新官上任三把火。
最近两天，新上任的上海建工（600170.SH）党委书记杭迎伟有点忙。11月13日、14日，杭迎伟先后带队调研了上海建工下属两家子公司——安装集团与上海建工二建集团。
就在10月16日，上海建工集团干部大会宣布杭迎伟重回上海建工。7年前，杭迎伟从上海建工总裁的位子上，转入浦东新区工作。
据上海建工微信公众号披露，此番调研，杭迎伟肯定了安装集团与二建集团近年来取得的发展成果，同时指出，二建集团要对标行业标杆，开拓市场、加强管理、提升品牌；安装集团则要在推进上海建工“三全”战略实施中展现更大担当，提升专家品牌建设，进一步拓展专业领域市场，强化成本管控、依法合规管理，创造更大的经济效益等等。
7年之后重返上海建工，杭迎伟已明确上海建工需要在市场深度拓展、专业领域做深做强等方面发力。一个事实是，上海建工核心业务能力正面临行业下行与自身业务调整的双重考验。
公告显示，上海建工前三季度新签合同额为3058.84亿元，同比增长约19.85%。这对比上半年新签合同额增速25.66%有明显下滑。并且，这是建立在2022年建工行业整体行情低迷前提下的业绩增长。
“左手倒右手”，出表亏损资产
行业龙头迎接风浪冲击，企稳无异于四两拨千斤，且需要过程。时间不等人，上海建工试图在财技上花功夫以度过短暂的业务转型尴尬期。
10月底刚披露的三季报数据显示，上海建工营收情况并不太乐观：营收786.71亿元，同比减少8.08%；归母净利润5.39亿元，同比减少52.54%；扣非净利润1.59亿元，同比减少87.31%。
不过，2023年前三季度，上海建工却实现了大幅盈利：营收2230.41亿元，同比增长20.71%；归母净利润12.96亿元，同比增长643.7%；扣非净利润7.87亿元，同比增长20.41%。
一名建工行业观察人士指出，建工行业跟施工情况高度相关。今年建工企业业绩受两方面因素影响比较大，一个是房屋施工在三季度出现明显下行；另一个则是跟项目进度节奏有关系，有的企业项目节点分布不均，比如在某些月份有项目收入，某些月份是项目中标空窗期，只有成本的话，就很容易出现阶段性亏损局面。
上市公司在财务周期内出现短暂的盈利负增长，或与几类财务表现有关，比如营收规模覆盖不了运营资本的增长、亏损项目过多侵蚀利润等等。
除却今年三季度市场形势不乐观之外，以上海建工的财务指标来看，公司运营层面已面临巨大挑战。上海建工近几个财报节点反映的经营活动产生的现金流量净额均为负值：2023年一季度为-229.48亿元，2023年中报为-131.57亿元，2023年三季度为-55.98亿元。
建工行业与房屋施工情况高度相关。数据显示，建工行业房屋施工面积累计增幅从2021年11月的峰值近6%一路下行，降幅进一步扩大，在2023年10月达到了-7.3%。
只能说，面对行业困境，上海建工在经营策略上选择了通过出售资产兑现投资收益，从而调节利润、平滑财务指标。
11月4日，上海建工公告宣布，已将旗下天津津玥房地产开发有限责任公司（简称“天津津玥”）100%股权以10.28亿元转让出售，接盘方为上海托博莱特房产有限公司（简称“托博莱特”）。
根据公告披露：近一年来，为了盘活公司存量资产、加速资金回收，上海建工已陆续将旗下5家房产子公司挂牌售出。而托博莱特也成为上海建工坚实的接盘方。除了上述天津津玥100%股权之外，托博莱特还在10月25日以7.24亿元接过上海建工手中的江西建豪房地产有限责任公司（简称“江西建豪”）100%股权。
信息显示，托博莱特由上海建工投资有限公司持股89.9544%，上海天金置业有限公司持股10.0456%。股权穿透可见，上海建工投资有限公司与上海天金置业有限公司背后实控人均为上海建工。
查询公告可见，天津津玥2022年亏损1.19亿元，江西建豪2022年亏损4552万元。这两家公司在2021及2023年上半年均出现亏损。
更早前的2022年11月，建工房产以公开挂牌方式转让其所持上海达豪置业有限公司、上海嘉定高科技园区建设有限公司和上海建工佳龙房产有限公司的100%股权，接盘方为上海赪荟企业管理有限公司（简称“上海赪荟”）。信息显示，上海赪荟由汇添富资本管理有限公司全资持有。
通过出售这三家公司股权，上海建工一共套现10.48亿元，其中达豪置业4.52亿元、嘉定高科2.86亿元、建工佳龙3.10亿元。这三家公司在2020年和2021年均出现不同程度的亏损。
上海建工此前公告披露，2022年度，天津津玥和江西建豪两者合计净利润绝对值占公司同期经审计的归母净利润的12.13%。
很显然，将亏损资产出表，有助于改善上海建工后续业绩。
多元投资，缓解转型压力
近一年内剥离5项不良资产之后，上海建工2023年前三季度顺利实现盈利。单从2023年前三季度归母净利润一项来看，确实实现了大幅增长：2023年前三季度归母净利润12.96亿元，同比增长643.7%。
上海建工也坦承，受房地产行业景气度低迷等影响，公司房产板块毛利较上年下降，本季度建筑施工和建材工业板块毛利下降；因借款增加，财务费用同比增加；本期投资收益减少。投资住房租赁基金除出售亏损子公司外，上海建工也在以参与股权投资基金为抓手，深度参与住房租赁业务。
上海建工今年9月一份公告显示，公司下属全资子公司上海建工集团投资有限公司（简称“建工投资”）及其子公司上海建工股权投资基金管理有限公司（简称“建工基金”）与建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金（有限合伙）签署了《上海建申住房租赁私募投资基金合伙企业（有限合伙）合伙协议》，共同发起设立上海建申住房租赁私募投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“建申基金”）。
据了解，建工投资等各方共同发起的建申基金规模30亿元。根据约定，建工投资作为有限合伙人（LP）投资11.99亿元，占基金认缴出资总额的39.97%；建工基金作为普通合伙人（GP）投资100万元，占基金认缴出资总额的0.03%。
资金投向方面，上海建工表示，将坚持投资于租赁住房的基本定位，主要投资于上海市范围内的自持住宅、商办物业、工业物业改建租赁住房等存量资产，同时根据上海市住房租赁市场情况，积极探索具有当地特色的租赁住房投资模式。上海建工公告称，租赁住房投资开发业务，符合加快建立“租售并举”住房体系政策引导方向。投资住房租赁基金，为公司深度参与住房租赁业务，拉动建筑、设计主业提供更多机遇，有助于提升上海建工的品牌影响力，可进一步强化公司在城市更新领域的竞争优势。
公开资料显示，上海建工是中国建筑行业先行者和排头兵，具有70年发展历史，位列《工程新闻记录（ENR）》全球最大250家工程承包商第7位、《财富》世界500强第351位，是中国第三大预拌混凝土供应商。
一直以来，上海建工以建筑施工业务为主营业务，目前新增合同订单也是以建筑施工业务为主。为了跨越发展掣肘，上海建工近年来尝试拓展城市更新、水利水务、生态环境、工业化建造、建筑服务业、新基建领域等六大新兴市场。这就不难理解杭迎伟在调研子公司时强调，要进一步拓展专业领域市场。
杭迎伟重返上海建工，这一次他接手的，是一个“世界500强”的上海建工，也是“带领上海建工开拓新局面”的千斤重担。