宋都股份的生意经，最终败给了两家房企都各有“苦衷”。
原来是疯狂抢地，现在居然有房企血亏退地。
5月，宋都股份斥资拍下土地，在手里还没捂热乎，7月就表示放弃，5000万元的保证金也随即被没收。
宋都股份不仅成了今年杭州采取集中供地政策后第一家退地房企，还为此收到了上交所的监管函。
而宋都股份在回复函中，将退地的责任推给了另外两家上市房企——祥生控股、宝龙地产。
按宋都股份的说法，原本谈妥的两家合作方祥生控股和宝龙地产，“违反诚实信用的原则，其单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。”
而对于宋都股份的这种说辞，祥生控股和宝龙地产两家房企都明确表示，“不背锅”。
近年来，房企之间合作拿地、联合开发的运营模式逐渐兴起。据公开资料显示，这是宋都股份和祥生控股、宝龙地产的首次合作。
结果，出师不利。原因看起来也不复杂，此次合作项目没有利润，另外两家房企还各有各的“麻烦”，不可能陪着宋都股份承担风险。
【宋都股份无奈退地，血亏5000万】
今年5月7日，宋都股份全资子公司获得的杭政储出【2021】8号地块(以下简称8号地块)，随即与祥生控股达成合作意向。
双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生控股相关人员更是到达宋都股份公司洽谈合作事宜。
5月12日，双方通过微信明确祥生控股方面已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。
然而第二天，也就是5月13日，祥生控股方面突然电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。
不仅是祥生控股，宋都股份还同时被宝龙地产“摆了一道”。
据宋都股份披露，5月8日，其旗下全资子公司杭州长慧企业管理有限公司(以下简称杭州长慧)，竞拍获得天目医药港地块，即12号地块的土地使用权。
随后，宝龙地产子公司——浙江宝龙锦城企业管理有限公司主动接洽，希望就12号地块进行合作开发。为此，双方还签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，约定50%：50%股权联合操盘开发，“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。
随后，宝龙地产方面以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。
5月19日，宝龙地产方面明确表示放弃合作。
按宋都股份的说法，公司自身流动资金整体状况良好。虽然同期在杭州竞得5块地，总出让金达45.84亿元，但引入祥生控股和宝龙地产后，将使得其土地权益金额降至合理位置。
但是，不曾想，两家房企都“违约”了。为保证整体现金流安全，宋都股份只得放弃8号地块。
【祥生、宝龙均“不背锅”】
然而，对于宋都股份的这份回复函，祥生控股和宝龙地产都明确表示“不背锅”。
8月11日，祥生控股发布澄清公告称，宋都股份将放弃已竞得的8号地块土地使用权并被没收5000万元保证金一事归咎于祥生控股，“公司的名誉现受影响。祥生控股将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。”
在澄清公告中，祥生控股表示，在宋都股份竞得8号地块后，公司及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。
也就是说，8号地块是由宋都股份以其全资子公司支付保证金并单独竞得。在竞得后，宋都股份又决定放弃，导致被没收5000万元保证金。
祥生控股的此次澄清看上去并不“理亏”，毕竟在上文中也提到了，祥生控股确实位于宋都股份签署任何书面文件，只是在微信中口头约定了一些事宜。
如此说来，宋都股份有点“哑巴吃黄连”的感觉了。
但是对于宝龙地产方面的“违约”，宋都股份直接起诉到法院，包括请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。
毕竟，双方确实签署了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中明确规定，“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。
但是，宝龙地产方面称，宋都股份退掉的8号地块和己方没有任何关系。而宋都股份提到的12号地块双方签订的是合作备忘录，后期正式沟通合同条款过程中对于一些合作条件发生了改变，才导致没有达成一致。合作备忘录只是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。
简言之，宝龙地产方面认为8号地块退地一事跟我无关，12号地块签下的合作备忘录也不是合同，没有形成实际约束力。
【破产的生意经和两家的“苦衷”】
说到底，一切都是生意。
祥生控股和宝龙地产同时放弃与宋都股份的合作，究其原因，无非就是没有利润。
在本轮杭州集中供地中，另一家本土房企滨江集团同宋都股份一样，也拍得5宗土地。
不过，滨江集团董事长戚金兴却公开表示，“努力做到1%-2%的净利润水平”。
戚金兴之所以有如此言论，跟今年杭州土地出让市场的现实情况有关。
据悉，今年杭州首批推出的57宗地块中，有41宗达到了封顶溢价，并启动了竞争自持，自持率最高的地块高达40%。
同时，杭州房地产市场一直有着严苛的限价调控，自持面积的增加，意味着项目开放的利润将受到严重挤压。
以此次宋都股份放弃的8号地块为例，其总价17.83亿元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。
由于政府限价，该地块的毛坯均价不高于26500元/平，精装修均价不高于29500元/平，再加上其它一系列成本支出，不仅利润低，甚至还有亏损的风险。
对于这种情况，宋都股份也清楚。只不过，奉行高周转模式的宋都股份，截至2020年底土储已严重不足，待开发的地块仅剩4宗。
为了补充土储，在杭州本轮集中供地竞拍中，宋都股份以黑马姿态，以45.8亿元拿下5宗地块。
但是，据宋都股份年报显示，其2020年营收为71.61亿元，全口径销售额200亿元左右，扣非净利润为5.4亿元。
就这点体量，一下子花45.8亿元，或许有点吃不消。为此，宋都股份拉来了祥生控股和宝龙地产，就是要降低风险。
结果，两家房企同时“违约”了，不跟宋都股份玩了。
实际上，祥生控股和宝龙地产各有各的“苦衷”。
年报显示，2020年末祥生控股的净负债率为136.38%，扣除预收的资产负债率为82.37%，“三道红线”踩下两道。
此外，祥生控股的融资成本处于行业内高位。为了获得资金，还频繁质押控股公司股权。
在融资方面，宝龙地产同样感到压力。
今年1月，宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模仅为10亿元。
3月，宝龙地产旗下子公司宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债，最终实际发行规模15亿元，融资规模再次缩水了25%。
此外，宝龙地产旗下杭州滨江宝龙城一笔金额为24.5亿元的ABS也终止发行。
如此看来，宋都股份的生意经，最终败给了两家房企都各有“苦衷”。
此次合作项目存在利润微薄甚至亏的风险，如果不计后果、硬着头皮上，一旦出现意外，现金流就断了。
所以说，在融资端持续吃紧的情况下，还得小心为妙。