来源 :资管云2022-07-11
7月5日，华夏幸福战略宣贯大会在河北固安召开，公司董事长王文学携公司管理层与员工代表出席会议，华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红做了战略宣讲。会议宣布：华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商。昔日的产业地产大佬，业内产业人才的“黄埔军校”，向整个行业宣布全面转舵“轻资产”，拥抱乙方文化，从躺着向跪着挣钱转变。
6月10日，中国金茂（00817.HK）宣布，拟私有化中国宏泰发展（06166.HK），代价是25.65亿港元，加上去年14.8亿港元现金代价收购中国宏泰29.9%的股权，金茂等于花40亿港元，持有了宏泰90%的股份。私有化宏泰，上市公司对上市公司的股权重组，这应该是本轮地产调整期的首个案例，以往都是项目收购。
这对河北出身的昔日产业地产霸主，片区综合开发业务的民企佼佼者，走上了地产黑铁时代最好的归宿。
片区综合开发的趋势
片区综合开发是以土地一级整理为基础，衍生至二级开发，三级运营等结合的综合开发模式。主要代表企业有华夏幸福、宏泰发展、中建、中交、中国金茂、地方城投等。
趋势一：机会将集中于一线、新一线、二线城市。这是因为一线、新一线、强二线城市的新区建设还在持续加速，人口也会更进一步向这些大城市聚集。国家层面，继城市群、国家新区规划布局之后，南京都市圈、福州都市圈等国家级都市圈规划陆续出台；地方层面，城市新区建设与城市更新正同步推进，如上海五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）、济南新旧动能转换先行区、杭州钱塘科学城等；非都市圈覆盖的新城新区规划建设则重点服务于老城功能升级，但新增人口、产业难度极高。
我国城市化虽然仍在进程中，但人口和土地的红利范围都在缩窄，只有从以往粗放的土地金融时代（基础建设到住宅开发的单向发展模式）向土地财政时代（基础建设和城市运营双向循环）发展，追求土地的亩产坪效，形成基础设施+城市运营（住宅、商业、办公，土地上产生税收及运营收入）的双向循环，才能成为城市长远的发展之道。另外《政府投资条例》（2019年国令第712号）也从政府角度出发，把控资源使用效率，减少过度或无效的土地投资，提升土地有效的投入和产出。
趋势二：片区开发从“产-城-人”导向“人-城-产”。在城市高速发展阶段，主要是“产-城-人”的管控逻辑，即导入产业（产业招商）-发展城市（居住区开发）-留住产业人口的初级思维，在城市高质量发展阶段，转变为“人-城-产”的服务逻辑，即通过完善的城市配套与服务，留住高素质人才，进而发展高能级产业。不同能级的城市片区综合开发的业务也不相同，对于一线城市，业务主要是带产业的城市旧改、城市更新，近些年比较火的一家民企比如愿景就在做这个赛道，目前对于一线城市的持有资产运营资本化通道已经打开。对于二线城市，业务主要还是产业新城、产业小镇的打造。对于三四线低能级城市，业务主要是承接大中城市的产业转移，重整再升级的机会。
趋势三：片区开发中参与主体将全面倾向于地方国资与央企。之前华夏幸福的业务逻辑本质是以土地招商为核心，以地产兑现产业招商价值。随着环京限购，孔雀城房价暴跌，依靠住宅回血的模式链条断裂，华夏幸福出现暴雷和债务危机，预示着以华夏幸福为代表的民营企业的片区综合开发时代结束了。片区开发的未来主体应该是地方城投和央企，民营企业有机会在地方国资的引领下作为服务化力量参与。国企央企这一轮能否承担起时代使命的大旗，还有待进一步市场考验。比如中交长清产业新城从华夏幸福手中接过交接棒，产城发展的整体进度推动得并不是很有速度和成效，反而是落位隔壁长清大学城的西兴未来城现在开展的如火如荼。
片区综合开发的主要打法
片区综合开发是一个长周期、重投入的业务，一般投资周期都要15年以上，赚钱的根本逻辑是在区域土地熟化，是与政府共享区域发展的增加价值，而非产业勾地的存量价值，操作良好的片区综合开发，企业ROE可达30%以上。
片区综合开发当前主要有三种模式，一种是中建模式，以一级开发为主要收益点，对区域选址要求高，地产只是为了平衡现金流；第二种是华夏、金茂模式，以二级开发为主要收益点，对区域选址要求稍弱，华夏模式偏于地产销售，而金茂模式则重于持有增值收益；第三种是宏泰模式，以产业运营服务为主要赢利点，通过获取前端合作企业的资金支撑。除了以上三种模式，目前还在积极探索四级资本模式，来赚取资本运作的收益，典型企业有金地威新、复星产业、星河产业等。
这次华夏幸福的全面转型，引发了我们从业者的深度思考，一个关键词逐渐凸显，越发明晰，那就是产业服务。除了以前政府、区域开发商、企业这三大关键角色之外，以后会有一批新的角色进入这个领域，那就是产业服务商。他们将整合并协调政府、资本、产业方的诉求，进而构建物理载体与产业生态，其工作的关键是运营一个以物业为载体，以产业为核心的生态体系，作为平台方去充分整合产业资源、政府诉求、资本诉求，进而为区域构建一个良性的产业生态，同时为自身构建一个可持续循环的发展盈利闭环。企业转型的方向是服务，那我们广大的地产从业者又将何去何从呢？建议大家也要做好心态的调整，身份的转变，从甲方的执念中跳脱出来，靠本事吃饭、靠技术挣钱，靠服务笑到最后。