来源 :财联社2021-09-08
为降低对北京市场的依赖，被称为“京城地产一哥”的首开股份（600376.SH），近期积极拓展京外市场。
9月7日，首开股份以6.78亿元的价格竞得东莞市首宗限售价商住用地，建筑面积53670.9平方米。该地块位于洪梅镇中心区域，14024元/平方米的折合楼面价，刷新了该区域楼面价纪录。
东莞拿地之前，首开股份8月27日以26.1亿元总价竞得温州市瓯海区一宗双限商住地；8月17日以24.58亿元总价斩获佛山市新城水口站一宗宅地，这也是首开股份首次进入佛山地区。
“上半年，首开在北京拿地比例较高，为推进全国化布局、扩大整体规模，下半年其在华东及华南区域积极拿地。”一位房地产行业分析师告诉记者。
据了解，首开股份今年上半年的经营重点转向对负债的管控，规模诉求有所放缓，对外投资力度整体偏保守，上半年仅拿了十个项目。
据亿翰智库研究报告，2021年上半年首开股份新增土地建筑面积81.5万平方米，较2020年同期下降45.7%，面积投资销售比为0.4，低于其历年水平。
在土储分布比例上，首开股份上半年在北京新增土储占比为69%（按建筑面积计），而2020年同期这一比例不到50%。2020年，首开股份新增建筑面积344.9万平方米，其中京内占比28.3%，京外占比高达71.7%。
“这主要是受北京首批集中供地影响。在竞争激烈的北京首批集中供地中，首开股份表现积极，拿地实力不可小视。”亿翰智库分析师于小雨表示。
据悉，在北京今年首批集中供地的30宗地块中，首开股份共竞得5宗地块，分别位于房山、大兴、丰台、密云，其中4宗为合作拿地，1宗为竞品质环节竞得。
业内人士预计，在接下来北京第二轮及第三轮集中供地中，首开股份应该会继续保持积极拿地的态势。
从销售构成来看，2021年上半年，首开股份实现合约销售额662.6亿元，同比增长49.5%。区域销售比例方面，北京销售面积占比34%，较2020年同期上升6个百分点。
该公司将今年的销售目标设定为1100亿元，并提出力争达到1200亿元。按1100亿元销售目标计，上半年其目标完成率已达到60.2%。中金证券预计，首开股份全年在超过2000亿元可售货值的支撑下，销售金额有望达到1200亿元。
不过，今年上半年首开股份出现增收不增利的情况，毛利率、净利润率均在下滑。
首开股份2021半年报显示，公司今年上半年营业收入333.2亿元，同比增长84.8%；净利润16.8亿元，同比下降13.5%；毛利率、净利润率分别为17%、5.1%，同比分别下降9.1个百分点、5.7个百分点。
对此，中金证券在研报中指出，“京外部分限价项目集中结算致首开股份毛利率下降，净利润同比下降的原因，主要是期内结算项目权益比例出现下降。”
据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，今年上半年首开股份剔除预收款后的资产负债率为74.6%，净负债率为162.1%，现金短债比为1.23。据此，首开股份2021年中期仍有二项指标超阈值。
“得益于现金短债比明显改善，首开股份的‘三道红线’档位由红转橙，但高达162.1%的净负债率，意味着其未来降负债压力仍然不小。”于小雨表示。