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宋都股份(600077)内幕信息消息披露
 
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20轮竞价抢到的热门地块如今“割肉”5000万也要退 宋都股份咋回事?

http://www.chaguwang.cn  2021-08-11  宋都股份内幕信息

来源 :新浪财经2021-08-11

  

  日k线图

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  原标题:20轮竞价抢到的热门地块,如今“割肉”5000万也要退!这房企咋回事?

  在“寸土必争”的杭州,宋都股份却要“割肉”5000万退地!咋回事?

  昨晚,宋都股份一封监管函回复道出原委:由于合作伙伴“不讲武德”、临时变卦,导致公司短期资金承压,无奈认亏退地。

  从“拿地大黑马”,到“退地第一人”,2个月间,宋都股份的身份转变,也传递出杭州楼市的炎凉交替。

  “合作拿地是房企缓解资金压力最常见的方式。但如果几方间出现利益不一致,或对项目未来盈利预期不看好,都可能导致合作告吹。”有业内人士向上证报分析道。

  拿地不易,退地无奈

  7月21日,宋都股份发布公告,宣布放弃其在5月7日杭州首批集中供地中竞得的杭政储出【2021】8号地块土地使用权,并将因违约损失5000万元的预约申请保证金。这一数额占其去年全年净利润的14.19%。

  回溯此番“拍地”过程,5月7日,在经历20轮竞价后,宋都股份最终以顶格溢价率29.86%、自持21%、总价17.83亿元的苛刻条件,竞得该地块的使用权。

  公开资料显示,该地块位于杭州市运河新城板块。地块总建筑面积为8.5万平方米,限精装均价2.95万元/平方米,含精装标准3000元/平方米。

  运河新城地处杭州楼市的热门板块。2020年以来,该板块摇号人数持续走高,新房中签率不断走低。以同一板块的上河公元为例,去年11月该盘首开时,参与摇号的仅有780户家庭,中签率为15%。至今年6月上河公元加推时,竟有近7000户家庭报名参与摇号,中签率陡降至不到3%。

  历经20轮竞价、承受了如此多苛刻条件才抢到手的“香饽饽”,宋都股份为啥不惜亏损5000万也要退?

  合作伙伴的临时“毁约”,显然是最直接的原因。

  根据回复函披露,在由全资子公司杭州绍辉竞得前述8号地块土地使用权后,宋都方随即与祥生控股达成合作意向,拟50%:50%股权联合操盘开发。5月12日,双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报,合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

  微信上敲定的生意却在一天后突然变了卦。5月13日,祥生以电话的方式通知宋都股份,表示不再参与本次合作。

  更让宋都股份傻眼的是,另一桩已经签了备忘录的合作也“黄”了。

  公告显示,5月8日,宋都股份全资子公司杭州长慧竞拍获得12号地块(即天目医药港地块)土地使用权,浙江宝龙主动接洽公司希望就该地块进行“五五开”合作开发,并在备忘录中约定:如一方违反上述约定,违约方应支付守约方2000万违约金。

  然而,之前还主动“求合作”的浙江宝龙,却以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议,且拒收了杭州长慧寄出的工作联系函。

  5月19日,在宋都股份方面多次电话催促下,浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

  宋都股份在公告中直言:此举“严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏,导致同一时间节点项下,公司集中资金支出金额放大。”

  两家合作伙伴先后“失约”,宋都股份难免左支右绌。

  公司表示,这导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会,给公司短期内的资金安排带来巨大压力。在综合考虑房地产开发前期资金成本高、同步开发节奏紧张、后续开发相对密集等因素后,为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全,公司最终决定“忍痛割爱”。

  被同行“放了鸽子”、损失惨重的宋都股份也开始寻求法律手段反击。

  7月26日,杭州长慧向杭州市拱墅区人民法院提交了起诉状,其中包括诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元,并承担各项诉讼费用。目前,上述案件已被法院正式受理。

  一手限价,二手“退烧”

  在5月份的杭州土拍中,一口气拿下五块地的宋都股份,一时间风光无两。

  不过,2个多月前纵横捭阖、联手拿地的豪情,如今只剩同行“阋墙”、认亏退地的窘境。宋都股份也成了今年首批集中供地政策下出现的“退地第一单”。

  据查,宋都股份主要房地产业务,公司目前市值仅33亿元不到。去年公司盈利3.5亿元,今年一季度盈利3684万,可谓是典型的小开发商。

  宋都在自身资金量并不充沛情况下,却妄图以多拿地之后寻求合作开发的模式来抢项目,这种激进的贪多行为也需引起中小地产商反思。

  “缺乏盈利空间”,是业内人士对于此次退地事件的深层解读。数据显示,在杭州首轮集中出让中,全部57宗地块剔除两宗人才租赁用地,55宗涉宅地中有41宗地块溢价封顶、竞自持,占比高达75%,自持总面积超过66.2万平方米。“双限”+“高自持”,大大挤压了开发商的利润空间。

  拿宋都股份此番退的这块地来说,若配建、自持面积按照房企投拓系统内六折的价值估算,该地块的实际楼面价格将超过2.3万元/平方米,房地差(精装限价与楼面价的差价)仅6500元/平方米,甚至低于行业公认的安全线。

  此前,另一浙系房企滨江集团董事长戚金兴曾在年度业绩会上表示:滨江在杭州首批供地中拿下的地块,努力能够做到1%-2%的净利润水平。

  都在盈亏线上挣扎,房企为啥还要争相拍地?

  对此,业内人士解释称,杭州一二手房价格倒挂的剪刀差吸引了海量购房者抢购摇号,这让杭州项目几乎都保持着100%的去化率,可实现资金的高周转和土地再融资,提高整体营收规模。

  然而另一头,杭州二手房市场已出现明显“降温”。

  今年8月5日,杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,升级限购门槛——落户未满2年的,需连续缴纳2年社保方可购房1套;非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。

  今年3月,杭州二手房成交量一度达到了11534套的峰值。到了7月份,这个数字仅剩下6179套。短短4个月,二手房成交量腰斩。

  8月第一周,杭州主城区二手房签约量不足1000套,环比再跌7.5%。7月份,杭州二手房市场成交均价为3.38万元/平方米,相比成交情况最“冷”的2月份,还低了近2000元/平方米。

  7月30日,杭州市规划和自然资源局网站发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。尤为引人关注的是,此次土拍取消预申请,房企参拍门槛大幅提高。此前,房企缴纳最高不超过5000万元的“勾地金”,就能获得一宗地块的参拍资格,现在则要求竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。

  由此看来,宋都“亏本退地”案,或吹响了房企“理性拿地”的一声号角。

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