前段时间，罗永浩在接受专访时谈到，3年还清6个亿，《真还传》不出意外今年年底就能迎来大结局。欠债期间老罗搞直播带货、给微商站台、游戏代言、参加综艺、给企业拍广告片……
这个一直都在积极偿还债务的老罗，被网友评论为：最体面的被执行人。
如果放到房地产行业里，欠下大笔债务的房企都在做什么还债？
01
蓝光还债之路漫漫
最近违约的蓝光发展面对困境，首先试图“卖子”自救。
今年2月，蓝光发展公告将以48.46亿元将旗下上市物业公司蓝光嘉宝售让给碧桂园。其中20亿用于兑付蓝光4月25日到期的境外美元债。
5月，四川蓝光和骏实业有限公司转让无锡和骏房地产有限公司53.17%股权给常州万科旗下的常州旭程企业管理有限公司，并完成了股权变更，法人代表也由魏哲变更为郭立超。
据了解，这次蓝光出售了4个长三角地区优质项目给万科，解决了5月29日到期的6.474亿元债务。这次转让，相当于蓝光“卖子”自救，断臂求存。
6月下旬，蓝光温州新蓝置业有限公司被万科并购100%股权，资产包内涉及20.65亿元的宁波海曙地块。
6月30日，蓝光发展向万科出售位于石家庄和重庆的两处项目，成交对价约为5亿-6亿元。
但公开信息显示，蓝光在2020年为获取石家庄项目付出了溢价率99.75%的代价，成交金额为7.93亿元，出售给万科的价格，打折了不少。
然而，这一系列“卖身”行动并没有解救水深火热的蓝光发展，蓝光发展选择再次“卖身”。
据最新媒体报道，蓝光发展正在与万科洽谈转让成都天府黑钻项目的相关事宜，双方目前正在走交接手续，项目后续将由万科操盘。
蓝光天府黑钻定位是豪宅，是蓝光在天府新区的TOP系作品，去年12月，成都天府黑钻荣获全球“建筑界奥斯卡”WAF·China“年度最受大众喜爱作品”，是蓝光最为优质的资产之一。
现在的问题是，再次“卖子求生”，转让优质资产，蓝光本身的价值将也在一步削弱。前车之鉴，如福晟集团，虽然暂时缓解了债务危机，但缺乏造血能力，最终被一步步掏空。
很显然，想要度过难关，仅仅依靠“卖卖卖”是行不通的，唯有众人划桨开大船。
深陷债务困境的蓝光，仍在努力寻找“白衣骑士”。
据媒体报道，在政府部门牵头斡旋下，蓝光正谋求债务重组及股权转让等事宜，并与部分公司和机构进行了接触，包含国资控股企业。但由于债务问题的复杂性，事情的落定尚需时日。
此前，市场一度盛传四川省国企四川发展拟入股蓝光的消息，据说由于各种原因，双方的合作暂告停止。
融创、万科、华润、华侨城等一批房企也曾与蓝光传出合作的消息。但目前来看，唯一有进展的是万科，但也仅限于收购蓝光的优质项目层面，万科入股的意向目前看来并不强烈。
与大多数陷入困境的房企一样，蓝光发展只能通过加快出售资产来避免更大面积的逾期和违约。
除了外部积极寻求战投，杨铿本身也在积极筹划。
6月初，蓝光发展实际控制人杨铿通过协议转让的方式将其持有的全部股份转予蓝光集团，并改选其子杨武正作为蓝光发展的董事长兼总裁。
律师认为，杨铿通过儿子成为董事长保住了决策权或者话语权，实现从股东到债权人的转变。蓝光发展未来面临爆仓，甚至下一步寻求破产、清算司法保护时，可以以债权人的身份参与公司的破产、清算程序，具有较大的话语权。
其子杨武正上台后，一方面打造极简组织结构。在总部层面，蓝光发展把19个中心调整成8大中心；在区域层面，提出区域整合与区域组织精简。2020年底至今，蓝光已经整合形成1个区域集团+9个区域公司，同时为减少层级，区域平台本地原则上不设城市公司。
另一方面，将工作重心聚焦于引战和债务重组，且融资部门正在积极与债权人沟通，寻求债务展期，毕竟出售优质资产也不是长久之计。
02
华夏幸福抱紧大腿寻幸福
相比于蓝光深陷困境前路渺茫，华夏幸福在解决危机过程中就“幸福”的多。
（一）
抱紧政府大腿
意识到危机后，华夏幸福掌门人王文学第一时间向河北省及廊坊市相关部门做了情况汇报。
在省市政府及相关部委牵头下，华夏幸福综合性风险化解领导小组成立，并先后成立包括债委会在内的6个工作小组。华夏幸福信用债发生违约的时候，相关工作小组已经展开工作。
当地政府是华夏幸福重组的筹码。
由于华夏幸福产业新城业务应收款中，有很大一部分为地方政府基础设施结算款项，一旦华夏幸福发生危机，牵涉范围较广。据2020年报显示，华夏幸福的应收账款余额为648.84亿元，其中应收政府园区结算款达640.94亿元。这些应收账款，绝大部分就是廊坊所欠下的。
华夏幸福已经与廊坊市政府目前已组建起了专班，寻求债务展期，并与当地国企洽谈引战。
比如，近日盛传一家中央级国有企业将以现金方式出资、相关地方政府以土地出资，与华夏控股组建一家新平台公司，届时新平台公司将取代华夏控股成为华夏幸福的大股东。
有人在猜测，这家新平台公司很可能就是河北新空港。
早在今年1月22日，廊坊市人民政府、河北省产业投资基金管理公司，已共同出资成立了河北新空港发展投资有限公司，该公司致力于区域产业新城发展，主要经营业务为对城市和园区的基础设施建设与管理进行投资开发、土地管理等。注册资本280亿元，华夏幸福间接持有河北新空港1.11%%的股权。河北新空港或将成为华夏幸福重组的主体。
（二）
卖卖卖求生
债务爆发伊始，华夏幸福便全面盘点家底、清产核资，为资产盘活变现做好准备。
今年2月，华夏幸福将嘉兴南湖的一宗地块出售给融创，该地块是华夏幸福在2020年以10.6亿元竞得的。之后，华夏幸福又将南京上秦淮地块转给了金茂和美的。
5月初，华夏幸福将位于武汉的新洲双柳地块51%的股权出售给了江西房企中奥地产。
5月17日，将武汉孔雀城航天府项目51%的股权售卖给合作方宝业集团，变现2.03亿元。
6月10日，华夏幸福将成立了近两年的城市更新业务全部股权出售给深圳鹏瑞，包括其在深圳、东莞、广州的大约12个城市旧改项目。目前公司名称和管理人员也都已完成变更。
债务压顶之下，华夏幸福将操作周期长、回款速度较慢的旧改业务打包售出来换取现金，能够帮助华夏幸福在一定程度上缓解流动性压力。
但市场普遍认为，零散式地出售项目股权获得的现金与华夏幸福当前面临的债务缺口相比，无异于杯水车薪。
（三）
自我造血回流
危机爆发后外部援助只是输血，更重要的是自身还要有造血的能力，做好经营本身成了重中之重。
危机爆发以来，华夏幸福采取以项目为单元的封闭式运作措施，即单个项目凭借自身资产可以实现再融资，从而保证项目按计划复工，集团不从项目抽调资金，挪用项目资金。
在此策略下，目前华夏幸福有90%以上的项目实现复工，相当一部分项目开始恢复销售。
据公开报道，华夏幸福产业新城板块下多地的项目及住宅均在正常运行，廊坊、固安、霸州、永清、大厂、怀来、武汉、合肥、南京等地的孔雀城也在正常出售。
华夏幸福之所以能够实现项目封闭式运作，很大程度与司法集中管辖有关。司法集中管辖是指，有关华夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院来集中管理。
这是把华夏幸福拽出泥潭的有力之手。
我们知道，项目一旦被查封，融资、销售、转让均无法实现，会危及建筑商、供应商、购房者等多方利益，从而引发全面的风险。
通过司法集中管辖，一方面避免了项目资产被轮候查封和股权被冻结的情况，保证项目自我造血能力的实现，另一方面也减轻了众多社会压力，能够将更多精力和时间投放到化解风险工作中。
但集中管辖程序起到的是延缓问题爆发的作用，只是给了华夏幸福一定的回血时间，最终还是要看华夏幸福如何把握机会盘活资产，盘活现金流。
待现金流有起色，下一步估计就是资产重组、债务重组了。
据媒体报道，华夏幸福的综合性风险化解方案已经制定完毕，最终方案主要包含四方面内容：（1）债务展期1-2年；（2）到期债券协商转化为非债券类债务，部分转股；（3）相关业务进行重组，住宅、产业园区运营和商业可能是未来主要业务；（4）王文学留在公司从事“擅长的业务”，但相关权重可能会下降。
6月份该方案就传出最快于7月上旬对外公布，但7月已接近尾声我们仍未看到成品。
等到方案落地，可能才能意味着这场持续了半年多的营救行动终于向前迈进了一大步吧。
03
小结
整体来看，大多数陷入困境房企，只能先通过加快出售资产来避免更大面积的逾期和违约。同时，与相关债权人积极进行沟通，通过融资置换、债务展期、延期、分批还款等方式，针对逐笔债务协商出妥善的解决方案。
自我造血回流也是房企最紧要的经营目标，积极推进项目的复工复产工作刻不容缓。
引入战略投资者，也是蓝光和华夏幸福解决危机的基本做法。但引战并非易事，你的资产价值足够吸引人吗？对方提的条件和代价能接受吗？商场如战场，向来锦上添花易，雪中送炭难，白衣骑士难觅啊。
大多数房企眼中最为理想的“救世主”当然是国资，有了国资背景的加持，稳住市场情绪的同时，房企融资通道将会被打通，钱贵的情况会大大改善，有助于化解眼前危机。
自救，加上一双拽出泥潭的手，必不可少。蓝光、华夏幸福们还有很长的路要走。