观点网在北京城市副中心，有一个中国最大的自由艺术家群落——通州区宋庄镇小堡村。
上个世纪九十年代，越来越多的艺术家在这里安营扎寨，因此，这里也被称作“画家村”。
过去二十多年，受画家和他们的作品影响，小堡村从一个京郊村落名遍世界；现如今，这个村落又因一场城市更新，再度引发市场关注。
最新消息显示，小堡村城市更新项目将于2023年开工建设，由首开股份参与打造，总投资约9.5亿元。
更新后，项目将打造成为“蜂糖艺术街区”，是一个集合艺术商街、艺术家工作室、蜂糖美术馆、醍醐音乐会堂、国际画材中心、艺术酒店等功能于一体的艺术特色文化商业街区。
对首开股份而言，以集体土地更新改造的方式建设特色小镇，无疑是一次大胆的尝试，但此次实验成果如何，仍待检验。
新玩法
近两年，在政策支持下，越来越多房企开始探索集体土地的新玩法。
最新消息显示，首开股份参与的通州区宋庄镇小堡村集体土地城市更新项目将于2023年开工建设，2025年建成开业，该项目命名为“首开蜂糖艺术街区项目”。
资料明确，该项目位于通州区宋庄镇小堡村，距北京副中心行政办公区5公里，占地4.7万平方米，土地性质为集体产业用地。
在上述项目范围内，原本的经营业态主要以艺术家工作室、艺术机构办公、画材交易以及零散、低端的商业为主，房屋建筑均为农民自建房、闲置工业厂房、自建多功能工作室，建筑品质较低、缺乏规范统一管理。
而此次，首开股份计划通过城市更新的方式，打造一个集合艺术商街、艺术家工作室、蜂糖美术馆、醍醐音乐会堂、国际画材中心、艺术酒店等功能于一体的艺术特色文化商业街区。
有分析人士告诉观点新媒体，“在乡村振兴的背景下，农村集体建设用地是未来用地的新领域”。
同时，该人士强调，外来资源与村集体合作建设特色小镇、商业街区，在盘活闲置土地资源的同时，能够大幅降低企业拿地成本，这种模式或将成为未来发展的重点。
实际上，早在2017年，北京市就率先探索集体土地建设和入市，不过，彼时集体土地更多应用在租赁住房方面，政策支持下，包括万科、首创、首开等多家企业纷纷试水集体土地租赁住房。
随后，2020年9月，国家发改委明确，允许特色小镇稳妥探索农村集体经营性建设用地直接入市交易，2022年，国家全面推进农村集体经营性建设用地入市改革……
相比于租赁住房，特色小镇对企业综合能力要求更高，所以，即便有政策支撑，企业的参与意愿仍旧较低，而此次首开股份率先试水集体土地建设特色小镇，无疑是一次大胆的尝试。
不过，分析人士认为，企业此番并非推倒重来，而是以更新改造的方式焕新小堡村，既能延续项目的历史根脉，也能提质升级，或能进一步提高项目的成功率和可行性。
据了解，首开股份最早在2022年7月介入上述项目，不过，彼时的消息提到，项目综合实施方案还在审核阶段，建设方案也正在优化。
不久之后，市场消息传出，小堡村改造提升方案已基本完成，预计年内开工。
但伴随着2022年走向尾声，项目开工的消息迟迟未至。如今，2023年启幕，市场传来最新消息称，上述项目计划在2023年内开工建设，2025年建成开业。
但开工仅仅是开始，接下来首开与小堡村要走的路还很长。
计算题
实际上，特色小镇、商业街区、田园综合体等文旅新业态集聚优质资源形成的特色化产业集群，能够助力乡村振兴、平衡大中小城市的协调发展，近几年得到了大力的推崇。
根据国家住建局公布的数据，目前，国家级特色小镇一共403个，其中第一批127个，第二批276个。此前，国家还明确提出，到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇目标。
在市场火热的趋势之下，特色小镇也萌生出各式各样的矛盾，比如盲目造景、同质化、忽视地域优势与产品持续创新。更重要的是，商业街区、特色小镇等存在前期投资大、运营难度大且回报周期长的难点。
不可否认，此次首开打造的蜂糖艺术街区项目同样需要面临此类问题。
不过，与普通的文旅项目不同的是，上述项目是利用集体土地来更新改造，而集体土地最大的优势是开发单位能够节省土地获取的成本。
据了解，此次项目的总投资约9.5亿元，由首开股份全资子公司北京首开商业管理有限公司与北京宋庄投资发展有限公司（通州区宋庄镇人民政府下属公司）合资成立的项目公司北京首开宋庄商业管理有限公司作为项目运营主体。
据现行政策要求，在土地权属不转移的情况下，项目公司拟以向小堡村经济合作社提供借款方式获得小堡村集体产业用地40年经营权，在项目建设期间，项目公司合计向经济合作社提供借款，专项用于项目的房屋腾退及建设。
也就是说，小堡村经济合作社提供地块40年的经营权，而首开股份负责投资、建设以及项目建成后的商业运营及物业管理。
整体的投资方面，首开股份在上述项目的投入主要集中在开发、建设阶段，土地成本几乎可以忽略不计。
分析人士强调：“过往企业通过招拍挂、收并购获取土地，需要支付较高的土地出让金，但在集体土地模式下，企业无需提交土地出让金，土地获取成本明显更低。”
根据第三方数据测算，一个商业街区项目的投资额至少要50亿元，资金回报周期一般需要20至30年。但集体土地模式下，企业前期投入较低，整体时间成本至少缩短二分之一，这就使得项目能够获得一个比较正常的投资回报。
不过，减少土地成本的同时，意味着企业不具备地块的产权，且受集体土地特殊性质的影响，在未来的受益分配上，企业需要优先保障农村集体经济组织的利益，与农村集体经济组织共同分配收益。
如此一来，蜂糖艺术街区注定是一个细水长流的项目。
针对上述模式，该公司亦曾强调：“我们从一开始就没打算挣快钱，而是希望扎扎实实创造新的盈利模式，通过这种合作开发模式，在土地权属不转移的情况下，村集体实现了项目投资开发，取得了长期收益，首开集团也从项目经营中获得了投资回报。”