来源 :上海证券报2023-10-12
随着中金山东高速REIT宣布提前结募，第29只公募REITs产品即将成立，公募REITs募资规模突破千亿元关口。
目前，我国基础设施公募REITs市场由试点阶段正式迈入常态化发展阶段，合计有28只基础设施公募REITs产品正式上市交易，底层资产涉及产业园区、生态环保领域、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流和保障性租赁住房等六大类。在业内人士看来，国内基础设施公募REITs市场发展，促进了金融市场与实体经济更深层次的联结。同时，这一市场仍处于早期阶段，在市场化建设方面仍有问题需要解决。
募资规模合计超千亿元
“由于市场整体偏谨慎，中金山东高速REIT采用了询价区间底价作为认购价，估值定价合理。”先锋瑞驰基金投资总监陈海涛表示。
因为投资者认购情绪高涨，中金山东高速REIT于10月11日宣布提前结募。公告显示，由于公众投资者认购踊跃，截至10月10日，该基金公众投资者认购总量已超过公众发售总量，将公众发售基金份额认购截止日提前至10月10日，10月11日起不再接受公众投资者认购申请。
按照基金认购价7.463元计算，中金山东高速REIT募资金额达到29.852亿元。加上此前上市交易的28只基础设施公募REITs产品的首发规模合计925亿元，以及后续的扩募规模约50亿元，基础设施公募REITs市场募资规模达到1004.852亿元。
目前，28只基础设施公募REITs产品已正式上市交易，底层资产涉及产业园区、生态环保、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房六大类，回收资金带动新项目投资超5600亿元。
从一级市场发售情况看，基础设施公募REITs整体认购倍数较高，其中网下平均认购倍数约70倍，公众配售平均认购倍数约119倍（均含首批），募资阶段投资者热情较高；从二级市场看，截至10月11日，中证REITs指数问世两年以来下跌14.12%，振幅达到46.96%。
据上海交通大学上海高级金融学院研究，中国REITs市场发展，促进了金融市场与实体经济更深层次的联结。过去不动产融资主要依靠商业银行贷款，发行REITs将不动产融资拓展至资本市场，丰富了资本市场层次，提高了直接融资比重。
积极推动公募REITs市场建设
当前，基础设施公募REITs已成为成熟资本市场的重要资产类别，监管机构、各地政府部门在项目储备、机制完善等方面积极推动基础设施公募REITs市场建设。
深圳市发展和改革委员会近日印发的《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》显示，深圳在建立健全基础设施REITs项目库、扩大基础设施REITs储备范围、创新基础设施REITs投融资体系、打造基础设施REITs交易中心等方面将进一步发力，以推动基础设施REITs高质量发展。
沪深交易所在此前发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，进一步优化和明确了基础设施REITs的发售定价、询价认购、二级市场交易、资产评估和配套支持政策等事项。
“种种迹象表明，国内REITs市场处于早期阶段，还有很多方面需要不断完善。”陈海涛表示，在资产供应方面，我国公募REITs市场仍存在资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低的情况。“推动消费类基础设施等资产上市，有利于满足不同投资者的投资需求，吸引多元化资金入市。”陈海涛说。