鲁商发展旗下山东福瑞达医药集团有限公司，图片来源：鲁商发展官方网站
【编者按】经历了2020年的压力测试，中国房地产企业的抗风险能力与耐受力，已明显提高。楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……但2021年年中以来，短短几个月时间，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。
尽管不少房企很早就做好了心理建设，但期间的巨变和阵痛，依然令人感到不适应。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下，房企三季度“交卷”。
谁在哭泣？谁在逆势起舞？《搜狐财经拆解上市房企三季报》系列专题，聚焦上市房企三季度“成绩单”，以窥市场、以探企业，呈现三季度房企的业绩景象。此为专题第七期，主角是鲁商发展(SH:600223)。
“化妆品业务前三季度营收近10个亿，净利润才1.1个亿？为何净利润如此的低？”一位投资者在地产开发商鲁商发展(SH:600223)10月28日举行的2021年三季度业绩说明会上，如此提问到。
这家地产类上市企业，近年来通过收并购的方式进军医美赛道，提出了“生物医药+健康地产”双轮驱动战略，并立下要成为千亿规模企业的目标。
在发布三季报的同时，鲁商发展还发布了董事长、法定代表人变更的公告。在28日举行的业绩会上，鲁商发展回到了关于公司高管变更、地产和医美板块业绩、降负债、物业分拆上市等诸多问题。
地产开发仍为第一大收入来源
“营收下滑、归母净利润增长”这是鲁商发展三季报的最明显特征。
按照鲁商发展的说法，因期内交付项目同比减少，三季度其仅实现总营业收入22.82亿元，较2020年同期的34.89亿元，减少了34.6%。
但三季度，鲁商发展的归母净利润同比增幅却达到了11%，为1.92亿元。就财报来看，主要系期内鲁商发展对联营企业和合营企业的投资收益猛增了222.37%，由523万元增至1683万元。
加之今年年中鲁商发展营收和归母净利润均实现了不小幅度的增长，最终在前三季度，该公司总营收同比下滑9.75%至63.49亿元，归母净利润5.03亿元增29%。
鲁商发展2021年前三季度主要财务指标，图片来源：鲁商发展2021年三季报
鲁商发展为传统房地产公司，于2008年借壳ST万杰上市。2011年，鲁商发展加入酒店业务，由此开启了其在房地产行业之外的多元化尝试。
2015年，鲁商发展又初涉养老产业，与旗下地产资源相结合。2018年开始，实施“生物医药”和“生态健康”双轮驱动的战略，向大健康产业综合运营商的方向转型。
分产业板块来看，三季报对房地产开发的业绩情况描述较少，大量的篇幅则被用于该公司对非房板块业绩的介绍。
据三季报，在健康地产方面，鲁商发展积极拓宽销售渠道，推广使用智慧案场管理系统，持续扩大销售规模，今年前9月，实现签约金额117.44亿元，同比增加11.05%。
同期，该板块实现总营收为42.5亿元，同比减少25.08%；毛利率为22.23%，较年中的20.95%增长1.28个百分点。
据此计算，截止今年前9月，地产开发对鲁商发展的营收贡献比为66.93%；较年中的66.73%出现小幅上升。
此前的2015年-2020年，鲁商发展营收由58.6亿元增至136.2亿元，归母净利润由1.12亿元增至6.38亿元，复合年增长率15.09%、33.64%。
期间，地产开发的营收贡献比由2015年的95.64%，降至2020年的84.62%。但截止目前，地产开发仍为鲁商发展第一大收入来源。
化妆品板块毛利率63.21%
与其他房企的思路不同，入局生物医药赛道之后，鲁商发展并未准备剥离地产业务。
2018年时，鲁商发展（彼时公司名为鲁商置业）通过发行股份及支付现金方式、作价9.27亿元收购山东福瑞达医药集团有限公司（简称福瑞达）100%股权，正式开启在生物医药及护肤品产业的布局。
2019年，鲁商发展又支付现金2.58亿元，收购了山东焦点生物科技股份有限公司（简称焦点生物）60.11%股权。
相关公告显示，这两次收购均存在一定幅度的溢价，福瑞达、焦点生物的估值增值率分别达656.46%、313.75%。两次收购，交易总价合计为11.85亿元。
虽然鲁商发展不惜斥资12亿并购，以打造自身的玻尿酸产业链，但往期财报显示，2018年-2020年，该公司化妆品、药品两大产业板块实现收益由7.96亿元增至11.86亿元，但营收贡献比均仅在8%左右。
但同期，鲁商发展药品毛利率均保持在61%以上，化妆品毛利率均保持在59%以上，明显高于同期房地产开发板块的14%-19%的毛利率。
最新的三季报，鲁商发展用较多的篇幅，拆解了这些产业板块的最新业绩数据。
具体来看，化妆品板块，前9月营收9.93亿元，同比增174.58%，毛利率为63.21%。其中，“瑷尔博士”品牌实现收入4.88亿元，“颐莲”品牌为4.27亿元。
针对投资者对化妆平利润水平的提问，鲁商发展财务总监杨云龙表示，“化妆品板块净利率水平在行业合理范围内。”
杨云龙称，公司化妆品板块坚持长期主义，不追求短期高净利润，未来将通过产品迭代更新，不断提高利润率水平。
医药板块，前9月营收3.96亿元，同比增长22.14%，毛利率58.32%。具体到福瑞达，前9月营收14.79亿元，归母净利润1.33亿元，分别同比增长90.85%、168.58%。
此外，前9月，鲁商发展原料及添加剂板块实现收入1.76亿元，同比增长35.26%，毛利率40%。
换言之，在地产开发交付减少、营收下滑的大背景下，鲁商发展在非房板块的多条细分业务线的业绩，均有不同程度的增长。
因三季报并未披露具体的营收构成明细，如以上述数据计算来看，今年前9月，鲁商发展在化妆品板块、医药板块、原料及添加剂板块累计营收15.65亿元，占当期总营收的24.64%。
业绩会上，针对投资者提问：医美对于公司的营收占比会逐步扩大吗？鲁商发展董事会秘书李璐未正面回答，但其表示，“公司实施生物医药和生态健康产业双轮驱动，构筑大健康产品链、大健康服务链、大健康生态链三大产业链条。”
27.39亿元的资金缺口
谈及“降负债”问题，鲁商发展介绍，主要系其在2008年重组前公司累计未分配利润为-13.6亿元，重组后通过自身盈利直至2012年公司累计未分配利润才转为正数，而其完全通过自身盈利积累实现净资产规模的扩张，由此影响自身净资产规模偏小。
财报显示，鲁商发展的负债总额由2016年的399.76亿元，逐年增长到2020年的549.81亿元。
截至今年9月末，鲁商发展货币资金为45.27亿元；同期短期借款为44.99亿元、一年内到期的非流动负债为28.21亿元，合计73.2亿元，即存在27.39亿元的资金缺口。
而为了“降负债”，鲁商发展也已有了进一步动作，即分拆物业单独上市。此前在7月2日，鲁商发展下属的鲁商生活服务股份有限公司（下称“鲁商服务”）首次向港交所提交招股书（点击查看往期报道：鲁商服务赴港IPO）。
过去三年间，鲁商服务的主要业绩指标保持了平稳的增长。但整体毛利率指标并不高，且物业管理服务板块的毛利率最低时仅为9.6%。作为房地产开发商分拆而来的拟上市公司，鲁商服务也难逃“母公司依赖症”，超九成物管收入来自母公司及关联方。
业绩会上，鲁商发展总经理贾庆文表示，“鲁商服务的分拆上市将扩宽鲁商发展融资渠道，鲁商发展的不同业务将被重新定价，有利于公司重塑估值体系。”
而在发布三季报的同时，鲁商发展也公布了一则人事变动，葛健获任公司董事长及公司法定代表人。
从往期公告来看，三个月前的7月7日，鲁商发展才公告，任命现年49岁的赵衍峰为公司董事长。
不到4个月的时间里，便再发生高层变动。针对投资者提问公司更换董事长的原因，商发展表示，赵衍峰为山东省商业集团首席战略官，本次变动为正常工作调整；新任董事长葛健在改革、转型及轻资产运营方面拥有丰富经验，后续将持续推进公司转型发展。