2021年初始，地产巨头华夏幸福实在难言“幸福”。
资金链断裂，债务违约，一系列问题爆发，引发了业内的强烈关注，地产大佬轰然倒下，到底是怎么回事呢？
债务危机爆发，董事长道歉
华夏幸福首度承认暴雷，从公司2月1日最新发布的公告可以看到，其债务逾期本息合计高达52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。
财报虽然写着货币资金有386亿，实际可以用的只有区区8亿，悬殊巨大，哪够还债的呢？。
更令人担忧的是，这50多亿可能只是个开始而已。
据相关资料，2020年华夏幸福前三季度总负债超过4000亿。其中，有息负债规模为2185亿元，其中短期借款约343亿元、一年内到期的非流动负债高近598亿元、应付债券逾525亿元。
特别是短期债务很高，这是财务危险的信号。
第四季度至今，其到期需偿还融资本息金额高达559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流，只剩下-371亿元。
债务危机可能引发的破产风险，一触即发。
实在是没办法了，董事长王文学只能把债权人都叫到一块开起了债委会。
在会上，王文学总结了下导致危机发生的几个原因：
一是错判了环京地区的形势；
二是新拓展的业务尚在培育；
三是扩张激进、管理不够精细。
会上还表示个人十分愧疚、无地自容，并表态华夏幸福坚决不逃废债。
几年前还风光无限的华夏幸福，在2021年初就陷入困局，令人唏嘘。
这样的债务要是倒回五年前，也许还真不是事儿。
昔日“环京霸主”
王文学，是土生土长的河北人，1998年的时候，机缘巧合之下从廊坊党委手里揽了个盖宿舍楼的活，算是进入房地产，收获第一桶金。
从2002年开始专心地搞起了产业园区、做起了园区运营商。
华夏幸福发家很猛，套路很直接：抢先一步占住北京周边的地盘，卖给在北京的打工人。
曾因重仓环京，登上河北首富的宝座，有“环京霸主”之称。
其麾下的华夏幸福，也在2016年实现了1200多亿的销售额，跻身“千亿倶乐部”，一度迈进全国房企top10行列。
然而，华夏幸福的幸福并没有维持太久。
到了2017年，雄安规划出台了。
涿州、廊坊、水清、燕郊等多个北京周边城市宣布限购。
华夏幸福的日子没那么好过了，重点项目孔雀城销量一落千丈，有网友爆料，孔雀城已经沦为“鬼城”，一片荒芜。
2017年财报显示，华夏幸福现金流为-162.28亿元，比上一年暴跌309%。
钱不够了就开始借，银行贷款、债券、信托、资管、融资，债务越滚越多……
任何一个公司的雷暴，都是有征兆的，华夏幸福也不例外。
华夏幸福在2018年就出现过债务危机，当时因为引入大金主平安成为脱困的关键，两次注资180亿元也让华夏幸福躲过一劫。
最让行业关注的，是平安与华夏幸福的对赌协议。根据协议，华夏幸福2018年度、2019年度、2020年度净利润增率应分别不低于30%、65%、105%。净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。若达不到，华夏幸福将对平安进行现金补偿。
资本的本性是逐利，开发商引入资本，最终是要付出代价。
华夏幸福一直都没有找到持续的造血能力，负债危机终究是纸包不住火。
有一个细节耐人寻味。在华夏幸福陷入资金链困局的2019年，董事长王学文通过股票套现了131亿，成为当年的套现王。
三年过去了，华夏幸福没能完成指标。董事长道歉没有用，欠的钱是要还的。
2020年以来，华夏幸福的股价一直跌跌不休，累计跌幅超过55%，已经遭遇腰斩，总市值更是蒸发高达450亿。
进入2021年，华夏幸福的处境更加危险。在这次52亿信贷资金违约之前，1月15日，已有两笔中融信托计划违约，本息总金额达到11.1亿元。这就是华夏幸福这次更大雷暴的征兆。
两笔信托计划违约，犹如倒下的多米诺骨牌，引发了一系列的恶性循环。
房地产启示录
华夏幸福这个巨无霸倒下一点都不稀奇。
因为外人眼里的大佬，同行眼里一看就知道问题：
核心就是商业模式的问题。
华夏幸福就是最最标准的勾地模式，然而它自己是没有产业的，需要引入产业企业，然后用住宅的超额利润来反哺产业，而这就是问题的根源所在。勾地模式本身没有问题，有问题的是产业和住宅的比例，到底有多少住宅利润只有华夏自己知道。
上个时代的房地产，说好听一点就是一本万利，说难听点就是空手套白狼。
只要能拿到地，就能抵押到钱；房子还没盖，就能让买房人先交房款；房子修好了，施工单位的钱还可以再拖……
天下没有比这更好的生意。
所以，金融游戏下，房企的显著特征就是现金流紧张，资产负债率特别高。近几年，房贷政策连年收紧，政策面上，房住不炒提了又提，一线城市限购政策越来越紧，资金面上，三道红线出台，银行给房地产放贷有额度了，另外，房企在A股越来越难融资。
地产的黄金时代已经过去了，而现在的白银时代也接近尾声，下面就是真正的青铜时代！
没有谁能是永恒的王者，往往上一个时代爬的越高的下一个时代就跌的越惨。
不光华夏幸福，泰禾因为债务问题，增发收购被驳回；阳光城、万科、世茂、苏宁等房企均有增发失败的情况。
太阳落山后，华夏幸福不会是最后倒下的一家。