昔日山东头部房企——鲁商发展，最终还是决定卸下房地产的“包袱”。
11月15日晚间，鲁商发展发布筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告：拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至控股股东山东省商业集团有限公司（下称“鲁商集团”）或其所属公司。
要知道，房地产相关业务一直是鲁商发展最能赚钱的板块，营收占比基本在八成以上。
鲁商发展称将向健康业转型，那么，其看好的大健康领域，如今布局到何种地步？而作为鲁商房地产业务发展的重点城市，鲁商的楼盘遍布青岛，这些项目现状又如何？
卸下房地产的“包袱”
作为昔日山东龙头房企之一，鲁商发展最终还是决定彻底剥离房地产业务。
资料显示，鲁商发展，原名“鲁商置业”，是鲁商集团控股的国有上市公司（持股比例51.62%），实控人为山东省国有资产监督管理委员会（持股比例36.13%）。
在此之前，房地产相关业务是鲁商发展的最能赚钱的板块。
2018年-2021年，鲁商发展合并报表范围的房地产销售收入分别为74.99亿元、87.59亿元、115.22亿元、92.80亿元，占比分别为85.01%、85.12%、84.62%、75.06%。从今年上半年来看，房地产及物业的营收占比仍然高达近七成。
图片来源：视觉中国
那么，什么原因致使其抛弃这块“肥肉”呢？
实际上，作为山东本土的房地产龙头企业，鲁商发展的地产发展并不突出。
2008年末，鲁商发展借壳“ST万杰”上市。作为鲁商集团旗下唯一的地产上市平台，其布局逐渐外拓至北京、上海、重庆、黑龙江等省市，不过超过50%的开发项目集中在山东省内。
2008年到2017年十年间，房地产行业正处于一路狂奔的状态。作为人口大省的山东，房地产发展也一直位居全国前列。
不过，虽然如此，销售额在山东房企中一直位居前十的鲁商发展，直到上市十年后即2018年度才开始分红，派发了0.5亿元现金红利。
与此同时，鲁商发展不仅没有进步，反而出现了盈利能力大幅下滑的现象。财报显示，2009年至2018年十年间，鲁商发展的营收增长了3.52倍，从25亿元增长至88亿元，但净利润却在下滑，从4.39亿元下降至1.62亿元，下降超六成。
鲁商发展的毛利率也明显处于行业偏低水平。 2017~2019年，鲁商发展销售毛利率分别为9.24%、15.93%、15.78%；而同行业可比公司的中位值分别为27.47%、32.31%、27.95%。
除了持续降低的净利润和偏低的利润率，鲁商发展的负债率同样居高不下。2011~2019年，鲁商发展资产负债率分别为92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94%、93.96%、94.09%、91.62%。负债率连续多年高达90%以上。
当然，这与所处的行业特点有关。然而要注意的是，鲁商发展背靠着鲁商集团，不仅持续获得大股东的输血，还具有获得行业内较低的融资成本的优势。
此外，由于近两年房地产市场持续下行，鲁商发展的房地产相关数据更是“难看”。
今年前三季度，公司房地产项目实现签约金额56.12亿元，同比减少52.21%；实现签约金额面积53.13万平方米，同比减少51.24%；新开工面积48.89万平方米，同比减少58.74%。全部“腰斩”。
靠卖化妆品撑起业绩
看似“肥肉”、实则“坏肉”的房地产业务，已经成为鲁商发展前行的绊脚石。从2018年开始，鲁商发展便开始尝试转型。
彼时，鲁商置业（鲁商发展前身）受让了鲁商集团持有的福瑞达医药100%股权，公司将持有的泰安银座房地产开发有限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权转让给鲁商集团。
自此，该公司过去单一的房地产业务发生了变化，新增药品、化妆品、保健品、添加剂等主营业务，并于2019年7月更名为“鲁商发展”。
图片来源：鲁商集团网站
此后，鲁商发展更加聚焦医美健康产业，不断通过资本运作进入到细分领域。
2020年，鲁商发展收购透明质酸生产商山东焦点生物60%股权；2021年9月，鲁商发展又参股新疆伊帕尔汗香料股份有限公司10%的股权，进入精油芳香行业。
从财报数据来看，今年前三季度，化妆品和生物医药板块的业绩贡献持续增大。
公司化妆品板块前三季度营收14.29亿元，同比增长43.9%，保持较高增长。其中颐莲、瑷尔博士两大品牌分别实现收入5.40亿、7.45亿元。从营收占比可见，剥离地产业务后，颐莲与瑷尔博士将成为贡献集团营收利润的主要力量。
今年“双11”期间也获得不错战绩。其中，颐莲全网累计成交破亿元，喷雾全网累计售出4000万+瓶；瑷尔博士全渠道销售额同比去年增长76.68%，在全渠道获得63个TOP榜单；诠润品牌的天猫+抖音官方旗舰店GMV超1100万，抖音和达播的销售额同比分别增长460%、260%。
与此同时，鲁商发展在医药方面表现也较为良好。2022年1-9月，医药板块营业收入3.37亿元，毛利率52.32%。
鲁商发展介绍，报告期内，公司旗下山东明仁福瑞达制药有限公司获批山东省中药制剂中试示范基地，荣获“山东省高端品牌培育企业”称号，入选2022年度国家知识产权示范企业。
而随着持续向大健康产业转型，公司也已实现由开发商向生活服务商的转变。
据悉，鲁商发展在山东省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、烟台、济宁、菏泽、潍坊、淄博等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、江苏、黑龙江等省市，形成了健康住宅、康养地产、文旅地产等产品系列。
同时还依据健康产业发展轻资产业务，代建业务经营模式以政府代建为主，开发业态包括公建展馆、商业、公寓、学校、医院、颐养等，总代建面积约计216万平方米，已完工代建面积140余万平方米，在建代建面积约76万平方米。
11月初，在鲁商发展三季度业绩说明会上，董事长贾庆文再次回应了公司自身定位的问题。
他表示，公司聚焦大健康产业总体布局，向健康业进行转型，致力于成长为国内领先的大健康产业综合运营商。目前专注于生物医药和生态健康两大板块，涉及健康地产及相关业务，医药，化妆品，原料及衍生产品、添加剂等领域。
青岛的项目还好吗
目前，鲁商发展在青岛经过近20年的经营，开发过多个楼盘：
其中包括，崂山鲁商蓝岸丽舍，市南鲁商蓝岸公馆，即墨鲁商学府、鲁商中央公馆，城阳鲁商泰晤士小镇，高新区鲁商蓝岸新城，西海岸鲁商蓝岸国际等项目，几乎遍布岛城。
鲁商蓝岸公馆来源：青岛鲁商发展公众号
不过，近年来，鲁商在青岛开发的楼盘，负面消息不断，经常因逾期交付、房屋质量等问题被业主投诉维权、甚至告上法庭，青岛市房地产主管部门也曾经对鲁商做出过处罚。
10月24日，青岛市住房和城乡建设局发布了青岛市2022年新建住宅工程质量问题投诉情况的通报，根据内容显示，青岛22个楼盘项目质量投诉较多被通报，其中就包含崂山区鲁商蓝岸丽舍曦园。
今年3月份，据凤凰网青岛报道，位于市南东部的鲁商首府，虽占据岛城黄金地段，却因房子渗水、电梯频繁故障、物业管理混乱等房屋住宅品质与物业服务之差的问题引起居民不满。
据悉，鲁商首府小区于2012年建成交付，随后由鲁商物业对小区进行物业管理、提供服务。但多年来旧物业鲁商物业的管理不善，经多次沟通无果，最终决定启动更换物业的程序。
4月1日，因旧物业拒绝退场，还引发了鲁商首府业主与原物业鲁商物业的争执。
今年年初，市南区鲁商蓝岸公馆的业主“抱怨”还未拿到本属于自己的新房。彼时，多位业主反映称，于2019年购买的鲁商蓝岸公馆公寓房，合同签订2021年3月交房，后因疫情原因延期到2021年6月、9月、11月……不过，进入2022年，该楼盘已经陆续交房。
此外，鲁商广场作为青岛高新区首个开工建设的商贸综合体，于2017年6月份奠基，历时5年多的建设时间，到目前还没开业。而比鲁商广场开工晚的“世茂52+”在2020年正式投用，“青岛首创奥特莱斯”购物中心也正式开业，“青岛金茂览秀城”也将在今年12月开业。
针对什么时候才能开业这一问题，青岛高新区建设部给出的最新回复是：经落实。鲁商蓝岸新城项目三期商业地块大盒子商业已于2022年9月份复工建设，预计于2023年5月份开业，目前招商工作正在进行中。
而实际情况是，2021年5月22日，青岛鲁商广场便开启了招商签约启动大会，招商工作至今已启动了1年半时间。