毫无疑问，进入2022年以来，房企围绕资金链的保卫战，打得越发火热。
特别是围绕存量资产，有人打骨折，就有人豪夺。当前，地产国企、央企频频成为地产出险民企的“接盘侠”，这势必会极大提升其未来的业绩表现。
去年，特别是央企，过得似乎特别滋润。据最新数据，2021年央企实现营业收入36.3万亿元，同比增长19.5%；净利润1.8万亿元，同比增幅29.8%。
相对而言，地方国企的“成色”表现，差异较大。放眼房地产领域，有一家地产国企表现有些异乎寻常，过去曾背靠“大树”激进扩张，跃进千亿规模序列。
2020年末时，“三道红线”全踩，备受诟病，时隔一年后，“三道红线”竟然奇迹般地“全转绿”，这家房企就是华发股份。
与国企相比，很多运作机制更灵活的一线地产民企，恐怕都没这个“能耐”。
相对于一线地产民企拼尽全力卖房回款，以及直接卖资产回血，华发股份在这些方面的动作并不过于突出。
就销售额而言，华发股份2021年吸金1218.9亿元，相比2020年首破千亿达1205亿元、同比增幅30.59%，增幅“微乎其微”。再者，按回款700亿元，回款率仅约57.4%。
此外，外界也没看到华发股份对外披露资产出售计划，而且近来斥资14亿元收购了昆明融创文旅城2期项目40%股权，自此持股比跃居80%。
一边大肆吃进资产，一边频繁发债融资，这就是珠海最大国企华发集团旗下房地产平台——华发股份，近来备受业内关注和热议。
据地产密探统计，自去年10月以来，华发股份累计新增已发债融资“补血”高达83.9亿元，除了超短融券和中期票据等银行间市场常见金融工具之外，还涉及在上交所的公司债平台已注册发行50亿元ABS产品。
实际上，房企发行ABS、类REITs等资产证券化产品，不仅期限上校对较长，而且还涉及“出表”与否，在金融业对此相关的判定标准。
“出表与否，不能光看交易的方式，还要看增信的方式，因为有些业务可能所有权已经转移了，但由于增信等原因，实际上风险报酬没有被转移，也算真正出表。”
当然，各大房企在“去杠杆”的巨大压力下，肯定都希望“出表”，如上所述，即使风险报酬没转移，在会计上也能出表。
对这种金融产品的需求，以及在相关会计上的巧妙处理，可以满足扮靓房企财务指标的需要，但依然是一种真实存在的有息债务。
目前，华发股份手上还有一笔拟募资35亿元的华发“商都大湾区资产支持专项计划”ABS产品，目前暂为“已反馈”状态。
近来，地产密探还获悉，华发股份正在借助中信信托发行“华发广东融资集合资金信托计划”，计划总募资24亿元，期限2年，为固定收益型的权益投资，预期收益率6.2%-6.6%，但区别于信托贷款。
此次信托，融资方为“中山市华晟房地产开发有限公司”，为华发股份的间接全资子公司。
看具体交易方式，核心之处是信托计划所募资金，收购中山华晟房地产公司资产收益权，借此涉及20.6亿元用于中山市的“观山水”项目开发建设，剩余3.4亿元用于城市广场项目开发建设。
从五大风控措施看，中信信托对此次资金投放仍较为谨慎。
注意！上述信托计划收购的是“资产收益权”，在会计上又会作何处理？
申骏律所曾发表过一篇《名为资产收益权转让与回购实为借贷之司法认定》，称早期信托公司一般采取信托贷款、投资附加回购承诺等向开发商提供融资，但受信托“54号文”强监管等影响，大量房地产信托普遍采用特定资产收益权信托模式。
从模式看，分为特定资产收益权资产证券化、特定资产收益权转让与回购，共同之处是融资方持有的特定资产均未转移至信托公司名下，实践中几乎所有信托公司都不参与特定资产的经营管理。
第一种模式：融资方为委托人，投资人为信托受益人，一般采取结构化安排，投资人为优先受益权人。
第二种模式：投资人作为委托人，信托财产为投资人的钱款，而投资人的收益是通过资产收益权回购计划实现。
“这两种模式，究其本质，仍是信托公司向融资方提供融资，亦不难理解司法实践中存在关于资产收益权转让与回购究竟属于营业信托还是属于借贷之争议。”
曾在万科等多家房企从事过法务的北京盈科律所郭嵚，曾专门撰文说，“特定资产收益权”并不能归为“应收账款”，其转让也并非“债权”转让，是一种基于合同约定创设的“债权”?。
当然，这种“特定资产收益权”转让好处很多，也很隐秘。郭嵚律师撰文说，首先就是为融资出表提供通道，会计报表中负债率项获得“减负”效果；对“四三二”规定做到一定缓冲作用。
如此以来，这为房企“藏匿”难以预估真实规模的表外负债提供了一个重要通道，但面对房地产再融资仍有难度的当下，能融到钱也是本事，总比坐以待毙强太多吧。