地产风云变幻，地方性房企如何转型突围？鲁商发展（600223.SH）选择逃离地产，切入大健康领域。
近期，鲁商发展宣布，将房地产业务全部转让给控股股东，公司全面聚焦大健康产业。
作为地方性房企，鲁商发展曾是山东省房企龙头，公司经营业绩多年靠的也是地产。不过，近年来随着房地产市场深入调整，公司的经营发展存在较大的压力。
2018年，鲁商发展启动转型战略，并通过收购资产布局生物医药业务，确立了生物医药、生态健康双轮驱动战略。
没了地产业务，鲁商发展的营业收入势必会大幅下降，但盈利能力可能不会下降，甚至可能会有明显增长。2022年前9个月，公司实现归属于上市公司股东的净利润（简称净利）1.54亿元，其中，非地产业务净利约为2亿元。
剥离地产业务后，鲁商发展的资产负债率将大幅下降。此前，公司资产负债率在90%左右。
全面剥离地产业务
在房住不炒的背景下，房地产市场的集中度将不断上升，中小型房企转型寻找新的发展路径成为必须。鲁商发展正在全力推进产业转型。
根据公告，鲁商发展拟将所持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司（以下简称“商业集团”）或其所属公司，本次交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。
公告称，本次交易的对手方为公司控股股东商业集团或其所属公司，构成关联交易。根据初步研究和测算，本次交易预计构成重大资产重组，不涉及发行股份。本次交易价格尚未确定，具体交易价格将根据经国有资产监督管理部门或其他有权单位备案的资产评估价值为基础确定。
作为山东本土的房地产龙头企业，鲁商发展的地产发展并不突出。借壳上市之后，公司也走出山东，迈向全国市场。不过，山东大本营仍然聚焦了公司一半以上的开发项目。
2008年至2017年，国内房地产市场虽然有所起伏，但也算是黄金10年。这10年，不少区域性房企大举扩张，部分房企年销售额突破千亿。
那么，这十年公司的发展情况如何呢？
2008年，公司实现营业收入26.11亿元，2017年为75.49亿元，期间基本上持续增长，累计增长1.89倍。这十年，公司实现净利分别为-2.97亿元、4.39亿元、4.41亿元、2.35亿元、2.47亿元、2.64亿元、2.06亿元、1.12亿元、0.92亿元、1.05亿元。这期间净利润没有持续增长。
而且公司的盈利能力下降，资产负债率可没有降，2011年至2017年，公司的资产负债率分别为92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94.01%、93.96%，均超过90%。
当然，资产负债率较高是地产行业的共性，但一般是以80%为红线。
2018年至2020年，公司实现营业收入分别为88.21亿元、102.89亿元、136.15亿元，对应净利润为1.62亿元、3.45亿元、6.39亿元，营收净利双增。但资产负债率依然偏高，分别为94.09%、91.62%、89.40%。
然而到了2021年，公司实现营业收入123.63亿元、净利润3.62亿元，同比下降9.20%、43.34%。
据披露，2022年前三季度，公司房地产项目实现签约金额56.12亿元，同比减少52.21%，实现签约面积53.13万平方米，同比减少51.24%。新开工面积48.89万平方米，同比减少58.74%，全部打了五折。
转型大健康也临挑战
剥离地产业务，鲁商发展早有准备。
四年前，也就是2018年，中国房地产市场重大转折的第一年，鲁商发展筹划并实施产业转型，转型的主要途径是收购资产。
2018年，鲁商发展通过发行股份及支付现金方式、作价9.27亿元收购山东福瑞达医药集团有限公司（简称福瑞达）100%股权。2019年，公司又支付现金2.58亿元收购了山东焦点生物科技股份有限公司（简称焦点生物）60.11%股权。
两次收购，交易总价合计为11.85亿元。尽管均为高溢价交易，但通过收购奠定了鲁商发展生物医药板块基础，形成了玻尿酸产业链。公司名称也由鲁商置业变更为鲁商发展。
福瑞达成立于1993年，创始人凌沛学被誉为中国“玻尿酸之父”，是国内最早采用生物发酵方法生产玻璃酸钠的科学家。公司披露称，经过近三十年发展，福瑞达已成为国内玻尿酸领军企业和透明质酸“原液”类护肤产品的开创者和领军者。
焦点生物补齐玻璃酸钠原材料生产环节，完善玻璃酸钠产业链。焦点生物主要生产化妆品及食品级玻璃酸钠，2018年焦点生物生产的玻璃酸钠销量位列全球第二。目前，焦点生物拥有食品级和化妆品级透明质酸420吨/年产能。焦点生物与福瑞达共有470吨/年玻璃酸钠已投产产能。
此外，公司还布局有药品、保健品等健康产业生态。
鲁商发展的非地产业务快速发展，业绩贡献逐步增大。2022年三季度，公司生物医药板块实现销售收入6.16亿元，同比增长11.39%，前9个月实现营业收入19.98亿元，同比增长 27.67%。化妆品业务在7—9月实现销售收入4.17亿元，同比增长12.4%，前9个月实现销售收入14.29亿元，同比增长43.91%。
2021年，鲁商发展非地产业务收入合计约为31亿元，净利润合计约2.5亿元。2022年前9月，公司非地产业务收入约为25亿元，净利约2亿元。
不过，鲁商发展仍然存在较大挑战。在玻尿酸领域，爱美客、华熙生物、昊海生科被市场称为“医美三剑客”，已经占据有一定的市场份额。
值得一提的是，二级市场上，10月底以来，鲁商发展股价大幅上涨，从最低的6.26元/股飙涨至11月21日的11.58元/股，接近翻倍。
11月21日，鲁商发展放量涨停，成交量为10.21亿元。当日，三机构出逃，抛售2.65亿元。
机构集体高位出逃，是否在说明其对公司转型效果并不看好？