激进拓储的建发股份，在多座城市斩获“地王”，然而此前竞得的部分“地王”项目有的被约谈，有的陷入“马甲”争议，还有的销售情况表现不佳
《中国科技投资》孙珊珊
近些年，建发股份（600153.SH）拿地速度明显加快，并接连斩获上海普陀区、四川成都、安徽蚌埠、江苏淮安、福建厦门、安徽合肥等多座城市“地王”项目。
不过，记者梳理发现，建发股份因为“地王”引发了不少问题，比如竞得上海普陀“地王”后被区政府约谈，公司厦门“地王”陷入“马甲”拿地争议。
另从销售情况来看，建发股份上海宝山区“地王”项目或亏本入市，而江苏淮安一“地王”项目与周边项目相比去化较为缓慢。
就上述“地王”项目出现的情况，《中国科技投资》记者致函建发股份，截止发稿前对方未予以置评。
“凶猛”拿地扩张
自2017年以来，建发股份就开启扩张之路，表现在拿地上，其2017年拿地金额为171亿元，此后2018年至2020年建发股份拿地金额一路走高，分别为203亿元、309亿元、723亿元。
进入2021年，不少房企均放缓了拿地节奏，而建发股份的扩张形式一如既往，今年前5个月，建发房产拿地金额高达531亿元，超过建发房产2020年合同销售额（1038.42亿元）的一半，比去年全年拿地金额仅差192亿元。
需要注意的是，扩张路上，建发股份频繁高价拿地，甚至“地王”项目频现。
以2021年为例，5月20日，建发股份以总价5.88亿元、成交楼面价5433元/平、溢价率达33.06%获得江西九江一宗地块，并成为经开区新晋“地王”；而就在今年4月27日，建发股份斥资约20.18亿元竞得广州南沙区一幅土地，并以楼面价23604元/平刷新了该区域新纪录。
另据媒体报道，3月25日，建发股份首进安徽省六安市，以5303元/平、溢价率98%斩获一宗地块，并刷新了六安政务区的最高楼面价。
此外，今年2月20日，建发股份联合融创中国（01918.HK）耗资64.52亿元获得上海普陀区石泉社区内的一幅住宅用地，其成交楼面价84346元/平、溢价率36.15%，晋升该区域新任“地王”。不过，上海普陀区“地王”刚落袋不久，该地块受让人便因为高溢价成交被区政府约谈。
实际上，不止今年，建发股份一直以来就偏爱“地王”，自2016年以来，其在多座城市刷新了楼面价或总价纪录，包括四川成都、安徽蚌埠、江苏淮安、福建厦门、安徽合肥以及上海等。
而在2019年，厦门一宗“地王”让建发股份陷入“马甲”抢地争议。2019年12月24日，厦门恒融晨房地产开发有限公司（下称“厦门恒融晨公司”）以75.25亿元摘得厦门枋湖2019P05地块，成为厦门新总价“地王”。
企查查显示，厦门恒融晨公司成立于2019年12月6日，也就是说竞得上述地块时，该公司刚成立19天。且竞得该地块时，厦门恒融晨公司的股权由两位自然人持有，彼时并没有出现建发股份持股痕迹。
直到2020年，建发股份的身影才浮出水面。根据企查查，2020年3月16日，厦门恒融晨公司股权发生变更，大股东变更为建发国际集团（01908.HK）全资附属公司厦门益悦置业有限公司。另据建发股份2020年中期报，厦门枋湖2019P05地块即建发“养云”出现在建发房产在建项目中。
*截图来自于建发股份2020年半年报
部分“地王”表现不佳
需要提及的是，记者注意到，建发股份此前所拿的一些“地王”现状并不好，比如上海宝山区“地王”项目或亏本入市，江苏淮安“地王”与周边楼盘相比去化则较为缓慢。
上海宝山区“地王”具体指的是2016年8月建发股份联手大悦城（000031.SZ）、首开股份（600376.SH）所获地块。该地块楼面价约5.37万元/平，成为该区域“地王”，后被打造为央玺（备案名“润园”）。
据了解，该项目产品类别包括高层、叠加别墅、联排别墅。因受上海限价等政策影响，央玺高层直到2019年6月才首次对外销售。
“建发房产上海城市公司”公众号显示，央玺高层建筑面积介于85平~115平之间，总价500万元起。折算下来，央玺高层单价最低为每平6万元左右，与每平5.37万元的楼面价相比，仅高出约6千元。另据该公众号推广资料，为促进销售，央玺还推出过“买房送装修壕礼”的活动。
*截图来自于“建发房产上海城市公司”公众号
知名地产分析师严跃进告诉记者，楼盘盈亏平衡点一般为楼面地价乘以1.5倍，“如果没有达到的话，项目的盈利压力是比较大的”。
“按照上海现在实际情况，很多地价5万多的，批下来也都是7万多，8万左右水平。客观上来讲，它拿‘地王’的预期减弱了。”严跃进补充道。
记者从上海网上房地产获悉，截至今年6月18日，央玺2019年下半推出的675套高层房源目前仅剩1套可售，而叠加别墅、联排别墅均未开盘。
6月18日，记者实地走访了央玺，注意到该项目高层和别墅均已封顶，外脚手架也已被拆除。现场工作人员告诉记者，央玺6月18日首次认筹。另据多方信源透露，央玺新加推了288套毛坯叠加别墅，从6月18日开始认筹，备案均价7.1万元/平，预计今年7月开盘，而联排别墅开盘时间仍未确定。
*央玺项目在路口张贴的广告牌，图由《中国科技投资》记者拍摄
上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“（高层）公寓肯定是亏的，5万多的楼面价才卖6万块。它就是想靠别墅去打拼价格，（叠加）别墅是有利润的，毕竟是毛坯，成本相对来说低一点。”
另据记者查询发现，建发股份江苏淮安“地王”项目与周边楼盘相比，去化较为缓慢。
公开资料显示，2019年6月江苏淮安生态新城一宗地块被保利地产（600048.SH）以12.155亿元竞得，其成交楼面地价5872元/平突破历史新高。2020年10月，建发股份以楼面价9321元/平再次打破江苏淮安生态新城纪录，成为该区域新晋“地王”。
记者了解到，上述两个“地王”分别被打造为保利堂悦和天玺湾·雅苑。根据中国指数研究院和公开消息，2020年上半年保利堂悦第一次开盘，推出了146套带装修的大平层，备案价约1.5万元/平，首开即售罄。2021年6月19日，记者以购房者身份致电保利堂悦售楼部，工作人员表示该项目已全部售罄。
而天玺湾·雅苑项目情况则并不乐观，无论是与保利堂悦，还是与周边二手房相比，天玺湾·雅苑都不具备价格优势。记者从天玺湾·雅苑销售人员了解到，该项目今年6月10日首度开盘，推出了包括大平层、叠加别墅在内共计17栋楼，其中大平层带装修均价1.95万元/平~2.15万元/平。而链家数据显示，天玺湾·雅苑周边二手房建华观园、星雨华府挂牌单价均低于1.9万元/平。
或受价格过高等影响，截至6月23日，淮安冲浪宜居官网显示，天玺湾·雅苑入网484套房源，已签约39套，去化率约为8%。6月28日14时左右，记者再次查询发现，该项目签约套数仍为39套。