华发股份（600325.SH）又一次以联合拿地的方式出现在大众视野。
6月6日，上海2022年首批集中供地第三天，华发股份旗下上海铧发创盛置业有限公司与建发国际集团旗下苏州兆坤房地产开发有限公司组成的联合体，以26.58亿元的代价竞得了位于闵行区七宝镇的一宗宅地，成交楼板价50572.53元/平方米。
这是一宗颇受关注的地块。除华发、建发联合体外，中国铁建房地产集团有限公司、保利发展、招商蛇口等4家房企及联合体也参与了竞拍。经过38轮竞价后，该地块竞拍价格触发中止价，转入一次性书面报价环节，并触发了随机值26.58亿元，华发与建发通过一次性报价的方式才最终竞得了该地块。
除此之外，华发股份还联合建发竞得了上海市闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块的土地使用权，总代价29.86亿元。
“联合拿地”对于近年来规模增长迅速的华发股份而言并不陌生。2021年，在华发股份所持有的24个待开发土地项目中，仅有6个为全资持有，占比25%。此外，其持股50%及以下的项目高达9个，占比37.5%。
对于房地产行业而言，联合拿地是一把双刃剑。它既可以帮助房企在短时间内迅速做大规模，又会降低房企的销售权益占比，致使企业的销售规模“水分”较多。华发股份亦是如此。
2021年，华发股份的全口径销售金额同比增长1.2%至 1218.9亿元，排名行业第32位。但权益销售金额仅有801.3亿元，权益占比65.7%。若以权益指标计，其行业排名则降至第37位，交出的成绩单逊色不少。
随着开发项目持续增加，华发股份的少数股东权益大幅攀升。2021年，其少数股东权益同比骤增77.09%至750.72亿元，少数股东权益占所有者权益的比重也进一步升至78.3%。但同期，其少数股东损益不仅未与少数股东权益保持同频增长，反而出现了下滑。
期内，华发股份的归母净利润和少数股东损益分别为31.95亿元、14.82亿元，同比增速为上涨10.09%和下滑10.61%，对应的归母ROE和少数股东ROE分别为15.35%和1.97%。
这意味着，虽然华发股份归属于母公司所有者的权益低于少数股东权益，但享有的净利润却远远大于少数股东。换言之，华发股份的少数股东没有分享到应得的回报，这也侧面反映出了其“明股实债”的可能性。更重要的是，少数股东权益的增加，可以做大分母，直接降低扣除合同负债后的资产负债率和净负债率，于调节报表十分重要。
由于“少数股东权益的大幅增长”，华发股份还收到了上交所的《问询函》。华发股份坦诚，少数股东大增与公司近年不断加大的合作开发力度有关。2021年，公司合作项目股东资本金投入增加457亿元，是导致少数股东权益增长的最主要原因。但是，“公司不存在与少数股东不同比例分配的情形，对少数股东不存在保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。”
业内指出，联合拿地虽可以分摊房企的资金压力，却也常是滋生“明股实债”的温床。在财报数据上，“明股实债”最直观的体现是，少数股东权益占总股东权益的比例过高，且这一比例与其所分得的利润比例之间的“剪刀差”越大，企业存在“明股实债”的可能性也就越大。
从2021年的数据来看，华发股份显然是少数股东权益与损益之间相差较大的房企之一。不过，华发股份认为，这是由于“2021年公司的少数股东投入资本金增加较大，投资的合作项目大多尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润”所致。
事实上，不止于2021年，华发股份上述“剪刀差”现象近年来一直存在。财报显示，2018年至2020年，其少数股东权益分别为173.11亿元、235.38亿元、423.92亿元，在所有者权益中的占比为53.79%、54.37%、66.92%，同期少数股东损益在净利润中的占比仅有4.87%、16.04%、36.36%，差距明显。因此，尽管一再否认，外界关于华发股份涉嫌“明股实债”的质疑一直未曾消失。
自2021年底“三道红线”全部“绿档”之后，华发股份的拓储力度随之加大。今年以来，其已发起了多起收并购，不仅从融创手中接过了昆明融创文旅城二期40%的股权，还从奥园手中接过了珠海联安村的城市更新项目。
而在“降杠杆”压力较大的2021年，华发股份拿地脚步有所放缓。据中指院统计，2021年华发股份以142亿元的拿地金额排名行业第53位，远低于其第30名的销售排名。而在2020年，华发股份的拿地金额为703亿元，排在行业第14位。
截至2021年底，华发股份的土地储备计容面积为543.97万平米，相比2021年的销售面积仅多出73万平米，两者比例创下了历史新低。而在2017年至2020年，其该两项指标的差值分别高达743.35万平米、555.17万平米、301.57万平米及301.81万平米。于华发股份而言，拓储也是当务之急。
当前较令市场好奇的是，“明股实债”质疑尚未完全消解、却在2022年逆周期大举拿地的华发股份是否能收获预期中的利润和增长。焦点财经也将持续关注。