期间的化困心态、行动速度、重组方案、因势利导的众多手法、现在与未来的二维交织式观察法等，才是促使华夏幸福走在其他同行的前面的致胜法门，因此，也足以成为业内同类房企的标杆表率和借鉴范本。
前言
在暴雷房企中，华夏幸福时比较早的；在脱困同行中，华夏幸福第一个鱼跃而出，并扭亏为盈，惊动业界。
这里面有什么故事吗？
请接着往下看。
01
样本价值
据睿诚研究院观察：
1月30日，华夏幸福发布2022年业绩预告，公告显示，预计华夏幸福2022年度将实现扭亏为盈，预计实现归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元。预计华夏幸福2022年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-173亿元到-168亿元。
华夏幸福方面表示，本报告期业绩较上年同期实现扭亏为盈，主要系因本报告期公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益。扣除前述债务重组收益等非经常性损益影响后，本报告期经营业绩仍为亏损。
华夏幸福这个业绩，在目前背景下有点“刺眼”。
根据wind数据显示，截至2月1日已有超60家A股上市房企披露业绩预告，其中亏损房企数量达到40家，占比超66%，其中不乏华侨城、大悦城、首开股份等有着国资背景的房企。
有鉴于此，华夏幸福逆势转红和杀出浓重的市场阴霾，引来了业内众多的思考。
简析：
睿诚研究院观察，在一片亏损的大背景下，华夏幸福通过积极化债而小有斩获，而从暴雷房企中杀出一条血路，此为积极信号之一，至少让其他同行看到了希望。
这一点正如中国质量新闻网所言，“作为较早发生流动性风险的房企，华夏幸福在债务和资产重组及背后各方力量的交锋博弈，无论对房地产行业风险处置，还是其他爆雷房企的债务重组，都具有一定参考和借鉴意义。”
因此，华夏幸福“重生”的价值，不仅对其本身具有重大战略意义，也对行业有一定的振奋作用。
首先走出泥潭，未来就会有重获“幸福”的可能。
再者，也表达出整体和有效的债务重组，是出险房企化债和脱困的有效方式，藏着掖着或零打碎敲等模式，只会让自己越陷越深。
很多暴雷房企仍然在泥浆中挣扎，债务重组的决心、方案和执行效率等方面，可能都有些问题，与华夏幸福有一定距离，这也是华夏幸福能第一个上岸的一大原因。
我们认为，这也是华夏幸福破困重生的第二个信号，也许会对其他人有一定的示范意义。
02
成功模式解读
为什么华夏幸福能够首先上岸？
为什么华夏幸福能够扭亏为盈？
为什么华夏幸福可以跑赢趋势？
等等问题，在当下可能值得业内充分思考。
有人会说，他只有2000多万债务，压力不太大？为何他人不行？
有人会说，他还有政府鼎力支持，助力不一样？为何你没有？
有人会说，他还有众多优质资产，去化更容易？难道你没有吗？
好了，下面来梳理和阐述一下华夏幸福的化债模式，以供大家参考。
睿诚研究院独家分析认为，华夏幸福能够洗去一身泥泞而杀出困局之束缚，其主要原因有以下几个：
1、敏感度强+决心大，赢在起跑线
有一个观点是，华夏幸福的主业为重资产的产业园区类项目，政府的关注度较高，处理不好就会伤其根基与断其脊梁。
我们认为，有一定道理，可也并不竟然。
因为，华夏幸福暴雷之后，就快速调整心态和行动起来，较之同行差异明显。
2021年2月初，华夏幸福正式官宣债务违约，当月，华夏幸福召开债权人大会，成立了由平安集团及工商银行河北分行牵头的华夏幸福金融机构债权人委员会，并最大限度说服债权机构加入债委会。在地方政府和主管部门协调下，部分国有背景的金融债权机构陆续加入。
2021年9月30日，华夏幸福公布了初步拟定的《债务重组计划》，计划通过出售资产、现金兑付、展期等方式化解总计2192亿元的金融负债。
2021年10月8日华夏幸福披露《关于重大事项进展暨股票复牌的公告》，其中披露了《债务重组计划》的主要内容，同年12月，金融机构债权人委员会表决通过该计划。
而当年的市场情况是：
根据58同城、安居客发布的《2021第一季度楼市总结》，2021年一季度新房找房热度同比上涨20.9。报告指出，2021年一季度恰逢置业旺季，节后楼市热度向好。尤其是3月，新房找房热度有明显上升，全国整体找房热度环比上涨36.7%。其中，一线城市找房热度环比上涨39.6%，二线城市找房热度环比上涨42.2%，三四线城市找房热度上涨32.0%。
彼时，市场发展态势还是不错的，按恒大的龟速模式，完全可以慢慢摸鱼嘛，还可以给政府提供一份“大势尚好但趋艰，我们会积极化困”之类的报告，也可以交差，没必要那样火急火燎去召开债权人大会和制定全盘性债务重组方案等。
如前述，但华夏幸福在暴雷的当月——2021年2月，就快速启动了债务的相关工作，自救之心高于政府的压力。
并且，与其他房企不同的是，别人基本都是基于卖项目来自救，而华夏幸福则是重点发力整体性债务重组，将其纳入一盘棋来系统考虑，占位高于他人。
比如，融创在当年五月暴雷后，主要是处理具体项目，并未上升到债务重组的高度。
2021年5月10日，澎湃消息称，融创中国正在和几名潜在的买家洽谈，出售位于深圳的冰雪文旅城项目51%股权的事项；
11月1日，融创以16.73亿元的作价将杭州的两个项目出售给了滨江集团；
11月8日，融创将商管公司以18亿元出售给了融创服务集团；
12月，融创以26.8亿元的价格将上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼三个项目出售等。
所以，业内有分析认为，“华夏幸福正式对外宣布债务时，相关化解债务的工作也同步启动，在本轮房地产流动性风险中，类似的案例并不多见。”
故而，睿诚研究院觉得：
华夏幸福在应对债务危机时，其敏感度和决心更大，与其他房企的模式差异较大，其他同行基本在沿用万达的卖子求生的老套路，未能从全盘的战略高度来考虑问题，也造成众多房企在变卖项目或股权的过程中，出现了卖无可卖或股权和市值越来越不值钱的困境，进而加大了自己的危机。
心态和视角不同，模式和效率不同，结果也如同云泥。
2、全产业链资产价值重组，有效打通债务重组的瓶颈
在通行的甩卖项目或相关资产的方式上，华夏幸福在化债手法上，走出一些新路子，也呼应了上述的破困突围的强大决心。
通过系统梳理企业所有资产的基础上，不依靠单纯的售卖资产和优质业务股权的方式来换血，而是将优质资产如物业、代建与轻资产等业务进行优化重构，用当下的估值和未来可见的价值实现，来打动债权人和突破化债进程中的各主要障碍，提高了整体化债的效果。
譬如，很多房企为了救急，基本都会整体或部分转让物业公司的股权，如红星美凯龙、蓝光等。
再如，在代建等轻资产业务方面，业内也少有将其摆上谈判桌和进入化债范畴的做法，你可以说华夏幸福为了快速化债已然无所不用其极，但确实有效果，也打破了一些思维上的局限，将会给同行一些启示。
据《华夏时报》报道，“华夏幸福相关工作人员向记者表示，华夏幸福将现有的轻资产业务打包进行估值，已经获得了较高的认可度。”
其中，这里的轻资产业务是指，去年7月，华夏幸福官宣要转型轻资产提到，相关重点业务被划入“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，即产业园区物业服务和代建两块业务。
并且，借势用以股抵债的方式进行偿债，有效分流了债权人和化解了400亿元债务，其具体事件有：
2022年9月17日，华夏幸福披露《债务重组计划补充方案》提到，自补充方案公布日至2023年3月31日为选择“股”的选择期。在此期间内，债权人可通过与华夏幸福签署《债务重组协议》及《补充协议》等方式进行选择，未选择“股”的债权人仍按《债务重组计划》原定方式进行清偿。
2022年12月19日，华夏幸福发布了《关于以下属公司股权实施债务重组的公告》，相关债务置换协议已获董事会审议通过。债权人将以八折不超过400.39亿元债权换取“幸福精选平台”及“幸福优选平台”分别不超过49%股权或相应收益权，并为此设置早鸟期(2022年12月31日之前)，在早鸟期内选择债务重组的债权人即可享受7.5折价格实施本次债务重组。
此处，有一点值得提一下，华夏幸福处置轻资产的方式，也与其他房企不一样，别人是向债权人之外的第三方卖出股权来直接换取现金以解决债务问题，而华夏幸福仍然在债权债务的同一体系内，通过债务置换和价值对冲的方式来解决问题，肉仍在自己锅里，而且自己仍掌握着51%的控股权，睿诚研究院看来，这个手法远比那些卖股权和平台控股权的一锤子买卖的方式要聪明得多。
更绝的是，为了有效逼定债权人尽快入局，华夏幸福还拿出了“早鸟价”的营销手段。
所以，我们认为，全面梳理资产价值，并综合运用多种手法等，华夏幸福的化债效果十分明显，他人难望其项背，跑赢许多同行，也就有了坚实的基础。
据报道，截至2022年末，华夏幸福债务重组计划中的2192亿元金融债务，已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元。
另外，直到2023年1月24日，华夏幸福全部49.6亿美元境外债（折合人民币约334.39元），该重组方案获得法律确认通过后，债务重组工作才再次获得进展。按照1月31日汇率，华夏幸福已经完成1723亿元债务重组，占金融债务总额接近八成。
3、割肉优质资产+贩卖未来价值，现在与未来两手抓，都要“硬起来”
用优质资产来实现快速变现和有效解决难题，这点很好理解。
反观恒大等暴雷房企，其效率很差的一大原因，就是抱着优质资产不肯放手，只想拿多骨少肉的资产去忽悠债权人或市场，他人也难以买账。
非优质资产问津者少、价值不高，在步步皆现生死的化债战场上，其时间和财务价值都严重不足，扛不起化债的重任，只能继续把自己推向更深的深渊。
这点无需多言，此略。
当然，这些举措也只能解决部分“现在”的救急类难题，一旦出现优质资产丧失殆尽，剩余问题也会把自己拖死。
这时怎么办？
因为，房企积极化债的根本动力是，既要解决眼前问题，又要解决未来问题，不能为了短期救命而堵死未来的路，不然也就失去了有效化债的本意。
睿诚研究院认为，华夏幸福化债模式上的一个亮点是——不像恒大们那样，过于保全未来而消极应对当下；而是，将化债的课题，放在了更长的时空轴上来有效思考和进行整体方案设计，有其较强的独特性和正向价值。
如上，华夏幸福于2022年7月就正式官宣产业转型而进入轻资产业务领域，对此，很多朋友大多是从转型本身这一角度来观察的，与化债有点脱节。
睿诚研究院独家看来，在转型本体之外，还提供了化债支撑和架设未来发展管道两个方面，有较大价值。
在化债上，分化债权人及获取400亿元的对冲价值，在不损害未来价值的基础上，达到了一石二鸟的理想效果。
把部分债权人深度捆绑到华夏幸福的战车上，其中的各相关资源，将可为未来的发展提供更多的价值，债权人也觉得可以得到更多的利益。
由此观之，我们认为这个“骚操作”，与其说是化债，还不如说是华夏幸福用以发展未来的一大“阳谋”。
在向债权人贩卖未来时，也买到了自己的未来，技高一筹啊！
市场上，很多房企把化债当成了不得不面对，和迎着头皮要上的“苦差事”，其实这里也有许多掩藏起来的真金白银，只是一般人心态失衡下，大多目光呆滞，发现不了这些价值；而在自救的困局中找不到动力和继续沉沦。
故而，造成部分房企，现在没有硬起来，也没有看到未来价值与现在的有机关联等，二者叠加后，其未来之路将会愈加诘屈聱牙。
03
写在最后
在复盘华夏幸福化成功债的历程上，虽然是多种因素共同作用下的良性结果，但睿诚研究院认为，外力的价值终究有限，比如，你能够叫醒一个装睡的人吗?
内在动力，才是一切思想生发、方案制定、行动攻坚克难、和达至理想目标的核心根源，因为外部环境和可借助的资源基本雷同，华夏幸福能够第一个涅槃活过来，难能可贵。
期间的化困心态、行动速度、重组方案、因势利导的众多手法、现在与未来的二维交织式观察法等，方才是促使其走在其他同行的前面的致胜法门，因此，也足以成为业内同类房企的标杆表率和借鉴范本。
2023年的春节即将结束，且今天也是新年立春之日，未来那些尚处债务深渊的房企们，能有多少理智的眼睛，从中汲取合理的养分，而有效破困跃出水面？
尚不可知，大家且行且观察吧。