2021年7月20日，宋都股份发布公告称，放弃子公司于杭州首批集中供地中竞得的杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，向相关部门缴纳的5000万元保证金不予以退还。
7月26日，宋都股份收到上交所《关于对宋都基业投资股份有限公司有关放弃竞得土地使用权事项的监管工作函》（以下简称《监管函》），上交所要求宋都股份说明，放弃地块决策的合理性及自查是否存在缺陷、相应整改措施。
值得注意的是，宋都在回复函中称，放弃地块是因为祥生、宝龙两家公司没有按照约定履行合作义务，单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法打成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。
公司经营管理层通过整体评估、审慎决策，为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司决定放弃竞得的8号地块土地使用权。
截至8月11日午间，祥生控股集团、宝龙地产均作出了回应。祥生发布公告称，在宋都公司竞得运河新城地块后，公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件，地块系宋都单独竞得。
宝龙则回应称，与宋都合作的是临政储出【2021】12号地块（即天目医药港地块），8号地块与浙江宝龙并无关系。
虽然宋都于5月8日拿到杭州12号地块（即天目医药港地块）后与浙江宝龙签订合作备忘录，但后期(5月17日之后)在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。
对于祥生、宝龙两方的回应，证券之星地产联系宋都相关负责人，对方表示对宝龙还是要走法律途径的，积极维护自身权益。后续宋都将加强对合作伙伴的甄选，合作共赢，维护整个房地产市场生态健康有序地发展。
那么宋都与宝龙签的合作备忘录是否具备法律效力？京师律师事务所的一位律师表示，具体要看合作备忘录的内容。如果合作备忘录同时也具备了合同的要素，那么本质上就是一份合同，就有约束力，可以据以主张权利。
合作方临时变卦宋都5000万打水漂
宋都在回复函中表示，2021年5月7日、8日，公司通过浙江省土地使用权网上交易系统竞拍到了杭政储出【2021】8号地块、临政储出【2021】4号地块、临政储出【2021】12号地块、富政储出【2021】10号地块以及富政储出【2021】9号地块5宗地块，出让款金额总计为45.84亿元。
其中，宋都全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司（以下简称“杭州绍辉”）于5月7日竞得杭政储出【2021】8号地块土地使用权，随即与祥生浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜，2021年5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。2021年5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作。
5月8日，宋都全资子公司杭州长慧企业管理有限公司（以下简称“杭州长慧”）竞拍获得12号地块（即天目医药港地块）土地使用权，浙江宝龙锦城企业管理有限公司（以下简称“浙江宝龙”）主动接洽公司希望就天目医药港地块进行合作开发，双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》（以下简称“备忘录”），其中约定“股权比例：宋都50%；宝龙50%”、“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。
然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。5月19日，在宋都方面多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。
“一块地还好，两块地资金方都退出，钱不够了。”宋都相关人士在接受媒体采访时表示。
宋都在回复函中称，已委托律师分别向祥生、浙江宝龙方寄送了《律师函》，但浙江宝龙方拒绝签收与协商。
7月26日，杭州长慧在搜集了系列证据后，已经正式向杭州市拱墅区人民法院提交了《起诉状》，其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。截至目前，上述案件已被杭州市拱墅区人民法院正式受理。
“翻脸比翻书快”背后的资金压力
作为集中供地首例退地事件，宋都宣布退地以来颇受关注。
亿翰智库分析师于小雨认为，“合作拿地是企业缓解资金压力最常用的方法，多方合作开发项目可能会出现共赢的局面，合作的前提是各有优势，但是否能够真正合作成功，还需要看各方的利益是否能够达成一致，若有一方利益无法达到预期，那么合作可能无法成功。”
于小雨指出，企业出于自身发展和战略的考虑将土地退回，必定是其面临的问题已经无力解决，但凡问题能够有途径解决，也不太可能走到甘愿放弃保证金也要退地的地步。
知名地产分析师严跃进表示，此类事件也说明当前土地市场管控和房企资金面收紧的情况下，很多不确定性因素增加。所以对于此类企业而言，在合作等相关业务方面，需要更加谨慎处理。另外对于一些联合拿地的企业来说，也是值得反思的。特殊情况下，确实容易出现“友谊的小船说翻就翻”的风险。相关土地投资拓展部门人员需要注意此类风险。
公开资料显示，宋都放弃的运河新城地块，总价17.83亿元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。由于政府限价，该地块的毛坯均价不高于26500元/平，精装修均价不高于29500元/平，再加上项目配建和建安运维营销及融资成本，不仅利润低，宋都甚至有亏损的风险。
不止宋都，由于杭州首次集中供地限地价、限房价、竞自持，也让其他参与竞拍房企利润空间稀薄。滨江集团董事长戚金兴甚至表示，滨江在杭州集中供地拿的5块地，会“努力做到1%-2%的净利润水平”。
限价政策面前，千亿房企滨江都感到吃力，何况宋都。宋都2020年年报显示，公司全年销售额为207亿元，未能实现300亿元目标；2021年上半年，宋都全口径销售额为109亿元，未进入百强队伍。
财务方面，截至2020年末，宋都股份营业收入约为71.61亿元，同比增加71.86%；归母净利润约为3.52亿元，同比减少40.08%；经营活动产生的现金流量净额约为1.93亿元；仅一年内到期的非流动负债约为22.53亿元，扩大289.68%。
宋都因为退地损失的5000万保证金，超过2021年一季度净利润3684.81亿元，占公司2020年净利润的14.19%。
与宋都合作的宝龙近年来多次宣布进击“千亿”却屡屡爽约。2021年，宝龙将目标定为1050亿元，为了达到规模，宝龙积极拓储。中指研究院统计，宝龙地产今年前6个月拿地费用为121亿元，同比增幅147%；拿地面积为238万平米，拿地成本约5084元/平米。进入7月，宝龙更是继续大举扩充土储。7月6日与13日，宝龙地产其接连斩下温州市、福州市两块地。
对比之下，宝龙的融资并不顺畅。2021年1月，宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模仅为10亿元；3月，宝龙地产旗下子公司宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债，最终实际发行规模15亿元，融资规模再次缩水了25%。
值得一提的是，在退地事件发生后不久，杭州第二批集中供地出让规则发生了变化，包括提高资金门槛、调低溢价率、取消“竞自持”三大方面。杭州还首次提出“竞品质”，并在十城区开展试点。
微信沟通最终替代不了合同，相信宋都退地风波也给合作开发拿地的企业起到了警示作用。