州。
一个明显的信号是，2019年李岩接替了潘利群的董事长职位，多次在公开场合称坚持稳中求进，不拿地王，降负债。
2022年，首开股份仍旧是踩中两条红线的橙档企业，公司剔除预收账款后的资产负债率为70.50%，净负债率为147.28%，现金短债比为1.03倍。