“由甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变。”
7月5日，在华夏幸福（SH600340，股价3.22元，市值126.02亿元）举行的战略宣贯大会上，华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红如此表示。当天，董事长王文学与公司管理层和员工代表出席。
对于本次大会宣布的华夏幸福“将全面转型成为产业新城服务商”，华夏幸福相关负责人今日（7月6日）下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“此后，华夏幸福的业务范围和结算方式都会有所不同”。
不过值得注意的是，目前华夏幸福仍有接近半数的债务需要重组，未偿还债务累计达461亿元，而且近期大股东还在不断被动减持。华夏幸福最新的表态是，计划在2022-2023年完成债务重组。
来源：华夏幸福官微
“跪着赚钱”
战略宣贯大会宣布，华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商。
所谓产业新城服务商，该公司的解释是，将重塑以产业发展为核心的政府服务体系（含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等）和以空间服务为核心的企业服务体系（含选址、代建、企业物业、投融资咨询等）。
同时，“轻资产”成为了一个关键词。
华夏幸福方面表示，招商与园区服务将全面向轻资产转型，做好产业招商与园区运营服务，同时积极培育以空间服务为核心的企业服务。住宅业务也将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链轻资产业务。
对此，上述华夏幸福相关负责人向记者进行了更为详细的解释，“轻资产转型后，华夏幸福的业务拓展就不局限于原有的产业新城了，因为要转型成为服务商，所以产业新城之外的产业和运营服务华夏幸福也会去做。”
“此外，结算模式也不同了。虽然还是以服务费为主，但是收取的比例上会比此前低，不过来源会比之前多些。此前结算的客户是以政府为主，今后的结算客户会既有政府也有企业，会服务于企业的选址、融资等，提供一站式保姆服务。这些产业新城域外服务的收入结算，将采用更加市场化的方式，以服务费方式收取。”
林成红在华夏幸福官微上表示，“未来房地产将是服务驱动型，只有依靠专精特新，依靠技术，依靠服务”“文化变了。由甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变”。
华夏幸福方面表示：“在新战略的指引下，华夏幸福业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。”
此外，华夏幸福还提供了转型后的几个案例。“目前，轻资产招商业务累计签约项目7个，总投资超45亿元，其中4个项目已落地在轻资产招商业务。物业累计签约项目25个，签约面积283万平方米，合同签约额2.8亿元，新进山东、陕西、云南三省，新业务拓展已覆盖7省7市；产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。”
三年转型期
此前，根据华夏幸福自己的说法，产业新城的收费项目大致有5个方面：
一是向地方政府收取的规划设计费用，金额为成本的110%；二是向地方政府收取土地整理费，金额为成本的115%；三是向地方政府收取基础设施建设费用，金额为成本的115%；四是向地方政府收取产业发展服务费用，金额为合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%；五是向地方政府收取城市运营维护费用，具体金额由双方协商。
值得注意的是第四点，产业发展服务费用，这种收费方式表明，只要产业新城园区内企业有新的投资，那么华夏幸福便能从政府那里得到投资额的45%。
不过，表面上稳赚不赔的产业新城生意并没有为华夏幸福贡献利润。据2021年报，产业新城及相关业务为华夏幸福贡献了-378.94亿元的营业利润。
如今，华夏幸福将放弃这个旧有的模式，以轻资产的方式来收取服务费。上述华夏幸福相关负责人的描述是“可以跑得通的”，但具体效果如何还有待观察，华夏幸福给自己的转型时限是从2022年至2025年的三年时间。
需要注意的是，华夏幸福并没有放弃房地产开发业务，住宅开发不仅仍旧是核心板块，并且还排名第一。
林成红的发言足见房地产业务对于华夏幸福转型的重要作用，“在华夏幸福新战略的实现路径中，我们提出以住宅开发和资产管理为基础，就是通过住宅开发一方面完成保交房的基本任务，履行企业主体责任，同时住宅开发销售与存量资产运营产生的现金流，将在企业战略转型实施的同时，确保团队稳定、企业生存、经营企稳与可持续发展。”
债务重组过半
就在本次战略宣贯大会的前一天（7月4日），华夏幸股公告了债务重组的最新进展。截至6月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，相对于总共2192亿元的金融债务已经重组过半，累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。
来源：华夏幸福公告
而近期，王文学所持华夏幸福股票在持续被动减持。6月23日，华夏幸福公告称，其控股股东华夏控股对其持股比例自 2021年11月30日至2022年6月22日累计被动下降达到公司目前总股本的5%（其中4.58%此前已披露），原因则是“因开展融资业务的相关金融机构处置其持有的公司股份”。
被动减持后，华夏控股及其一致行动人占华夏幸福股权从23.56%进一步下跌到了18.56%，但早已失去第一大股东地位的王文学仍旧是华夏幸股的实际控制人，“本次权益变动不会导致公司控股股东及实际控制人发生变化”。
华夏幸福最新的表态是，计划在2022-2023年完成债务重组。
也有好消息。7月1日华夏幸福公告了和安徽六安金安区的协议，“各方约定前期已认定未支付的2838.7万元结算款，由金安区人民政府于2022年12月30日前支付给项目公司，用于解决项目区域内的欠款纠纷。”
此外，6月30日，华夏幸福旗下的杭州北孔雀城锦悦府、孔雀城问津兰亭、郑南孔雀城、郑州孔雀城、固安孔雀城大湖、大湾区孔雀城等6项目，实现近万套房源品质交付。
另据今日市场消息，华夏幸福拟出售武汉长江中心项目（该地块于2019年9月以116.25亿元获得，计划总投资300亿元），目前正与华润置地接洽。对此，《每日经济新闻》记者向华夏幸福方面求证，对方表示，“暂无相关信息，有确切消息会公告。”
而此前，华夏幸福就曾表示，该公司南方总部的相关资产需要盘活。