日前，珠海华发实业股份有限公司（以下发布“华发股份”，600325.SH）发布2021年半年度报告。半年报数据显示，其实现合同销售金额640.85亿元，同比增长45.42%；同时净利润和归母净利润也分别取得了两位数的增长。不过，稍感遗憾的是，华发股份扣非净利润与去年基本持平，同时仍踩中两道红线，长期偿债压力仍存。
业绩增长留有遗憾
在2021年上半年，虽然华发股份销售业绩出现增长，但由于扣非归母净利润同比微幅回落，使其在业绩增长方面留下了一丝遗憾。
半年报数据显示，2021年上半年，销售业绩保持增长，销售面积达247.13万平方米，实现合同销售金额640.85亿元，同比增长45.42%，高于整体市场39%左右的平均增长水平。
根据克而瑞发布的今年上半年百强房企销售金额排行榜，华发股份位列中国房地产企业销售榜第34名。2020年末，华发股份以1205.0亿元的销售额排名第34位。在过去半年时间里，华发股份保住了已取得的排名。
除了销售业绩增长之外，净利润和归母净利润也实现了两位数增长。半年报数据表明，报告期内，华发股份实现净利润23.66亿元，实现归属于母公司的净利润16.87亿元，分别较上年同期增长10.54%及15.03%，给人以盈利能力进一步增强印象。
而实际上，在今年上半年，华发股份有一笔非流动资产处置损益金额达3.25亿元，进而带来非经常性损益金额2.78亿元。扣除此项收益，其扣非归母净利润为14.09亿元，同比下降1.8%。也就是说，在今年上半年，如果单独依靠主营业务，华发股份并未真正能够让净利润实现正增长。
扣非净利润是指扣除非经常性损益后的净利润，相较于净利润和归母净利润，扣非归母净利润更能反映企业的持续盈利能力。不过，华发股份认为，扣非净利润微降的问题即将得到改善。截止报告期末，预收楼款为642.61亿元，较年初增长23.54%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。
此外，华发股份的土储情况表现正常。截至报告期末，华发股份已进驻全国47个主要城市，在建面积1,746.81万平方米，待开发土地计容建筑面积583.10万平方米，为未来可持续发展提供良好保障。
营业收入下降
在今年上半年，华发股份营收出现负增长，同时营运效率方面还有待提高。
数据表明，2021年上半年，华发股份营业收入为207.73亿元，较去年同期的228.66亿元，同比下降9.15%。
亿翰智库认为，主要原因是华发股份2019年至2020年的预收账款结转加快，推动2020年营业收入快速增长，剩余预收账款未能对当期营业收入增长提供足够支撑，反应到2021年上半年表现为营业收入规模下落。
营业收入规模回落，但管理费用却出现明显增长。数据表明，截至2021年上半年，华发股份管理费用达10.39亿元，较去年同期的8.34亿元增长了24.70%。显然，管理费用增速高于营业收入增速。
需要注意的是，近年来，华发股份管理费持续增长。历史数据表明，2019年上半年、2020年上半年，管理费用分别为6.77亿元、8.34亿元，同比增幅分别为54.62%、23.13%。
此外，从运营效率方面来看，也有一些细微的变化值得关注，即应收账款周转率持续下降。翻阅华发股份历史数据发现，在2019年上半年，其营收账款周转率较上一年下跌1.84%，但仍然高达704.23次，效率极高。但在2020年上半年，便降至511.03次，同比下降27.43%。在今年上半年，进一步下降至166.01次，降幅扩大至67.51%。由此可见，华发股份应收账款周转能力趋弱。
三道红线仍踩中两道
就资金压力和安全方面来看，华发股份也存在一些问题需要解决。
半年报数据表明，截至2021年上半年，华发股份短期借款为35.50亿元，较去年同期的92.66亿元，大幅下降61.68%。但这并非意味着它的资金安全方面已是全然无忧。
据了解，华发股份目前所拥有的广义货币资金尚无法完全覆盖长期债务。报告期内，华发股份拥有广义货币资金为916.58亿元，长期总债务为1431.44亿元。广义货币资金/总债务比值为0.64，广义货币资金低于总债务，无法完全覆盖。
不过，就短期债务而言，广义货币资金可实现全覆盖。数据表明，华发股份中短期债务为330.8亿元。
另外，华发股份自由现金流为负。据最近三个财年半年报，自由现金流分别为-158.8亿元、-400.1亿元、-270.2亿元，持续为负数，这说明其资金协调性还有待提升。
另外，在“三道红线”方面，还需进一步改善。截至2021年上半年，华发股份净负债率为118.8%，剔除预收账款的资产负债率为75.3%，现金短债比为1.8。对比“三道红线”监管标准，仍踩中两道线，属橙档企业。
不过考虑到净负债率、短债覆盖率相对更容易达标，且公司具有国企背景，华发股份优化为“绿档”房企的压力不大，会逐步向监管要求靠拢。