2020年，珠海华发实业股份有限公司（简称：华发股份，股票代码：600325.SH）首次销售额突破千亿元，迈入房企“千亿俱乐部”，但同时也面临着“三道红线”仍踩一条的压力。
最新的2021年，华发股份“三道红线”最终由“橙”转“绿”、均达标监管要求。但这一年地产行业下行，公司营收净利虽实现了难得的正增长，增速却已放缓。
这样的“成绩单”，却收到了上交所下发的《监管工作函》，要求公司就自身少数股东权益增长、关联公司存款余额与公司偿债能力、周转率与去化问题等问题作出说明。
5月11日晚间，华发股份用一份长达21页的公告对这些问题作出回复。华发股份解释了自身合作开发模式的合理性，并说明了该模式对公司少数股东权益变化带来的影响。
华发股份还结合公司的现金流情况、货币资金情况、资产负债情况力证自身并无债务风险，且具备偿债能力。截止2021年末，华发股份可随时动用的货币资金为412.04亿元，可全面覆盖短期刚性有息债务 275.24亿元的兑付。
“积极”合作，“消极”权益
华发股份2021年的多项盈利指标保持了正增长，这在上市房企中已属难得。
2021年，华发股份实现总营收512.41亿元，同比增长0.46%；净利润46.77亿元，同比增长2.56%。
具体到归母净利为31.95亿元，同比增长10.09%；扣非净利为29.4亿元，同比增长5.07%；整体毛利率25.8%，还微增了1.5个百分点。
但拆解来看，华发股份却出现了少数股东权益占比上升，对应的少数股东损益占比却下降的“奇观”。
自2018年起，华发股份少数股东权益占比均在50%以上。最新的2021年，华发股份的所有者权益合计958.9亿元，其中归属少数股东的权益为750.7亿元，占比高达78.29％；相比2020年同期的423.9亿元，直接增长了77.1%。
但同期，华发股份的少数股东损益仅为14.82亿元，同比下滑了10.61%；占当期净利润的比重仅31.68%，而2018年-2020年这一比重为4.88%、16.04%、36.35%。
此外，2019年-2021年，华发股份的少数股东权益还从235亿元增长至751亿元；但同期，
归母净资产仅从198亿元增长至208亿元。
据此计算，这两大指标在上述期间对应的复合年增长率分别为47.3%、1.66%，即归母净资产增长缓慢。
对此，华发股份认为，房地产行业合作开发已成趋势，而公司的少数股东权益大幅增长，也正符合这种行业趋势。
华发股份提到，近年来，各地土地一级招拍挂市场需对报名主体进行评分，要求竞自持、竞配建、摇号中签等，竞买规则层出且多变。
而房企联合竞标，可以避免非理性竞争，获取溢价合理的土地。同时，在集中供地的背景下参与热点地块的竞拍需要的资金量极大，合作拿地也可以分摊减轻投资资金压力。
针对2021年末相对于2019年增加了516亿元的少数股东权益，华发股份则解释称，系合作项目股东资本金投入的增加457亿元，由此影响前述指标增长。
具体来看，华发股份及关联方珠海华发城市运营、珠海城市建设集团分别按照各自持股比例，共同对华发股份子公司珠海海川公司累计进行了三次现金增资、合计597亿元；增资后，各股东对海川公司的持股比例保持不变。
至于为何要对海川公司进行增资，华发股份称系拓展该公司实力；且该公司能在资源和优势方面，与上市公司达到产业经营和资本经营的良性互补。
华发股份还披露，按照相关章程约定，海川公司自2016年4月就已被纳入上市公司合并报表；且在最新的今年3月，上市公司还对海川公司进行了单一增资，增资后持股比例由49.75%变更为50.20%，即目前上市公司已成为海川公司的单一最大股东。
于回复公告中，华发股份还谈到，随着2021年土地供应市场“两集中”政策出台后监管对土地款参拍资金的来源进行强审查，出于有效控制合作项目资金风险的考虑，进而上市公司对旗下存量项目的股东增加资本金投入的情况也相应增加。
而公司的归母净资产增长主要依赖各年度留存收益的积累，在资本市场房地产上市公司定向或公开募集权益性资金受限的情况下，增速低于少数股东权益增速，具有合理性与客观性。
华发股份进一步披露数据显示，公司截止2021年末208亿元的归母净资产，主要构成为股本21亿元、未分配利润和盈余公积137亿元；仅这两项占比就已有75.96%。
被拉长的存货周转天数
对“权益占比”的争论，在华发股份身上由来已久。至今立业已30年的华发股份，在行业的标签除了“珠海头部房企”之外，便是“保守”、“稳健”、“中而美”之类的词。
虽为老牌房企，但华发股份实则于2012年之后才开始走出珠海，布局全国化，2020年才首次突破千亿销售额。
受大环境影响，最新的2021年，华发股份实现销售1218.9亿元，增幅已仅有1.2%。只是，以年报披露的2021年内公司房地产储备情况为例，全部24块待开发土地中，权益占比不超过50%的地块数量就有9块；占地块总数的比例接近40%。
而这种权益占比过低，带来的影响便是权益销售金额不高。克而瑞公布的2021年房企权益销售额排行榜显示，华发股份的全口径销售金额为1218.9亿元，但权益销售金额仅801.3亿元，即权益占比仅有65.7%。
最新的今年一季度，华发股份盈利指标增长明显。实现总营收80.88亿元，同比增长26.97%；归母净利润和扣非净利也均双位数增长、同比增幅均超28%。
但在地产仍下行的大环境下，与百强房企一样，销售端业绩有所下滑。一季度仅实现销售金额231.9亿元，较去年同期下降19.45%；销售面积74.8万平方米，较去年同期下降33.21%。
但在克尔瑞发布的一季度房企销售榜中，华发股份位列第17位，较2021年底提升15位。而具体到一季度的权益销售金额为150.2亿元，即权益占比较2021年末又进一步降至64.8%。
不过，当前华发股份的销售来源已比较均衡，对大本营珠海的依赖度在降低。2021年，来自华东大区、珠海大区、华南大区的销售额贡献比分别为45.38%、25.87%、19.14%。
只是，华发股份近三年来的存货周转天数在拉长，分别为2218天、1727天和2029天，这让上交所对其去化能力产生了质疑。
对此，华发股份称，公司的存货周转天数较长，主要受公司的全国化布局提前投入、深耕一二线城市战略、及筑造精品的经营理念等综合因素影响。近年已多措并举提升公司运营管理能力，提速开工开盘加速项目交付。
“公司不追求过度的“高周转”、“快回笼”或者片面强调“快速去化”，而是根据产品项目的特点、所在城市等要素，制定合理的产品去化计划，以实现较优盈利水平。”华发股份还选取了公司存货余额30亿元以上的项目称，其中三分之一项目近三年去化率超过90%。
“三道红线”三个月转“绿”
华发股份的资产负债与在手现金情况，也是上交所关注的要点。查询往期财报可知，截止2021年9月末时，其净负债率为117.97%，剔除预收账款的资产负债率为78.98%，现金短债比为1.65，即“三道红线”脚踩两条。
但仅3个月后，华发股份便成功“转绿”，截止2021年末，现金短债比为1.84，净负债率为80.3%，扣除预收账款的资产负债率为67.1%，三大指标均有所优化。
这些指标的优化一方面得益于华发股份自身在压缩负债，年报称，公司在2021年有息债务规模同比下降10%；且有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降约40%。
另一方面，即使是在房企融资近乎“冰封”的2021年四季度，华发股份也仍保持了一定的融资能力。
结合年报数据和往期融资公告统计来看，华发股份于2021年共发行债券12笔，合计119.4亿元，远超2020年的72.7亿元；年报中，华发股份还宣称新增 50 亿元小公募租赁债额度，跻身百亿规模住房租赁 REITs 产品发行行列。
如，2021年10月21日华发股份发行2020年以来的第5笔4.5亿元超短期融资券；4天后发行2021年年内的首笔3.5亿元超短期融资券。
接下来的同年11月25日，华发股份又发行5亿元中期票据；12月初发行年内第二笔5亿元超短期融资券，单月20日又发行年内第三笔15.9亿元超短融券。
“借新还旧”在房企是常态，但在有息负债下降之时，华发股份的商票却在增长。2021年年末的应付票据为13.21亿元，同比上涨249.48%，正因商票增加所致。
而2018年时，华发股份的应付票据仅为5896万元，此后便逐年增加，至2021年即四年翻了22.4倍。
上交所指出，截至2021年末，华发股份合并报表货币资金账面余额499.94亿元，但其中，在控股股东控制的财务公司的存款余额193.37亿元，同比增长54%。
对此，华发股份表示，公司及下属公司根据经营所需，与财务公司分别开展存款和贷款业务。2021年末，在财务公司存款余额较大的公司并未从财务公司贷款，从财务公司贷款较多的公司在财务公司的存款余额不高。
华发股份还摆出数据，2019年-2021年，该财务公司存款余额分别为45.43亿元、125.89亿元、193.37亿元；同期，该公司贷款余额分别为155.3亿元、195.10亿元、32.7亿元。
基于此，上述报告期内，并未出现上市公司从财务公司贷款余额大于在财务公司存款余额的情况；同时，不存在关联方或其他第三方非经营性占用公司资金的情形。
对于上交所提及的债务风险和偿债能力，华发股份披露称，截止2021年末，公司账面上的499.94亿元货币资金，短期债务275.24亿元；并且，扣除受限及房款监管资金后，可随时动用的货币资金412.04亿元，可全面覆盖短期刚性有息债务的兑付。