核心观点
【完成全年目标的40.3%,行业排名提升至22名】 2022年上半年首开股份实现全口径合约销售金额435亿元,同比下降34.4%,好于百强房企销售业绩同比下降50.7%的平均水平。合约销售面积144万平方米,同比下降30.3%。2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿元,上半年完成销售业绩的40.3%。其中北京贡献了42%的销售业绩。
【聚焦北京,量入为出择机补充土储】2022年上半年首开新增1幅地块,位于北京朝阳区。该地块计容建面为9.4万平方米,土地总价款40亿元,楼板价42774元/平方米,该地块首开引入金茂战略合作,项目销售指导价在8.5万元/平方米,超过周边三公里7.6万元/平方米的销售均价,利润可期。截至2022年上半年末,首开股份的总土储建面[1]约2242.7万平方米,较2021年末减少1.6%。此外首开股份各项棚户区改造及土地一级开发项目均在推进中。总土储分布集中一二线城市,北京占比39%。
【受交付结算影响,与7月业绩预报基本一致】2022年上半年首开股份实现营业收入71.0亿元,主要由于地产结算周期的影响,本期房屋集中交付项目较少,房屋销售结算收入降低。具体来看,房地产地产开发收入67.5亿元,毛利润9.3亿元。受政策影响,项目去化和盈利均受到考验。企业正通过“项目运作增效”、“历史存量盘活”与“管理服务增值”等三项举措,力图扭转局面。
【现金可覆盖短期负债,有息债规模下降】2022年上半年全年首开股份持有现金257.28亿元,较2021年末下降18%。短期有息负债143.4亿元,较上年末下降33.0%。得益于短债的下降,现金短债比1.8[2],剔除受限制现金后的现金短债比为1.43;长短债务比7.5,长短债务结构优化,且其2022年新发债券利率较低,上半年公司债、中期票据和资产支持票据的利率在3.4%-3.85%之间,新增融资成本具有优势。净负债率142.3%,相比2021年年末下降0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为72.8%,较上年下降1.3个百分点。整体来看,净负债率和剔预收后资产负债率改善,企业上半年有息负债持续压降,累计归还融资约332.23亿元,有息负债净减少66.53亿元。
【物业经营有序推进,服务北京副中心和冬奥工程】上半年实现物业租赁面积94.5万平方米,同比增长37%。商业物业管理面积15.3万平方米,同比增长13%。参与北京副中心建设,通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工;推进通州西集、潞城、宋庄等项目。速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。丽亭酒店取得“防疫安全零感染,服务优质无投诉”成绩,荣获2022北京市“工人先锋号”称号。
[1]总土储建面=持有待开发土地规划计容建面+(房地产开发投资项目中总建筑面积-房地产开发投资项目中累计已竣工面积)
[2]没有扣除受限制现金及受监管预售房款
01
销售
完成全年目标的40.3%
行业排名提升至22名
全口径销售金额435亿元,完成全年销售目标的40.3%。2022年上半年首开股份实现全口径合约销售金额435亿元,同比下降34.4%,好于百强房企销售业绩同比下降50.7%的平均水平。企业行业地位提升,全口径销售排名从由2021年38名提升至中期22名。2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿元,上半年完成销售业绩的40.3%,仍有机会完成全年销售业绩。
近半业绩贡献来至环渤海,主要集中在北京大本营。从首开的销售面积分布来看,2022年上半年其销售来源主要是一二线城市,这与首开股份的土储分布一致,三四线业绩贡献主要来至无锡、台州等长三角强三线。区域方面环渤海销售贡献占比达到54%,其中北京贡献了42%的销售业绩。其次为长三角19%,珠三角15%,占比最少的是中西部15%,主要来至成都和武汉。
[3]按照首开分划分,占比2%的其他为京外其他项目和京外其他非并表项目
02
土储
聚焦北京
量入为出择机补充土储
新增土储建面同比减少88.5%,仅新增1块地。2022年上半年首开股份新增1幅地块,位于北京朝阳区。该地块计容建面为9.4万平方米,土地总价款40亿元,楼板价42774元/平方米。该地块首开引入金茂战略合作,项目销售指导价在8.5万元/平方米,超过周边三公里7.6万元/平方米的销售均价,利润可期。
土地储备[4]较去年年末下降1.6%。截至2022年上半年末,首开股份的总土储建面约2242.7万平方米,较2021年末减少1.6%。因为企业没有公布总土储,所以总土储计算使用持有待开发土地规划计容建面52.7万平方米,以及房地产开发投资项目中总建筑面积减去累计已竣工面积2190.0万方之和。此外首开股份各项棚户区改造及土地一级开发项目均在推进中。
[4]土地储备=持有待开发土地规划计容建面+(房地产开发投资项目中总建筑面积-房地产开发投资项目中累计已竣工面积)
总土储集中一二线城市,北京占比39%。从总土储建面的能级分布来看,主要集中在一二线,占比达到83%;区域来看,环渤海占比最高达到51%,占比超半数,其中39%的土储集中在北京,长三角其次为22%,中西部和珠三角都为13%,这三个区域分布较为均匀。总体来说首开土储能级较高,且多数集中在北京,除了高能级城市限价等方面因素会压缩一部分利润空间外,整体风险相对可控。
03
盈利
受交付结算影响
收益与业绩预报基本一致
2022年上半年首开股份实现营业收入71.0亿元,主要由于地产结算周期的影响,本期房屋集中交付项目较少,房屋销售结算收入降低。具体来看,房地产地产开发收入67.5亿元,毛利润9.3亿元。受政策影响,项目去化和盈利均受到考验。企业正通过“项目运作增效”、“历史存量盘活”与“管理服务增值”等三项举措,力图扭转局面。
04
负债
现金可覆盖短期负债
有息债规模下降
剔受限制现金后的现金短债比1.43。2022年上半年全年首开股份持有现金257.28亿元,较2021年末下降18%。首开股份上半年积极还债,短期有息负债143.4亿元,较上年末下降33.0%。得益于短债的下降,现金短债比1.8[5],剔除受限制现金后的现金短债比为1.43;长短债务比7.5,同比上升2.6,长短债务结构优化,且其2022年新发债券利率较低,上半年公司债、中期票据和资产支持票据的利率在3.4%-3.85%之间,新增融资成本具有优势。整体来看,企业上半年有息负债持续压降,累计归还融资约332.23亿元,有息负债净减少66.53亿元。
[5]没有扣除受限制现金及受监管预售房款
净负债率和剔预资产负债率较期初有所下降,但仍踩线。2022年上半年首开股份净负债率142.3%,相比2021年年末下降0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为72.8%,较上年下降1.3个百分点。净负债率和剔预收后资产负债率虽然有一定改善,但是仍然踩线,处于橙档。
05
多元化
物业经营有序推进
服务北京副中心和冬奥工程
物业经营管理稳步发展。首开在长租公寓、写字楼等业态积探索新的运营和推广模式。“首开乐尚”品牌推广落地,第一个集体土地租赁住房项目首开乐尚优晟店开业,一期推出184套房源;杭州首开乐尚公寓签约88套。保利首开乐尚N+公寓一期、门头沟欢乐大都汇N+公寓、成都首开龙湖冠寓项目出租率均达98%。2022年上半年首开股份实现物业租赁面积94.5万平方米,同比增长37%。商业物业管理面积15.3万平方米,同比增长13%。
践行首都国企担当,冬奥保障任务圆满完成。积极参与北京副中心建设,通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工,正推进房源对接;通州西集、潞城、宋庄等项目积极推进。速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。丽亭酒店取得“防疫安全零感染,服务优质无投诉”成绩,荣获2022北京市“工人先锋号”称号。