艳姐说
最近，阴霾了近一个月的地产行业，似乎迎来了一丝曙光。
负面缠身的行业巨头陆陆续续传出了利好信息，多地土拍市场迎来降温，23日地产股盘中迎来大涨……
而饱受债务问题困扰的华夏幸福，也透出了债务化解方案出炉的信息。
9月23日，华夏幸福发布公告称，拟与债权人就综合性风险化解方案的相关内容进行沟通。
从今年2月份曝出债务危机之后，有关危机处置的方案终于要摆上桌面来了。
这份方案的意义显然不仅仅局限于华夏幸福下一步的走向和命运，对于当下爆雷不断的地产行业来说，也是一份危机善后的参考答案。
01
商讨风险化解方案
华夏幸福停牌
就在9月23日晚间，华夏幸福发布了重大事项停牌公告。
公告显示，近日，在省市政府的指导下，华夏幸福拟与债权人就综合性风险化解方案的相关内容进行沟通。
鉴于该方案涉及债权人众多、内容复杂，相关事项存在重大不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，经公司申请，华夏幸福股票将于2021年9月24日（星期五）开市起停牌，预计停牌时间不超过5个交易日。
在公告中，华夏幸福还特别提到，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，华夏幸福基业股份有限公司流动性出现阶段性紧张。公司将尽快完成风险化解方案的沟通工作，并于2021年9月24日起的5个工作日内(含当日)公告并复牌。
在此次停牌前，华夏幸福股价报近一年4.01元/股，总市值仅剩下157亿元，一年时间里，华夏幸福的市值下跌超过了80%！
而在发布停牌公告的前夕，因为大股东华夏控股质押给金融机构的股份遭遇强平，平安人寿被动成为华夏幸福的第一大股东。
尽管华夏幸福第一时间称王文学实控人地位不变，平安人寿方面也明确表态自身财务投资者身份不变。
但因债务问题导致的股权变动，仍然从侧面反映出这场流动性危机对华夏幸福造成的打击有多严重，更为华夏幸福接下来的命运蒙上了一层不确定性。
因此，此次停牌之后，华夏幸福究竟将拿出一份怎样的债务解决方案，变得尤为重要。
02
方案何解？
三个方向性猜测
事实上，在今年二月因债务问题“爆雷”后，华夏幸福如何化解债务问题就成了各方关注的焦点。
债务违约已成既定事实，谁来施以援手？以何种方式化解危机？是硬着陆还是软着陆？这些问题构成了华夏幸福债务方案的核心议题。
而华夏幸福的危机的解决方案，也成为当下行业频频爆雷亟待参考的模板。
在今年2月份，华夏幸福董事长王文学在内部经营会议上的发言内容流出，发言中提到，华夏幸福有三大“外援”来化解债务风险。
①河北省委省政府、廊坊市委市政府的领导小组和工作专班，直接指导风险化解工作；
②央行及银保监会、证监会等金融监管部门的指导协调；
③债委会组建完成，司法集中管辖也已得到批复。
此后，市场上不时传出所谓“华夏幸福最终债务方案”，但都未得到华夏幸福方面证实。
虽然尚不知此次华夏幸福复牌后公布的债务化解方案博弈的最终结果，但从此前传出的多个版本的方案中，也可以描摹出一个大概。
一、有关债务展期。
根据最新披露数据，截至9月4日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计已达878.99亿元。
为这笔巨额的债务寻求展期，或是将到期债转为非债券类债务或股份，是这份债务方案的大前提。
债务双方各退一步，给华夏幸福枯竭的流动性一点恢复的时间。以时间和信心预期来换取资产的保值。
但也需要注意，债务展期只是为华夏幸福争取了资金筹措的时间，并不会减少债务规模本身，而且伴随债务展期带来了利息和相关违约成本，同样需要华夏幸福来承担。
二、有关华夏幸福重组。
今年2月，廊坊政府与河北产业投资基金共同出资成立了一家投资公司。
该企业注册资本为280亿，主营业务与华夏幸福高度相似，且华夏幸福间接参股，因此，外界普遍认为这个平台将成华夏幸福重组的主体。
至于华夏幸福将以何种方式重组，此前网上各种版本众说纷纭，主要有三个版本：
①一是国资投资公司以资金入股或换股的方式，成为华夏幸福第一大股东，华夏幸福增添一个国资控股的重要身份，便于相关债务的担保展期。
②二是国资投资公司以注资方式拿到华夏幸福部分股权，华夏幸福则可用以偿债。
但这两种方式都意味着华夏幸福的股权结构将被改变。
③三是将华夏幸福将位于河北的全部园区资产出售给国资投资公司，换取现金偿还债务；该投资公司将大兴机场空港为核心的园区资产注入廊坊发展，实现国有资产保值增值，并籍此在资本市场筹措资金。
三、有关华夏幸福业务重组，管理分治。
此前市场上流传的说法是，华夏幸福接下来可能会保留下能快速周转、变现能力强的业务，剥离部分周转较慢、资金沉淀周期长的业务。
由这个角度来看，住宅、商业、产业园区运营等业务将被保留，而产业新城中的部分重资产业务则面临不确定命运。
此外，也有说法提到，重组后王文学将以国资投资公司派注华夏幸福经理人，管理产业新城板块；吴向东作为中国平安派注华夏幸福经理人，管理商业地产板块，实行南北分治。
诚然，市场上有关华夏幸福债务重组的方案存在诸多不确定性，真正结果如何尚待最终公告的结果。
但一个大的方向基本已经确定，王老板亲手创立的华夏幸福，离他自己越来越远了……
03
危机下的自救
在华夏幸福债务危机之下，这家公司的经营也遭遇了重大打击。
根据此前华夏幸福发布的2021年半年报现实，报告期内，华夏幸福营收约为210.68亿元，同比减少43.63%；归属于上市公司股东的净亏损约为94.8亿元，2020年同期净利润为60.62亿元；实现销售额139.68亿元，同比下降66.69%。
这份财报也引发了监管层的关注，上交所专门下发问询函，针对华夏幸福营收下跌异常、财务费用增加异常、存货跌价以及未偿还债务等现象进行问询。
而在回复交易所问询时，针对当期营收大降，华夏幸福提到主要原因是公司产业新城业务，尤其是其中的产业发展业务收入大降而导致。具体原因进一步细分为：
①受公司流动性风险影响，大部分委托区域当地政府担心产业新城区域后期可持续履约能力，暂停了产业新城项目的相关结算工作，是导致产业发展服务收入下降的主要原因。
②受公司流动性风险影响，公司全面压缩投资，产业新城投资锐减，对入园企业承诺的土地整理、配套设施建设等进度滞后，产业发展服务收入结算资源大幅减少。
③受国内疫情影响，入区企业投资放缓，已落地企业未能及时开工建设，已投产企业近期投资生产缓慢，上半年入区企业签约规模也大幅下降。
而在这份回复中，华夏幸福也陈述了控费增利已采取的措施，包括：在政府和债委会指导下解决流动性问题；以“保业主交房、保农民工工资、保开发权、保现金流”四个核心目标为纲；高管带头降薪；深度挖潜，盘活资源等。
结语：
从华夏幸福因债务危机爆雷至今，虽然其带来的震撼波及甚广，但也能看到这家企业的债务处理工作一直在稳步推进，危害的烈度被牢牢匡在一定的框架之中，没有酿成系统性危机。
对于这场危机最终将以何种方式平稳度过，作为观察者不妨给予更多时间和耐心。
而过程中的经验和教训，同样将作为行业发展图中的一个重要坐标，留待后市观察和讨论。