写在前面
城投平台公司成熟转型，第一要务是思想的成熟，坚持履行为政府基础设施建设筹集资金的本质核心任务，而不是研究怎么花掉财政的钱；坚决避免参与市场化竞争项目，而不是拿城投的业余，去挑战市场化主体的专业。
一、华夏幸福开创产业服务绩效考核先河
(一)招商引资绩效考核：开辟历史先河之创新
根据新增投资(或其他招商引资和产业发展指标)给予一定比例奖励的做法，是华夏幸福的重要创新。招商引资产业导入，是片区开发项目与其他PPP项目在项目属性上的主要区别，这就促使绩效考核机制进而项目属性发生了从“工程建设的施工”到兼具“产业导入的运营”的根本性改变。
同时，也应该理解，这是一种社会资本收入来源“蓄水池”的设计，这种结构，在项目单位/社会资本投资人的基础设施建设投资的一定比例金额得到支付保证的基础上，可以促使在促进产业发展的方向上，尽最大可能性挖掘支付潜力。
比如说，我们常常看到的45%“资金池”的设计，实际上中短期内，地方政府的产业收益不可能达到45%，这只是一种挖掘支付潜力的设计。
(二)过度依赖民间招商：力所不及，反受其累
在片区开发中引入招商引资，是产业新城运营先行者的重要发明，促进了片区开发技术的重大进步；但是，过度依赖投资人自身的招商力量推动产业投资，在当前的发展形势下，尚不现实。七公做招商期间的几个优秀徒弟，也曾在产业新城运营商那里工作，也提到过这个问题。
由于多方面主客观因素，目前的招商引资力量对比，还是由地方政府占据压倒性优势的，一些社会招商力量确实积累了相当的经验技术，但在目前总体平均水平上，还不足以与地方政府招商力量同台竞技。
地方政府招商力量，具有政策倾斜、官方支持、信息支持、协调效率等多方面优势。相比之下，社会招商力量，一般仅仅是薪酬方面有一点儿优势。如果考虑到地方招商团队职位稳定性和行政工作上升空间这两个因素的话，社会招商力量的那一点儿薪酬优势，也会变得微不足道了。
过往案例警示我们的最大教训是，片区开发模式中的招商引资产业导入，必须是在建设施工的过程中自动地、一箭双雕地产生的，招商引资产业导入是建设施工内容的另一个侧面；而不是一手抓建设施工，另一手抓招商引资产业导入，顾此失彼必然陷入捉襟见肘终至烂尾。
在华夏幸福模式中，当招商引资遇阻时，政府付费就会遇到问题；当招商引资发展超出预期形成巨额应付款项时，地方政府可能也没有能力依约支付全部产业发展服务费用；——当使用一个不恰当、不对应的影子付款机制(或者说影子绩效考核机制)时，其弊端是不言而喻的。这是我们在华夏幸福诸多案例中总结的经验教训。
参阅：真有能自动招商的施工?施工招商一箭双雕?
(三)案例启示：必须把招商引资融入片区开发
虽然如此，这些案例仍然给我们一点启示：就是当我们在片区开发中融入招商活动时，这个举足轻重的招商工作，其所占的投入比例，却是微不足道的：一个千分点肯定是用不上的。
这也是把招商引资融入片区开发的必要性：不做片区开发的招商引资，不讲硬环境的招商引资，是舍本逐末的招商引资；不为招商引资的片区开发，不为软环境的片区开发，是南辕北辙的片区开发。
二、城投平台公司应该做什么业务？
城投平台公司的业务选择，应该坚持围绕政府相关的垄断性业务、总体可以自平衡、具有企业经营管理性质三大原则。
(一)与政府相关的垄断业务
第一必须是与地方政府行政工作环节有必然关联的，能够具有一定垄断特征优势的业务，不是市场化的产品和服务。平台公司本来并不具备除政府相关事务之外的业务优势，生产市场化产品，就超越社会企业了么？然后还顺便为地方融了资？
娃经常问我：玩英语游戏，是不是就玩游戏顺便还学英语了？我就跟他讲，就你玩游戏的那几句Go go go, Fire in the hole什么的，对你学英语所需要的，肯定是没什么大用。
(二)总体可以自平衡的业务
第二必须是总体来看可以自平衡的业务。这里提及“总体来看”，意思是指，从财政收入来看，收入能够覆盖投资本息；而不是指平台公司基础设施建设的市场化收益能够覆盖投资本息，那是不可能的。
历史上的代建类业务，从城投公司的角度来说，也有代建类收益，但在大多数情况下，代建制度并没有为地方政府提高管理质量，也没有提高效率，它只是为延付款项提供短暂理由而人为增设的环节，从目前的监管态势来看，这种环节能够拖延付款的时间越来越短了，能够筹集资金的渠道越来越窄了。
(三)企业经营管理性质的业务
第三必须是可以委托给企业性质实体进行经营管理的业务，而不是公检法国地税等行使行政职能的环节。
三、城投不要真搞什么产业平台招商引资
城投的唯一出路是片区开发，招商引资在片区开发中能够实现辅助交易路径的功能。
(一)业余的城投，挑战不了华夏幸福的专业
资产千亿的华夏幸福，曾建立了最大规模的产业平台，具有着中国最大的招商引资团队，单体项目招商费用至少以千万元为计数单位，招商队伍也多来自各地政府中经验丰富的招商人才，——招商引资的成败，决定着华夏幸福的生死存亡。
但是，除了依赖二级补一级的错误交易结构设计外，招商引资也是造成华夏幸福的项目交易结构失败的最大短板。
如此强大的招商团队，尚且不能取得预想的招商效果；放眼国内，尚没有任何实体能望其项背；以城投公司的人马刀枪，怕是连华夏幸福的几个百分点也够不着吧。
城投公司最不应该考虑的事情，就是用自己的业余去挑战市场化主体的专业，如果外行指导内行能够成功，最先走向世界的就应该是中国男足。
(二)招商引资，仅可以充当城投的支付路径
虽然，任何城投公司七八年内都不可能追得上华夏幸福的招商业绩，招商引资也不可能真正成为城投公司的实体产业，但是，招商引资可以充当政府向城投平台公司付费的路径。
政府向城投平台公司的付费路径，一向是城投平台发展壮大中的最大难题，伪造的交易背景、频繁的往来款项、兜底的增资承诺等等多种方式，早已成为监管的重点关注。
利用真实的招商引资绩效考核，向城投平台公司付费，是最合理也是最安全的路径，——做过招商的朋友们都知道，年初下达的招商任务，年底九成是能够完成的。
(三)招商引资支付路径可以进一步外延
在实操中，为了解决城投公司不会招商的问题，可以通过城投公司向本地招商事业单位或招商公司购买招商服务的形式来实现。你懂的。
在地方政府与城投公司的购买招商引资合同中，也可以设定一定的上限或利润上缴机制，避免引入较大项目造成的地方财政支付压力。
四、做错的片区开发如何营救？
2019年以来，片区开发项目以ABO或F-EPC等多种称谓形式迅猛铺开，我们发现，其中大量存在着①没有甚至伪造收益来源、②地方政府通过兜底承诺等方式违规举债、③幻想通过二级开发覆盖一级投入、④挂钩关联不切实际的经济指标等等足以造成项目烂尾的风险隐患。
营救可能烂尾的片区项目，对其加以整改，可能会成为未来数年的重要课题。
(一)重新评估：区域前景决定去留
首先应对原有片区开发项目重新进行评估，根据其区域发展前景，特别是土地出让收入是否能够覆盖全部投资本息等关键性因素，进行充分论证。
对于没有将土地一级开发纳入片区开发项目内容范围的情形，要讨论是否具有补充纳入的可能性。对于项目地点比较边远，周边没有可出让地块，整改困难比较大的，可以考虑与有合理性的飞地建立关联关系。
2019年以来我们参与的一些F-EPC项目的整改中，其中有很多项目，完全无法与可出让土地建立关联，无法创设有效的收入来源，致使整改陷入困境。对于这种情况，无法进行营救，只能放弃项目，依照法定的程序处理项目后续工作。
(二)以大化小：TOT解决存量困难
解决存量困难，并没有什么好办法，——消化负数最好的办法就是创造更多的正数。解决没有土地出让收入或预期收入不足的片区开发项目的唯一办法，就是用更大面积、更有收益的片区开发项目来覆盖。
在具体操作当中，经常会遇到的困难是，很难在原有项目手续基础上仅通过修修补补就重启项目，而重新办理项目手续，则需要与主管部门进行充分沟通，取得主管部门的支持。
(三)对症下药：解决收入绩效问题
无数历史经验告诉我们，如果不有效改正错误，无论在哪里跌倒爬起来，还是会在那里再跌回去的。
当前片区开发项目存在两个主要问题，一是收益来源问题，二是绩效考核问题。而违规举债的问题，往往是由于收益来源不确定，社会资本为了确保投资安全，转而寻求地方政府兜底承诺而造成的。
收益来源问题，主要是要关联土地出让收入，如上文所述，此处不再多说了。
绩效考核问题，是解决合规性的关键所在，要点是，对于产业导入的绩效考核维度和内容，应该与项目建设内容相对应，或者说是，企业在进行了营商硬环境建设的同时，应当能够相应实现的营商软环境指标的改变，即具有可达性。