在杭州首轮集中供地中争抢火热的两宗宅地，最终成了三家浙系房企避之不及的“烫手山芋”。
近日，宋都基业投资股份有限公司（以下简称“宋都股份”，600077.SH）就上海证券交易所此前下发的“有关放弃竞得土地使用权事项的监管工作函”作出回复，公告在详细披露了退地事件始末的同时，也将同属浙系房企的祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生控股集团”，02599.HK）和宝龙地产控股有限公司(以下简称“宝龙地产”，01238.HK)一并送上了舆论的风口浪尖，直指两家公司“违反诚实信用的原则，其单方面突然违约，给公司短期内的资金安排带来巨大压力”，并分别寄送《律师函》，要求妥善处理赔偿事宜。
据了解，宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司（以下简称“杭州绍辉”）和杭州长慧企业管理有限公司（以下简称“杭州长慧”）在5月7日和8日分别在杭州首批土地集中供地中竞得杭政储出【2021】8号地块（即运河新城地块）和12号地块（即天目医药港地块）土地使用权，并分别与祥生控股集团浙北区域公司（以下简称“祥生浙北公司”）和浙江宝龙锦城企业管理有限公司（以下简称“浙江宝龙公司”）达成合作开发意向，但两家公司最终均选择了退出。
最终，杭州绍辉不得不以折损5000万元预约申请保证金的代价退掉了8号地块。对于上述合作纠纷问题，宋都股份相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时坦言：“我们发布公告的目的只是为了回复上海证券交易所的监管工作函，本意并不是要伤害宝龙地产及祥生控股两家公司，未来不排除还有继续合作的可能性。另外，我们也希望可以有一个诚信的商业环境，能够合作共赢。”
与此同时，祥生控股集团相关负责人向记者表示：“我们与宋都股份并未签订正式合同”；而浙江宝龙公司相关负责人也回复记者称：“我们也是看到宋都股份发布的公告才知晓此事，将会按照相关法律法规进行配合和应对处理。”
违约风波
宋都股份也是集中拍地政策实施后，首家“退地”的房企。
根据宋都股份7月21日发布的公告，杭州绍辉决定放弃已竞得的8号地块，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占公司最近一期经审计净利润3.52亿元的 14.19%。
宋都股份不惜违约折损5000万元保证金也坚定退地的举动立刻引发行业热议。不过直至8月10日，公司在上海证券交易所监管工作函的追问下才对放弃8号地块的具体原因给出了进一步解释。
宋都股份称，在5月7日，杭州绍辉以17.83亿元竞得8号地块后，随即与祥生浙北公司达成合作意向，双方初步确定以50%︰50%的股权比例联合操盘开发。
对于具体合作开发模式，宋都股份相关人士表示，在杭州长慧竞得8号地块的当晚，祥生浙北公司相关人员就至公司现场洽谈合作事宜，双方明确表示了合作开发意愿，并开始梳理合作细则。按照约定，杭州绍辉负责设计、营销、综管和财务条线，而祥生浙北公司则负责成本、招采、工程和客服条线。
“5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作。”宋都股份在公告中表示，公司近日已委托律师向祥生方寄送《律师函》，要求承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。
8月11日，祥生控股集团随即发布公告，对宋都股份将杭州绍辉放弃已竞得的8号地块土地使用权并被没收5000万元预约申请保证金一事归咎于集团进行了澄清。公司指出，公司及附属公司并未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。8号地块由宋都股份以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，退地所导致的损失应由其独自承担。
而除了被退地的8号地块外，杭州长慧在同期竞得的12号地块也遇到了意向合作方中途退出的难题。
根据宋都股份公告，杭州长慧在竞得12号地块后，浙江宝龙公司主动接洽，希望进行合作开发，双方签订了《合作备忘录》，其中约定“股权比例：宋都50%；宝龙50%”，“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”，但双方并未签订正式合作协议。5月19日，浙江宝龙公司工作人员明确表示放弃合作。
根据相关人士提供的《备忘录》图片，记者注意到，《备忘录》共制定了14条相关规定，约定宋都方的联席项目总负责前期、设计、财务条线，并指派成本招采副职、营销副职及一支营销团队。而宝龙方面的总经理（即项目公司最终审批人）则负责综管、营销、成本招采、工程条线，并指派财务副职。
宋都股份公告称，浙江宝龙公司没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的《备忘录》，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。7月26日，宋都股份正式提交了《起诉状》，诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，目前该案件已被法院受理。
值得注意的是，对于宋都股份的指责，宝龙地产方面并未发布公告进行澄清。浙江宝龙公司相关负责人向本报记者透露，双方确实签过《备忘录》，但是在后期正式沟通合同条款的过程中由于双方合作条件发生改变，导致未能达成一致。而该合作备忘录仅是双方表达诚意的一种表现，实际细节需以合同签订为准。
对于浙江宝龙公司所提及的“合作条件发生变化”，有业内人士指出，双方或是在自持部分出现了分歧。
亏损风险
宋都股份此次“退地”事件，也给房地产行业敲响了“警钟”。
在业内人士看来，尽管宋都股份方称是由于意向合作方“变卦”才造成“退地”事件，但实际上，宋都股份都是在竞拍地块成功后才与宝龙和祥生进行接触，洽谈合作事宜。这也意味着，在进行前期的土储投资规划时，宋都股份并未做好相关地块或将面临无法开发的风险准备。
在8月10日晚发布的公告中，宋都股份透露称，根据《公司2021年投资计划的议案》，宋都股份的投资额度为300亿元。而在杭州首轮拍地活动中，宋都股份仅在两天内便已经斥资45.84亿元，共竞得5处地块。
其中，8号地块是宋都股份经历20轮竞价，以顶格溢价率29.86%，以及“17.83亿元上限价+21%自持比例”的苛刻条件竞得的。据了解，该地块总建筑面积为8.5万平方米，限精装均价2.95万元/平方米，含精装标准3000元/平方米。
宋都股份方面称，公司在3月底便已经对上述地块进行了评估，集团拓展组在4月底发起了该地块的内部可研审批流程，并通过了投资、营销和财务等多个部门的审核。
为何最终会放弃8号地块？一位接近宋都股份的人士表示，最核心的还是利润率问题。该人士指出，尽管8号地块所在的运河新城板块新房供应量极少，需求量远超供应量，项目去化完全不成问题，但按照21%的自持比例计算，项目存在亏损的风险，因此很难找到其他合作方。此外，该人士还指出，杭州的商墅近期也已被叫停，地块在后续开发过程中很难找到盈利的空间。
实际上，在首轮集中供地的城市中，杭州是房企抢地最激烈的城市之一。5月7日至8日，杭州共集中出让57宗涉宅用地，总建筑面积757万平方米，总起价934.7亿元，最终溢价成交1178亿元，已经超过其2020年出让金总额的一半，位居全国第一。
然而在火爆景象背后，微利甚至亏损成为了房企需要面对的问题。滨江集团董事长戚金兴也曾公开表示：“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地。尽管公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，但是也只能努力做到1%～2%的净利润水平。”
浙江本土一房企负责项目开发的人士向记者指出：“杭州上一轮集中供地的溢价率较高，导致房企盈利空间小。”
据了解，对于土地出让高溢价率等问题，杭州市已于7月30日优化了集中供地的规则。当日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告，首次在十城区推出“竞品质”试点地块。这类地块将采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”的两阶段操作方式出让，且全部要求现房销售。其中，现房销售将拉长房企的回款周期，从而引导房企理性拿地。
除此之外，杭州也对第二轮集中供地的地块溢价上限进行了调整，由首次的30%降为20%。并且出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
近日，自然资源部召开闭门会议，对第二批核心城市土地出让政策进行调整。有消息称，或将对土地溢价率的上限进行大幅下调，以解决热点城市楼面价不断攀升的问题。而客观上，这也将进一步保障房企的合理利润空间。