2022年上半年首开股份营收和利润皆下滑，净利润亏损，财务费用及财务费用率上升。净负债率和剔预收后资产负债率踩线，“三道红线”处于橙档。
核心观点
【完成全年目标的40.3%，业绩超4成来自北京】2022年上半年首开股份实现全口径合约销售金额435亿元，同比下降34.4%，好于百强房企销售业绩同比下降50.7%的平均水平。合约销售面积144万平方米，同比下降30.3%。销售均价30208元/平方米，较上年同期下降5.8%。2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿元，上半年完成销售业绩的40.3%。其中北京贡献了42%的销售业绩。
【新增1幅地块，土储规模较去年有所降低】2022年上半年首开只新增1幅地块，位于北京朝阳区。该地块计容建面为9.4万平方米，土地总价款40亿元，楼板价42774元/平方米。截至2022年上半年末，首开股份的总土储建面1约2242.7万平方米，较2021年末减少1.6%。此外首开股份各项棚户区改造及土地一级开发项目均在推进中。总土储分布集中一二线城市，北京占比39%。
【营收下降净利润亏损，财务费用率大幅上升】2022年上半年首开股份实现营业收入71.0亿元，同比下降87.7%，主要由于地产结算周期的影响，本期房屋集中交付项目较少，房屋销售结算收入大幅降低。具体来看，房地产地产开发收入67.5亿元，同比下降79.7%。毛利润9.3亿元，同比下降78.3%，净利润首次录得亏损13亿元，同比下降177.2%；一是因为本期财务费用同比上升13.4%至13.96亿元，财务费用率更是较上年同期上升16个百分点到19.7%；二是对合联营企业的投资亏损9.3亿元。归母净利润亏损14.2亿元，同比下降267.9%。
【处于橙档水平，债务结构仍有待优化】2022年上半年全年首开股份持有现金257.28亿元，较2021年末下降18%。短期有息负债143.4亿元，较上年末下降33.0%。得益于短债的下降，现金短债比1.82，剔除受限制现金后的现金短债比为1.43；长短债务比7.5。虽然现金短债比达标，但其短期应付票据和应付账款共有89.5亿元，且截至上半年末公司对外担保总额378.6亿元，是公司净资产的1.3倍，仍需要注意短期资金风险。净负债率142.3%，相比2021年年末下降0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为72.8%，较上年下降1.3个百分点。净负债率和剔预收后资产负债率虽然有一定改善，但是仍然踩线，处于橙档。
【物业经营有序推进，服务北京副中心和冬奥工程】上半年实现物业租赁面积94.5万平方米，同比增长37%。商业物业管理面积15.3万平方米，同比增长13%。积极参与北京副中心建设，通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工；通州西集、潞城、宋庄等项目积极推进。速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。丽亭酒店取得“防疫安全零感染，服务优质无投诉”成绩，荣获2022北京市“工人先锋号”称号。
1?总土储建面=持有待开发土地规划计容建面+（房地产开发投资项目中总建筑面积-房地产开发投资项目中累计已竣工面积）
2?没有扣除受限制现金及受监管预售房款
01
销售
完成全年目标的40.3%
业绩超4成来自北京
全口径销售金额435亿元，完成全年销售目标的40.3%。2022年上半年首开股份实现全口径合约销售金额435亿元，同比下降34.4%，好于百强房企销售业绩同比下降50.7%的平均水平。合约销售面积144万平方米，同比下降30.3%。销售均价30208元/平方米，较2021年全年上升3%。2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿元，上半年完成销售业绩的40.3%。
近半业绩贡献来至环渤海，主要集中在北京大本营。从首开的销售面积分布来看，2022年上半年其销售来源主要是一二线城市，这与首开股份的土储分布一致，三四线业绩贡献主要来至无锡、台州等长三角强三线。区域方面环渤海销售贡献占比达到54%，其中北京贡献了42%的销售业绩。其次为长三角19%，珠三角15%，占比最少的是中西部10%，主要来至成都和武汉。
3?按照首开分划分，占比2%的其他为京外其他项目和京外其他非并表项目
02
土储仅新增1幅地块
土储规模较去年有所降低
新增土储建面同比减少88.5%，仅新增1块地。2022年上半年首开股份拿地几乎停滞，只新增1幅地块，位于北京朝阳区。该地块计容建面为9.4万平方米，土地总价款40亿元，楼板价42774元/平方米。
土地储备?较去年年末下降1.6%。截至2022年上半年末，首开股份的总土储建面约2242.7万平方米，较2021年末减少1.6%。因为企业没有公布总土储，所以总土储计算使用持有待开发土地规划计容建面52.7万平方米，以及房地产开发投资项目中总建筑面积减去累计已竣工面积2190.0万方之和。此外首开股份各项棚户区改造及土地一级开发项目均在推进中。
??土地储备=持有待开发土地规划计容建面+（房地产开发投资项目中总建筑面积-房地产开发投资项目中累计已竣工面积）
总土储集中一二线城市，北京占比39%。从总土储建面的能级分布来看，主要集中在一二线，占比达到83%；区域来看，环渤海占比最高达到51%，占比超半数，其中39%的土储集中在北京，长三角其次为22%，中西部和珠三角都为13%，这三个区域分布较为均匀。总体来说首开土储能级较高，且多数集中在北京，除了高能级城市限价等方面因素会压缩一部分利润空间外，整体风险相对可控。
03
盈利营收下降净利润亏损
财务费用率大幅上升
财务费用率大幅上涨加对合联营投资亏损，至净利润亏损13亿元。2022年上半年首开股份实现营业收入71.0亿元，同比下降87.7%，主要由于地产结算周期的影响，本期房屋集中交付项目较少，房屋销售结算收入大幅降低。具体来看，房地产地产开发收入67.5亿元，同比下降79.7%。毛利润9.3亿元，同比下降78.3%，毛利率13%，和去年同期持平。净利润首次录得亏损13亿元，同比下降177.2%；一是因为本期财务费用同比上升13.4%至13.96亿元，财务费用率更是较上年同期上升16个百分点到19.7%；二是对合联营企业的投资亏损9.3亿元。归母净利润亏损14.2亿元，同比下降267.9%，主要是非控股权益蚕食，使得归母净利润下降比整体净利润更多。
04
负债处于橙档水平
债务结构仍有待优化
剔受限制现金后的现金短债比1.43。2022年上半年全年首开股份持有现金257.28亿元，较2021年末下降18%。短期有息负债143.4亿元，较上年末下降33.0%。得益于短债的下降，现金短债比1.8?，剔除受限制现金后的现金短债比为1.43；长短债务比7.5，同比上升2.6。虽然现金短债比达标，但其短期应付票据和应付账款共有89.5亿元，且截至上半年末公司对外担保总额378.6亿元，是公司净资产的1.3倍，仍需要注意短期资金风险。
??没有扣除受限制现金及受监管预售房款
净负债率和剔预资产负债率超线。2022年上半年首开股份净负债率142.3%，相比2021年年末下降0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为72.8%，较上年下降1.3个百分点。净负债率和剔预收后资产负债率虽然有一定改善，但是仍然踩线，处于橙档。
05
多元化物业经营有序推进
服务北京副中心和冬奥工程
物业经营管理稳步发展。首开在长租公寓、写字楼等业态积探索新的运营和推广模式。“首开乐尚”品牌推广落地，第一个集体土地租赁住房项目首开乐尚优晟店开业，一期推出184套房源；杭州首开乐尚公寓签约88套。保利首开乐尚N+公寓一期、门头沟欢乐大都汇N+公寓、成都首开龙湖冠寓项目出租率均达98%。2022年上半年首开股份实现物业租赁面积94.5万平方米，同比增长37%。商业物业管理面积15.3万平方米，同比增长13%。
践行首都国企担当，冬奥保障任务圆满完成。积极参与北京副中心建设，通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工，正推进房源对接；通州西集、潞城、宋庄等项目积极推进。速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。丽亭酒店取得“防疫安全零感染，服务优质无投诉”成绩，荣获2022北京市“工人先锋号”称号。
