2021年7月，北京房地产政策保持高压态势，持续强化市场监管，一方面严格落实多校划片政策，对学区房进行重点调控，严打学区房炒作等问题；另一方面针对新房销售环节虚假不实宣传，开发环节住房减配等问题，住建委再发文规范新房销售行为，稳定市场预期。市场方面，7月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为102.46万平，环比下降15.2%。整体来看，本月商品住宅成交量虽有所下滑，但整体成交规模仍处于较高水平。
特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-7月31日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS 中指数据在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-7月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计2884.43亿元；TOP20门槛值为89.5亿元，较上月提高8.4亿元。首开股份、中海地产市场地位持续领先，销售额均超285亿元。其中凭借奥森ONE、中海首开拾光里、海淀幸福里等多个项目的贡献，首开股份稳居销售额首位，合计达361.0亿元。北京房地产企业销售面积TOP20企业商品房销售面积合计616.42万平，TOP20门槛值为20.4万平，较上月提高1.6万平。首开股份、中海地产、万科销售面积居前三位，销售面积均超47万平。
特别声明：北京房地产企业权益销售数据统计是以2021年1月1日-7月31日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS 中指数据在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-7月，北京房地产企业权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计1608.64亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积354.42万平。权益销售额和权益销售面积TOP20门槛分别为46.3亿元和10.4万平，较上月分别提高3.7亿元和1.2万平。中海地产、首开股份、万科均居权益销售额和权益销售面积双榜前三位。其中，中海地产权益销售额超267亿元，位居排行榜首位；中海地产项目众多，寰宇视界、京叁號院、寰宇时代、时光里、天钻、天玺等多个项目均实现热销。
特别声明：北京商品住宅项目销售数据统计是以2021年1月1日-7月31日期间北京网签备案的商品住宅（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS 中指数据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-7月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签574.70亿元，网签面积98.22万平。其中昌平区奥森ONE限竞房签金额高居首位，仅用时7个月，网签金额已突破百亿，创北京单盘破百亿网签历史最短时间记录。海淀幸福里和金隅凤栖家园网签金额均超80亿元，分居二三位。从项目分布来看，TOP10项目主要位于海淀和昌平区，其中海淀区占据5席。从项目性质来看，TOP10项目多为限竞房和共有产权房项目，其中共有产权房和限竞房项目共计6个。
?政策环境
2021年7月，中央坚持“房住不炒”定位，全面落实房地产长效机制，房地产金融监管继续从严。北京房地产政策保持高压态势，持续强化市场监管，一方面严格落实多校划片政策，对学区房进行重点调控，严打学区房炒作等问题；另一方面针对新房销售环节虚假不实宣传，开发环节住房减配等问题，住建委再发文规范新房销售行为，稳定市场预期。此外在住房保障方面，北京就规范共有产权住房出租管理工作公开征求意见，持续完善住房保障体系。
严格管理房地产经纪机构，坚决杜绝炒作学区房现象：7月4日，北京市西城区房管局组织辖区内主要房地产经纪机构召开工作会，再次强调了严禁炒作学区房的工作要求，要求各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，及时组织学习，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。
规范新房销售行为，样板间要按预售方案设置：7月8日，北京市住建委发布关于公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议的公告，主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。在设置交付样板间方面，规定了企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单等。
规范共有产权住房出租，持续完善住房保障体系：7月16日，北京市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿），明确购房人需统一通过市级代持机构建立的网络服务平台填报出租意向，经核验通过后方可对外发布出租房源。租金将采用资金托管，其中政府租金收益采取定额方式收取，实施动态调整。
?住宅市场
成交价格：新房价格总体平稳，涨幅连续2月收窄。2021年7月，北京新建住宅平均价格为44023元/平方米，环比上涨0.19%，涨幅较上月收窄0.07个百分点；同比上涨2.85%，涨幅收窄0.20个百分点。1-7月，北京新建住宅价格累计上涨1.07%，较去年同期扩大1.20个百分点。
图：2020年-2021年7月北京新建住宅价格指数
数据来源：CREIS 中指数据
销售规模：成交规模显著回落，整体成交量仍处于较高水平。2021年7月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为102.46万平，环比下降15.2%。整体来看，本月商品住宅成交量虽较6月有所下滑，但整体成交规模仍为2020年以来月度第三高。累计来看，2021年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交规模为607.98万平，同比增长117.7%；比2019年同期增长42.7%，两年平均增长72.4%。
图：2020年-2021年7月北京商品住（不含保障房）月度成交情况
数据来源：CREIS 中指数据
区域成交：大兴、顺义、密云成交规模较大，西城价格同比结构性涨幅较大。7月，大兴、顺义、密云等区域市场成交规模较大，单月均超12.3万平。同比来看，密云及房山同比涨幅较大，均超2倍；东城和朝阳区同比领跌，降幅均超50%。7月，受西单上国阙高价项目成交带动，西城成交均价达126459元/平方米，居各区首位。同比来看，西城价格同比涨幅超95%，居各区首位。此外朝阳、海淀、丰台等区域7月成交均价同比涨幅均超20%。
图：2021年7月北京商品住（不含保障房）区域成交规模情况
数据来源：CREIS 中指数据
供应端：新房供应节奏保持平稳，整体呈供不应求状态。2021年7月，北京商品住宅（不含保障房）新批入市5171套，新增供应规模55.98万平，环比下降10.8%。分区域来看，大兴和通州区为主力供应区域，新批入市面积均超11.5万平；顺义区、密云区和怀柔区分别供应7.12万平、6.86万平和5.03万平；其他区域供应均不足3万平。2021年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）新增供应规模543.67万平，同比增长43.0%；比2019年同期增长21.3%，两年平均增长31.3%。销供比方面，2021年1-7月，北京商品住宅市场销供比为1.12，同比上升0.38个点，整体处于供不应求状态。
图：2020年-2021年7月北京商品住宅（不含保障房）月度供应情况
数据来源：CREIS 中指数据
库存方面：商品住宅去化速度较快，库存出清周期平稳回落。截至7月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1105.95万平方米，较上月下降4.2%；2021年北京商品住宅销售去化速度较快，库存规模平稳下降，库存出清周期回落至12.7个月，库存处于合理水平。
图：2020-2021年7月北京商品住宅（不含保障房）库存情况
数据来源：CREIS 中指数据
北京市住建委于8月5日印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》。自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
此次政策在2017年离婚购房信贷限制的基础上，进一步对离婚购房资格加以限定，弥补了此前“离婚购房”政策的漏洞，进一步收紧了“离婚购房”的门槛。政策落地执行后，潜在、真实的离婚购房需求或将被强制延至3年后。此次对离婚购房政策的“打补丁、补漏洞”，表明了北京楼市政策将继续保持从严调控定力，预计后续北京将继续纵向推进精细化调控，进一步完善北京房地产市场长效机制，北京短期市场热度或将有所降温。