来源 :亿翰智库2022-09-02
核心观点
2022年上半年，华发实现销售金额494亿元，销售面积179万平米，保持着中而美的发展态势。公司的业务以珠海为大本营，重点布局三大核心城市群的一二线城市，经营的基本盘保持稳定，由此决定公司的发展下限较高。
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保持中而美发展态势
坚持稳健经营
2022年上半年，在行业销售整体遇冷的情况下，华发实现销售金额493.9亿元，实现销售面积178.7万平米，行业地位稳步提升，继续保持“中而美”的发展态势。从各区域销售情况来看，珠海大区完成销售97.8亿元，销售占比19.8%；华东大区完成销售293.4亿元，销售占比59.4%；华南大区完成销售71.0亿元，销售占比14.4%；北方大区完成销售21.0亿元，销售占比4.3%；北京区域完成销售10.8亿元，销售占比2.2%。
投资方面，公司坚持审慎稳健的投资策略，在保持经营稳健、现金流充裕的基础上，先后在上海、杭州、珠海、中山等战略深耕城市斩获优质地块，增加项目储备，为公司发展积蓄新动力。截至中期，公司待开发土地计容建筑面积434.0万平米，在建面积1594.9万平米，主要位于一二线核心城市，为公司未来可持续发展提供良好保障。
总的来说，华发的主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、沈阳、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。可以说，公司发展的基本盘保持稳定，核心城市无论在行业任一周期波动下，均保持相应的总量，难以出现大幅下降的局面，由此决定公司下限较高。
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收入增长，利润率下降
强化产业协同
上半年华发实现营业收入250.1亿元，同比增长20.4%；实现净利润22.7亿元，同比下降4.2%；实现归母净利润18.5亿元，同比增长9.4%。同时，公司取得预收账款690.2亿元，相比2021年底增长9.0%，有力的保障了未来结转收入的上升。利润率方面，公司实现毛利润率21.4%，实现净利润率9.1%，相比2021年同期均有小幅下行。
除地产主业外，华发积极发挥住宅与商业运营和上下游产业链间的业务协同，强化“一体两翼”的发展格局。其中商业运营方面，公司已进驻16个重点城市，出租面积达到51万平米，上半年实现租金收入1.99亿元。上下游产业链方面，代理公司门店配置持续优化，城市更新公司的多个重点旧改项目顺利推进，优生活的出租率也超额完成。
在行业趋势下，华发股份同样实现营业收入上升，利润率下降，我们认为对公司未来的判断要从成长能力和盈利能力出发，华发作为国企，融资能力强，对核心城市的布局也比较深远，有望保障未来业绩的稳定。
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偿债能力强
融资方式多样化
截至2022年上半年，华发三道红线保持绿档水平，其中净负债率89.9%，剔除预收账款后的资产负债率为66.6%，现金短债比为1.8倍，偿债压力较小。公司亦不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率。上半年在证券交易所、银行间市场等成功发起融资储备额度155亿元；顺利完成全市场首单类Reits15.48亿元转售续期；成功发行南湾华发商都CMBS35亿元和威海华发新天地商业CMBN6.3亿元。由于资金精细化管控不断增强，华发的平均融资成本稳中有降。
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