来源 :中国房地产报2022-11-17
作为昔日山东商业集团旗下的地产平台，山东省内实力最强的房地产开发公司之一，鲁商发展宣告彻底剥离房地产开发业务。
2022年11月15日晚间，鲁商发展发布筹划重大资产出售暨关联交易公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。根据初步研究和测算，本次交易预计构成重大资产重组。
公开资料显示，鲁商健康产业发展股份有限公司原名为“鲁商置业”，是鲁商集团控股的国有上市公司（持股比例51.62%），实控人为山东省国有资产监督管理委员会（持股比例36.13%）。根据中国房地产业协会发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，在中国房地产上市公司综合实力百强榜中，鲁商发展是唯一入选的山东上市公司。
从经营数据来看，今年以来，受房地产市场下行因素影响，鲁商发展多项经营数据进一步被“腰斩”。前三季度，公司房地产项目实现签约金额56.12亿元，同比减少52.21%；实现签约金额面积53.13万平方米，同比减少51.24%；新开工面积48.89万平方米，同比减少58.74%。
尽管如此，鲁商发展房地产相关业务在经营占比依然较高。公开资料显示，2018年-2021年，鲁商发展合并报表范围的房地产销售收入分别为74.99亿元、87.59亿元、115.22亿元、92.80亿元，占比分别为85.01%、85.12%、84.62%、75.06%。从今年上半年来看，房地产及物业的营收占比仍然高达近七成。
蹉跎的十年
鲁商发展上市之初就带着负债率过高的“硬伤”。2008年12月，鲁商发展借壳ST万杰成功上市，截至当年年底，该公司负债率高达90.46%。又由于房地产行业本身具有高负债的特点，随着该公司地产项目的陆续推进，使得鲁商发展长期处于负债率过高的窘境。
据统计数据显示，2008年到2017年十年间，国内房地产投资从2.53万亿元猛增至11万亿元，累计总投资高达74万亿元。这一时期，催生了一大批房地产巨头企业。
可惜的是，鲁商发展并未抓住这次机遇。据该公司年报数据显示，从2009年2017年，鲁商发展营业收入由25.00亿元增长至82.87亿元，增幅达到了231.48%，归属上市公司股东的净利润反而由4.39亿元下降至1.28亿元，下降幅度达70.84%。在其他房地产企业一路狂奔之时，鲁商发展不仅没有进步，反而出现了盈利能力大幅下滑的现象。
有业内人士分析认为，鲁商发展完全依附于控股股东的战略规划，缺少独立的房地产开发能力，让其错失国内地产发展的黄金十年。加之三、四线城市的地产项目周转率不高，开发周期长，企业资金成本高昂，进而导致毛利率偏低，进一步侵蚀了营业利润。
不过，从2017年开始，鲁商发展开始尝试转型，通过并购福瑞达医药集团和焦点生物，使该公司过去单一的房地产业务发生了变化，而医药、化妆品行业的高增长也对鲁商发展的利润提升带来了积极影响。
重仓济南青岛
记者梳理发现，鲁商发展的地产项目主要以山东省内为主，以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、济宁、菏泽等三、四线城市。尽管公司也尝试过全国化战略，在北京、上海、重庆、哈尔滨等城市都与项目落子，但总体体量并不大。
目前，鲁商发展在青岛经过近20年的经营，开发项目多达十几个，不乏鲁商中心首府这样在黄金地块的高端项目。
同时，鲁商发展在青岛大力拓展的同时，也暴露出一系列问题。其在崂山区的蓝岸丽舍项目，因为建筑、装修等方面的问题，被业主多次维权，10月底这个项目还因质量问题刚刚被青岛市住建局通报。另外，鲁商还参与了在青岛备受瞩目的八大湖改造项目，即鲁商蓝岸公馆，该项目曾因拆迁问题被央视《焦点访谈》关注过。
山东多国企正在去地产化
据公开信息，目前在山东省国资委网站公布重大信息的省属企业共有28家，鲁商集团领衔外，另有山东高速、山钢集团等省属国企业务涉及房地产领域。
记者注意到，近年来，已有多家山东国企陆续将旗下房地产子公司转让，还有的企业引进了战略投资者，让出部分股权。包括中国重汽、山东黄金、兖矿集团、山东高速集团等省属国企正在通过股权转让等模式，加速剥离地产业务，以进一步聚焦主业发展，非主营业务有序退出。
对于这场房地产业务的剥离行动，有业内人士认为在基于主张回归主业的原因之外，房地产行业的整体获利难以达到满意的水平，这些企业对房地产业务的信心正在减退，为了确保企业利润和国有资产不受损失，部分国有企业已相继退出房地产市场的舞台。