来源 :中金在线2023-10-13
石榴集团董事长下跪、恒大许家印被抓，眼看昔日大佬们悉数倒下，中国地产逐渐从由民企主导发展为由国央企为王。克而瑞数据显示，今年1-9月房企操盘销售TOP10排行榜中，除了碧桂园、龙湖外，其他均为央国企或有国资背景的企业。
虽然成绩没有头部的华润、保利那么耀眼，但是从珠海发家的国营房企华发股份仍比往年提前了2个月左右实现千亿业绩，且销售额增速在TOP20房企中位列第一。不过，华发股份表面向好的背后，仍有众多难题待解，首当其冲的就是持续走下坡路的毛利率。
半年报显示，报告期内华发股份销售毛利率已经降至近20年中报最低水平18.85%，销售净利率也跌至2016年以来的中报最低值8.04%。作为对比，今年A股房地产板块平均中报毛利率为25.17%，显然华发股份已低于行业平均水平。奇怪的是，华发股份在中报业绩会中却声称，“公司 2023年半年报毛利率约 19%，在同行中处于中等偏上的水平。”
华发股份毛利率的重挫，与逆市高价拿地息息相关。据中指研究院数据，今年1-9月，TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%。然而1-9月，华发股份却在广州、上海等8个城市获取16宗地块(不含深圳、珠海收并购)，拿地总价548 亿元，超过2022全年460 亿元的拿地金额。尤其是广州区域，因为地块总价高、权益低，华发拿地权益比例由2022全年的66%下降至45%，剔除后权益比例为60%。
拿了那么多地，都卖出去了吗？中报显示，截至2023年6月30日，华发股份的存货金额高达2604亿元，较年初进一步增加约169亿元，占总资产比例近60%。其中，开发成本为1988.92亿元，开发产品为596.68亿元。值得注意的是，开发产品中包括两个早在2012年就首次竣工的产品——包头华发新城和大连华发新城，截至报告期末，这两个楼盘没卖完的货值还剩11.5亿。
一边是去化压力增大，一边是保交楼的红线，华发股份虽然账上还躺着566.6亿的货币资金，但还是祭出了两板斧。第一板斧就是定增，公开资料显示，华发股份的定增事项已于9 月13 日获得证监会批文，募集资金不超过60 亿元，扣除发行费用后募集资金净额中的45亿元，拟用于郑州华发峰景花园、南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南(北)花园项目、绍兴金融活力城项目；15亿元将用于补充流动资金。事实上，这已是华发短时间内的第二次定增，去年12月，华发股份就发布公告，通过定向增发方式募资60亿元，投向郑州、南京、湛江、绍兴等地的多个房地产项目，以及补充流动资金。
除了定增，华发的第二板斧就是员工优化。2022年，华发股份在职员工数量从2021年的8735人，降至8178人。到了2023年上半年，华发股份的管理费从9.14亿减到8.57亿，其中职工薪酬少了7900万元。
此外，华发股份控股股东华发集团计划自9月27日起6个月内，通过上海证券交易所以包括不限于集中竞价交易方式增持本公司无限售流通A股股票，增持数量不低于1588万股(含本数)，最高不超过3175万股(含本数)，增持价格不超过15元/股(含本数)。只是华发控股股东的增持计划却未提振华发股份的股价，从9月27日发布计划至今(10月12日)，华发的股价反而跌了5.57%。