地产的尽头是转型跨界？
开年伊始，杭州“老十八家”房企之一的宋都股份，狠狠地刷了一波存在感。凭借宣布投资5亿元发展锂业，公司股价接连拉出4个涨停，成为开年地产行业中最靓的仔。
回首2021，其实国内房企暴雷事件也并不少见，眼见危机林立的一幕，为稳定在资本市场上的融资环境，不少房企也均掀起了股价保卫战。
在大环境颇为严峻之际，宋都股份日前火速宣布跨界当前市场最热的新能源赛道，激活公司疲弱的股价，这似乎也在说明，宋都股份在害怕股价下跌，进而影响公司的经营环境。
如今高涨的股价，其实不仅能够缓解宋都股份大股东高股权质押的窘境，而且同时还能对公司的融资环境起到积极的作用。
沾锂存对股东纾困之嫌
看今朝房企跨界，其中涉及的奥秘并不少。
1月4日，宋都股份发布关于新设全资子公司暨对外投资公告，公司拟设立宋都锂业，根据测算，初期公司注册资本金拟定为5亿元。
在此之前，市场早有“沾锂必涨”之说。因此受此消息刺激，宋都股份股价很快迎来了迅速的飞奔，最高报3.97元/股。
高涨的股价，受益最大方是谁？
分析发现，宋都股份此次涉锂动机似乎并不单纯，大有巧借进军锂业利好消息刺激，进而为大股东纾困之嫌。
截至2021年9月30日，宋都股份控股股东浙江宋都控股有限公司持股占总股本比例35.01%，而其质押占其直接持股比高达92.94%。
如此之高的股权质押比例，宋都股份控股股东的股权质押压力可见一斑。
截至2020年底，公司控股股东负债总额达413.39亿元，负债率超过90%，但公司全年净利润仅有2500万元，银行贷款总额高达110.15亿元，从中更能体现出宋都股份控股股东的资金窘境。
如果股价疲软，宋都股份控股股东既无充沛现金也无多少股份用以补充质押，这样的环境，对宋都股份而言，俨然是十分严峻的。然而股价的上涨，无疑将最有效地化解这场危机。
融资环境生变
宋都股份于1984年成立，并于2011年借壳上市，是杭州“老十八家”房地产开发企业之一。2020年，公司全口径销售金额达207亿元，同比增长超10%。
近年来，宋都股份也一直在不断地努力提升销售排名。2018年，公司销售额排名位居162名，此后2019年和2020年公司销售排名再度大幅上升，分别位居125位、126位。
2018-2020年，公司实现销售金额分别为101.40亿元、122.54亿元、207亿元，整体销售额呈加速上涨之势。能够取得如此成绩，主要得益于宋都股份的“高周转”战略布局。2017年，是宋都股份宣称提升高周转运营能力的时刻。
这一年公司在年报中宣称，将提升在土地储备、产品结构及系统运营这三方面的能力。次年，公司正式成为百亿房企，公司实控人俞建午又于2019年正式提出全新的“鲲鹏计划”，提出300亿的销售目标。
但在房住不炒的背景下，面对诡谲多变的市场，宋都股份的这一疯跑，面临严峻的考验。
以2020年财报数据为基础，从房企融资新规“三道红线”来看，2020年宋都股份扣除预收后的资产负债率为78.5%，净负债率为92.44%，现金短债比为2.66，踩中一道红线，归为“黄档”房企。
而截至2021年三季度末，宋都股份总资产为475.87亿元，总负债为419.42亿元，其中资产负债率高达88.14%，远高于2016年时公司仅60.60%的历史低位资产负债率。
与之同步的还有，宋都股份的融资环境也在发生变化。2018-2020年，宋都股份整体平均融资成本分别为6.23%、7.35%、8.42%，整体融资成本呈逐年走高之势。
面对本身融资环境的逐步变化，如果再加上股价接连下跌，进一步可能波及公司的融资环境，对高度依赖外部融资的宋都股份而言，无疑是十分致命的。
以资抵债，向债务危机特征靠拢
重重压力压身，宋都股份的日子也并不好过。
也就是在宣布涉锂的同一天，宋都股份同时发布了一份耐人寻味的公告。
根据公告显示，公司之全资子公司宁波高新区旭都企业管理咨询有限公司拟将其持有嘉兴桢诚投资合伙企业30%的投资份额全部转让予杭州西奥电梯有限公司。本次转让完成后，宁波旭都不再持有合伙企业投资份额。本次交易金额为协商定价，交易对价不超过6亿元。
值得注意的是，根据双方达成的共识，由于杭州西奥是公司长期的供应商，与公司有长期良好的业务合作关系，根据双方达成的共识，本次交易支付方式不以现金支付。
而在本次交易之前，杭州西奥在业务方面系公司房地产业务的长期供应商，与公司存在业务往来；在债权债务方面，截至目前杭州西奥已向公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司提供了本金为11.8亿元的在途借款。
鉴于目前宋都集团尚需偿付杭州西奥在途借款本金为11.68亿元及对应利息，上述转让款将直接与上述在途本金11.68亿元及对应利息进行冲抵。
据了解，嘉兴桢诚目前有9个房地产投资项目，这也就意味着此次转让后，这9个房产项目的开发收益将归杭州西奥所有。
综上不难看出，宋都股份好像在以资抵债。然而由于债务危机，事实上此前市场不少暴雷的房企均采取了以资抵债、以房抵债或者以股抵债的方式来解决债务问题。那么以此来看，宋都股份是否也出现了债务危机？
截至2022年1月5日，宋都股份及控股子公司对外担保总额为143.80亿元，占公司最近一期经审计净资产的304.92%，远超公司净资产担保额。由此可见，宋都股份的对外担保风险正在徒增。
实际自2021年以来，不少暴雷房企也都表现出了担保金额过高、以资抵债、甩卖资产等现象，而当这些现象出现在一家房企身上时，往往表明其流动性已经十分紧张，现金流压力过大。
以此来看，宋都股份未知的风险显然并不小，而历经高举债疯跑过后，公司后续可能将面临严峻的考验。