一、债务危机爆发：从扩张到失控
2021年初，华夏幸福因过度依赖产业新城模式、高杠杆扩张，叠加房地产调控政策收紧，首次出现债务违约。
当时公司总债务规模超2200亿元，涉及银行、信托、债券等数百家金融机构，流动性几乎枯竭。面对危机，公司被迫停止拿地、收缩战线，转而全力化解债务。
二、2021年：首轮债务重组——以时间换空间
2021年9月，华夏幸福推出“卖、带、展、兑、抵、接”六项核心措施，核心逻辑是通过债务展期降低短期压力，同时处置资产回笼资金。具体做法如下：
1.卖资产还债：出售商业地产、住宅项目等资产，但因市场低迷，实际成交价远低于预期，仅回笼少量资金。
2.债务带走：将部分项目公司的债务“打包”转让给收购方（如地方政府平台），债务随资产转移，减轻主体压力。例如，某产业园项目连带30亿元债务一并出售。
3.债务展期：对352亿元优先债务协商展期5年，利率降至2.5%，避免立即违约。
4.现金兑付：通过变卖资产、股权质押等方式筹集570亿元，优先偿还高息或短期债务。
5.信托抵债：将220亿元资产装入信托计划，用信托份额抵偿债务，相当于把“硬资产”变成“可交易凭证”。
6.长期承接：剩余550亿元债务由公司自行承接，展期8年，利率2.5%，依赖未来经营恢复偿还。
效果：首轮重组锁定超1200亿元债务，但资产处置缓慢，实际现金回笼不足预期，短期危机缓解但长期压力仍在。
三、2022年：补充方案——用运营业务抵债
2022年9月，华夏幸福推出“幸福精选”和“幸福优选”两大平台，将物业服务、园区运营等轻资产业务注入，用平台股权抵偿债务。具体操作：
?债权人可选择接受平台股权，成为股东，分享未来收益；
?平台估值约300亿元，但实际接受度取决于债权人信心。
创新点：在资产大幅贬值背景下，挖掘自身运营能力价值，将“服务”转化为偿债工具。但平台盈利能力和估值存在不确定性，部分债权人持观望态度。
四、2024年：“置换带方案”——政企深度合作破局
2024年10月，华夏幸福推出重大创新模式，通过“资产注入+股权转让+债务置换+委托运营”四步走，解决对廊坊银行的225.75亿元债务。
1.打包资产：将27.1亿元实物资产（如土地、在建工程）和198.6亿元应收账款（主要是地方政府欠款）装入两家子公司。
2. 2元转让：以象征性价格将子公司100%股权转让给廊坊市资管公司（地方政府背景）。
3.债务抵消：转让对价直接冲抵对廊坊银行的债务。
4.委托运营：廊坊资管将资产反委托给华夏幸福运营8年，运营收益归银行。
深层逻辑：
?对华夏幸福：一次性削减超225亿元债务，优化资产负债表；
?对廊坊银行：将“坏账”转化为实体资产和应收账款，降低风险；
?对地方政府：避免区域金融风险扩散，同时保留产业运营能力。
意义：此方案成为政企协同化解债务的标杆案例，为其他地方国企和房企提供了参考。
五、化债成效：止血成功，造血待考
截至2024年4月：
?累计重组债务1922.73亿元，减免利息202.03亿元；
?短期流动性危机缓解，但经营压力仍大：
? 2023年营收328亿元，同比下降67%；
?经营性现金流为负52亿元，远不足以覆盖年度还本付息170亿元；
?应收账款回收率仅58%，置换带方案中的198.6亿元欠款仍是隐患。
剩余挑战：
1.资产处置难：市场低迷下，重资产折价率高，现金回笼慢；
2.造血能力弱：销售下滑、融资受限，自身盈利难以覆盖债务；
3.长期债务压力：550亿元展期债务需8年内偿还，依赖未来市场回暖。
六、关键经验总结
1.分层处置：刚性债务展期、弹性债务处置，避免“一刀切”；
2.政企协同：引入地方政府资源，将债务危机转化为区域风险化解机会；
3.业务重构：从“开发商”转向“运营商”，挖掘轻资产价值；
4.创新工具：信托抵债、平台股权置换等，为债权人提供多元化退出路径。
结语：
华夏幸福的化债之路，是中国房企风险出清的缩影。其通过“止血—盘活—纾困”三步走，暂时避免了债务崩塌，但真正走出困境仍需房地产市场回暖和自身经营恢复。未来，应收账款回收和政企合作深度，将是决定其能否“幸福”重生关键。