从2021年开始，房地产行业出现集中性债务违约，2022年成为房企集中“化债”的元年。
作为第一批风险出清的房企，华夏幸福2021年出现流动性危机，当年12月就公布了债务重组计划，并在2022年完成大部分的债务重组。
根据公告显示，截至2023年11月30日，华夏幸福的金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计为1875.65亿元，占总债务金额的85.6%。
（华夏幸福公告）
本以为局面一片大好，华夏幸福的债务重组之路即将迎来大结局，准备上岸，结果在2023年年底，又出现2笔债务违约的消息。
按照重组计划，华夏幸福应在2023年12月31日前，以现金方式向参与境外债务重组的债权人，支付美元债券本金的1.8%，但持有人反馈只收到了三分之一，华夏幸福解释这属于“技术性”违约。
另一边，也未能偿还中融信托4661万的利息，已构成双方此前签署的《债务重组协议》实质违约。
签署债务协议之后违约，被爽约的债权人可能会主张已签署的协议无效，小部分还在观望的债权人，眼看着签了也兑付不了，还不如不签约，会对整个债务重组造成不小的负面影响。
看来，华夏幸福要想上岸，道阻且长。
一方面，买方付款进度不理想，影响了现金流。
早在2022年年底，华夏幸福曾多次抛售资产，将河北固安的多项涉房资产，转让给地方国资，总价款超过16亿。
更大的一笔，是向华润出售华夏幸福南方总部资产，通过出售股权，间接出售武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，总价124亿。
一般大型的项目都会分阶段打款，从2023年年中报告看，华夏幸福暂时只收到了一笔27亿的款项。后面又经历了修改相关条款，耽误了付款进度。
（华夏幸福2023年半年报）
各类应收账款迟迟不能进账，就会影响化债进度。
（华夏幸福2023年半年报）
除此之外，还有变卖资产之后的经营问题。
裁员降薪、卖资产变现、寻找战投、债务展期、置换到期债券这些债务处置方式中，资产交易肯定是来钱最快的。
从2021年债务违约起，华夏幸福一直在出售旗下资产，前不久还以22.42亿出售了廊坊2000多亩土地。
随着变现能力强的资产逐步出售，剩下的都是一些三四线城市开发难度大的项目。可变现的资产越来越少，等到债务慢慢到期，未来筹集资金会更加艰难。
资产大量出售，经营业务只能向轻资产转型，虽然在产业园区物业服务和代建业务上做出了一些增长，但难以挽救营收下滑的整体颓势。
债务重组看似进入尾声，但偿债能力减弱、整体收入下滑，都是华夏幸福上岸之路中必须面对的问题。
2024年刚开始，旭辉、正荣两家房企也开始和债权人协商，提出新的债务解决方案。
不管是华夏，还是其他出险房企，债务重组只是以“时间换空间”，走出这一步后，核心仍然是自身的造血功能，也就是健康的经营状态。
资产出售只是权宜之计，业务转型属于远水解不了近渴，最核心的还是销售回款。
没有自身销售的提振，即使当下债务展期或得到融资，未来生存压力依然会偏大，只有销售数据好转，企业的经营能力才会大幅度好转。
但楼市的寒意大家估计也感受到了，所以房企化债要比想象中更难，就看谁能熬过去。
这几年“千亿”房企和“百亿”房企的数量一直在降，其实就是在优胜劣汰了，这里面民营房企受到的冲击会更大一些。
不过房地产的问题是一个长链条的问题，A股市值超过40%与房地产直接或间接相关，我国商业银行目前的房地产贷款余额超过50万亿，房产成交量与家电销售直接相关。
就像华夏幸福违约中融信托，中融信托背后的中植系申请破产清算，这中间的一大批理财、信托又会存在兑付问题。
某种程度上来说，中国的楼市相当于美国的股市，积聚着国民大部分的财富，楼市必须企稳。
日本的例子就在眼前，当房地产泡沫刺破后，家庭资产大幅度缩水，企业和个人大幅度收缩资产负债表，消费低迷，银行和非银行不良债务高企，几十万亿日元的烂账，倒闭的房地产公司和被收购的银行不计其数，还有满地的烂尾楼，经济陷入长期的低迷。
12月，中央经济工作会议再次强调了积极稳妥化解房地产风险，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
所以2024年给楼市的金融支持力度，可能会更大，但就如咱们之前所说，无论是从人口、居民杠杆率还有城镇化率来看，影响房地产本身更长期趋势的“市场拐点”已经转向，楼市的调整还需要很长一段时间。