近段时间，华发股份在上海豪气回购二手房，以便开展“以旧换新”活动。相关宣传海报显示“华发以旧换新重磅升级，国企直收，快速选定新房，完成旧房换新家”。海报中还指出，整个步骤包括：客户报名、选购新房、全维评估、优先帮卖、手续办结。海报显眼位置，华发股份豪气提到“置换而已，没什么大不了”。
“以旧换新”是指在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。据华发股份华东大区的微信公众号消息，华发上海“以旧换新”政策一推出，华发上海在售的其中两个项目咨询量提升三倍，到访量提升一倍多。其实早在今年1月，华发股份在珠海就直接下场收购业主的二手房。
图源:华发股份华东大区微信公众号
值得一提的是，房企直接下场回购二手房，需要真金白银的资金补贴。在房企现金流紧张的当前，华发股份如此豪气是否有足够的现金流“底气”？华发股份如今的现金流又够买多少房？会不会亏本？回购之后的二手房又何去何从？
企业下场真金白银收购
根据中指研究院监测，截至6月3日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。从各地支持“以旧换新”的方式来看，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。
而华发股份的“以旧换新”活动，囊括上述两种主流模式，开启了帮卖+直购双模式。其中，华发股份华东大区提出了“国企直收、专业帮卖、置换无忧”三大置换优惠政策。具体来看，“国企直收”是指国企下场直接收购房源，缩短买卖交易周期；“专业帮卖”则是华发联动约1000+中介门店，全程优先帮卖；“置换无忧”是指，华发团队评估、跟进、服务，1对1全程服务。
需要注意的是，华发股份华东大区并没有透露收购二手房的具体方式、金额等，但是可从华发股份珠海大区推出的直购模式窥见相关的操作方式。
华发珠海的“以旧换新”活动目前也是包括直购和帮卖两种模式。而早在今年1月，华发股份在珠海就直接下场收购业主的二手房。
据悉，凡是符合以下五项条件均可参与华发在珠海市推出的“以旧换新”：房龄在15年内的优质住宅；产权清晰、面积不限；新房总价30%≤旧房总价≤新房总价80%（即假如新房总价100万元的话，旧房总价需在30万元-80万元之间）；房屋产权人只能为自然人；意向认购珠海华发全资开发的新房项目。
在上述基础上，仅需完成客户报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五大便利步骤操作，就可完成置换。其间，华发团队还全程跟进提供零操心服务。
6月4日，华发股份内部人士向《华夏时报》记者表示，截至5月3日，华发珠海“以旧换新”活动意向了解置换活动客户超2000批，已成交超115套，还有236余套正在进行验房、评估。
“帮卖模式应该是（会）影响回款速度或者签约率，如果帮卖不成功业主可能选择放弃购买新房；旧房直收模式，则需要考虑旧房收到手之后如何去化或者盘活。”上述内部人士进一步说道。
另据上述华发股份内部人士透露，珠海华发这边收购二手房之后，会对相关房源进行售卖或者出租，租售并举，具体看房源情况。
根据中指研究院《2024年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示，2024年1-5月，TOP100房企销售总额为16184.5亿元，同比下降但降幅较上月继续收窄。其中，华发股份1-5月销售额358.6亿元，位列第11位；销售面积126.4万平米，位列第19位。
华发现金流能收购多少房源？
6月4日，中指研究院市场研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，当前尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段。与“中介优先卖”相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果，如4月底南京提出“以旧换新”，截至5月20日，新房项目案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，52组客户确认成交；从新房销售数据上看，根据中指数据，南京新房认购套数连续两周环比增长，上周（5.27-6.2）认购达1117套，市场有所回温。
据了解，华发股份华东大区也在南京推出“以旧换新”活动，其中南京华发颐和四季府作为可置换的新建住房项目之一，五一期间日均来访60组+其中单日最高100组客户来访。
需要注意的是，“国企收旧换新”模式是由国企直接收购业主二手房，业主再去购买新房。有业内人士指出，这种模式下，很考验企业现金流的状况。
值得探讨的是，华发股份的现金流能够收购多少房源？目前在直收模式下花了多少资金？预计投入多少现金流？
针对上述问题，华发股份内部人士向记者表示，不方便透露。不过，华发股份一季报显示，截至今年3月31日，华发股份的现金及现金等价物余额为412.89亿元，较期初减少了41.8亿元。
此外，华发股份今年一季度经营现金流量净额5.77亿元，投资活动产生的现金流净额为-116.45亿元，筹资活动产生的现金流净额为68.93亿元。
但是，华发股份内部人士向记者透露，按照公司内部投资资产的测算逻辑，“旧房直收”前期测算表明是不会亏的。